אדמה משוגעת ? החלטות החלטות ועוד החלטות 

מאת: משה ברנע, שמאי מקרקעין וחבר הנהלת עמותת אדמתי


תנאי להתפתחות נורמלית של כל משק הוא קיום מערכות חברתית, כלכלית, ופוליטית יציבות. שוק מקרקעין משוכלל, שהוא אחד הענפים הכלכליים המרכזיים בכל מדינה, זקוק אף הוא לתנאי סף אלה.

מדינת ישראל, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, שולטת בכ - 93% מהאדמות במדינה, היקף ריכוזיות דומה לשתי מדינות נוספות בלבד בעולם: צפון קוריאה וקובה. שליטה בהיקף כזה מהווה מונופול מובהק, וכדרכם של מונופולים, פעילותם הופכת ללא יעילה ופוגעת קשות בהתפתחות הכלכלית.

חוסר התפקוד של מינהל מקרקעי ישראל גרם לשני תהליכים הפוכים:אזרחי הסקטור העירוני נאנסים, כמעט, לקבל לבעלותם את אדמותיהם למעשה כמעט ללא תמורה, בעוד שבמגזר החקלאי הפעולה היא הפוכה: שרשרת בלתי פוסקת של החלטות הגורמות לשיתוק מוחלט.

כך או כך, האבסורדיות של המתרחש בשוק המקרקעין, זועקת לשמים. האם סביר ששוויה של קרקע לדירת פאר בערים יהיה בגבולות 250,000 $ - סכום הגבוה יותר משוויו של משק בשטח 80 דונם במושב בפריפריה - ושוויה של דירה הנבנית על קרקע זו יהיה גבוה מאשר 1,000,000 $ - סכום הגבוה משוויו של משק ממוצע במרכז הארץ ששטחו 30 דונם -

כל הדיבורים והתכניות של הוזלת מחירי הדיור הבלתי סבירים ובלתי הגיוניים, הן סיסמאות טובות לתקופת הבחירות. בפועל, הגורם שמונה לנהל את אדמות המדינה, מינהל מקרקעי ישראל, התגלה כמנהל כושל. זהו אחד הגופים הבלתי יעילים והשנואים ביותר על הציבור בישראל. זה משתקף בדוחות מבקר המדינה, באמצעי התקשורת ויחסו של ציבור החוכרים אל מוסד זה. ובעיקר אליו ואל משרדי האוצר והמשפטים - יש להפנות את האצבע המאשימה להתנהלות הלא נורמלית, בכל הקשור לאדמות המדינה.

ברור שניהול כזה של אדמות המדינה, לא ייתכן כי יימשך לעד. לכן הוחלט בשלב ראשון להפריט את האדמות העירוניות - וזאת בנימוק המינהלי המשכנע - "לצמצם את רמת החיכוך בין החוכרים לבין המינהל". סביר היה להניח כי בשלב הבא יאומץ הסדר דומה גם עם אדמות ההתיישבות. אך במחוזותינו המושג סביר - הוא יחסי.

ברור היה לכל, כי נושא הגודל במקרה זה כן קובע. נערך סיכום, בו הוגדרו עיקר הזכויות לחלקת המגורים בשטח 2.5 דונם וזכויות מופחתות לשטחים החקלאיים.

לתדהמת חברי ההתיישבות סורס הסיכום והזכויות בחלקת המגורים צומצמו לבלי הכר, לאור מסקנות ועדת הבר. ובמקום לזכות לתנאים דומים לאלה של תושבי הערים, ייאלצו חברי הקיבוצים והמושבים לרכוש את זכויותיהם הקיימות במחיר גבוה עשרות מונים. ובאם רחמנא ליצלן, יבקשו לממש זכויות נוספות בקרקעות שהם מחזיקים בהן כבר 3 דורות ויותר - הם ייאלצו לרכוש אותן במחיר מלא.

וכך אם בעלי4 בתים וחלקות קרקע בערים הגדולות ובישובים הפרבריים , יפנו ליזם ויבנו מיגדל מגורים בן 40 קומות ובו 160 דירות - הרי שוויה של הקרקע עבורם יהיה לא פחות מאשר 40,000,000 $. זאת טרם שסיכמו על תגמול נוסף עת נערכת עיסקת קומבינציה. כל הסכום הנ"ל ישולשל לכיסם, כי הרי הקרקע העירונית הופרטה תמורת פרוטות.

ברור לכל שחוסר מדיניות ברורה מביאה אין ספור של החלטות מבית מדרשה של מועצת מקרקעי ישראל. אנו לא מסתכנים בהוצאת דיבה על השותפים לעשייה זו, בקביעתנו שההחלטות מתקבלות בחופזה, ללא דיון מעמיק ולעתים תוך הצגת מידע שגוי בפני מקבלי ההחלטות.

מיום קבלת החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל ביום 17/5/1965 ועד היום, במשך כ - 43 שנים, התקבלו 1,121 החלטות [במאמר מוסגר הוגן לציין כי מספרי ההחלטות אינן עקבי, מסיבה שאינה ברורה לנו, ולכן מספרן בפועל קטן מעט יותר]. מכאן שמדובר בממוצע בכ - 26 החלטות לשנה. במשך 36 שנות קיומו של המינהל, עד 31/12/2000 התקבלו 872 החלטות - ובממוצע כ - 24 החלטות לשנה. אולם החל מיום 1/1/2000 חלה אינפלציה דוהרת בקבלת החלטות, ובתקופה זו התקבלו 249 החלטות לפי סדר רץ (בפועל כ - 224) ובממוצע כ - 36 החלטות לשנה - כלומר גידול של כ - 50% במספר ההחלטות בשנה. וזאת למרבה האירוניה, לאחר שביום 30/9/2001 התקבלה החלטה 902 שכותרתה "צמצום החלטות מועצת מקרקע ישראל". וזה על משקל האימרה העממית - דיבורים לחוד ומעשים לחוד.

אך במיוחד בתחום אחד וכלפי סקטור מסויים, מתגלה מינהל מקרקעי ישראל כפועל בשקידה יתירה ובחריצות מדהימה - נגד הסקטור החקלאי. והחלטות רבות המתקבלות הקשורות אליו, פוגעות בשוק המקרקעין בכלל ובסקטור החקלאי בפרט. אלה החלטות המתקבלות ללא שיקול דעת מעמיק, תוך פגיעה במיעוט הנתפש היום כחלש - כמקובל במחוזותינו. [במאמר מוסגר עלינו לציין כי נציגי ההתיישבות אינם רשאים להשתתף בישיבות מועצת מקרקעי ישראל בעת דיונים בנושאים שלהם יש אינטרס אישי בהם. איסור דומה אינו קיים לגבי תושבי הסקטור עירוני שהיו שותפים להפרטת האדמות עליהן בנויים בתיהם ודירותיהם].

להלן מספר דוגמאות להחלטות שהתקבלו לאחרונה, אך אינן מיושמות, עקב ההתנגדות הרבה שהן מעוררות. והנתיב שנותר בידי המתנגדים, שכולם דרך אגב מבקרים את ההחלטות וסבורים כי מוטב כי עדיפה הידברות, הוא פניה לבג"צ.

החלטה 969 - כותרתה "החלטה בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שייעודה שונה למטרות אחרות". החלטה זו קובעת פיצויים אחידים ל - 3 סוגי גידולים: בעל, שלחין, מטעים, כאשר מפקיעים קרקעות. לסכומים הבסיסיים יינתנו תוספות של עשרות אחוזים בגין פקטורים מסויימים, המהוות תמריץ ופיצוי נוסף ובין השאר בגין תוספת וותק. דהיינו ככל שהיישוב עלה על הקרקע מוקדם יותר יתווסף לו פיצוי מסוים. בדברי ההסבר להחלטה כתוב כי תוספת הוותק מהווה "הכרה בתרומתם ההיסטורית של הישובים החקלאים והחקלאות. משקף את ההכרה בתרומת ההתיישבות ושמירת הקרקע לארץ, והינו נותן ביטוי כספי למאמץ ולהשקעה אשר השקיעו האגודות והחקלאים בשמירה על אדמות הארץ ועיבודן, כאשר השונות בתקופת האחיזה משתקף באחוזים שיינתנו".

למי שאינו נכנס לבדיקה ואפילו שטחית, נראה הסדר זה לגבי סעיף הוותק הוגן. בירור קצר העלה כי בפני מקבלי ההחלטות לא הוצג כל מסמך כלכלי/שמאי בדבר אופן חישוב "התמריץ". כלומר התקבלה החלטה שרירותית שנשלפה כמו שפן מהכובע, בידי מקבלי החלטות שלא העמיקו בנושא - והוטעו ע"י הפקידים המקצועיים של המינהל.

עמותת אדמתי הגישה מיד תביעה לבג"ץ שלוותה בשתי חוות דעת כלכליות - ולאחר מספר דיונים בבג"צ , החליטה מועצת מקרקעי ישראל להקפיא החלטה זו. אולם כדי להעניש את הוואסלים שהעזו להתמרד - קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1023 שהיא אף גרועה מהחלטה 969. זאת עולה מתוך עדויות של חקלאים שביקשו לקבל פיצוי לפיה - וקיבלו פיצויים נמוכים אפילו מאלה שהוקנו להם בהחלטה 969. נקמנות של המונופול השולט בנתיניו. אנו מעריכים כי ייערך סיבוב נוסף בבג"צ גם באשר להחלטה חדשה ובלתי סבירה זו.

החלטה 979 - החלטה זו נועדה, כביכול, לעגן את זכויות החקלאים בחלקת המגורים שלהם, תוך יצירת הקבלה לזכויות הדיירים במגזרים השונים. בפועל, ההחלטה הנה מפלה ומקפחת לעומת ההסדרים הנהוגים במגזר העירוני. יותר מכך, ההחלטה גם מלאה "עזים" ותסבוכות המונעים את ישומה בפועל. ההחלטה גם מתעלמת מזכויות שיש לחקלאים ותיקים מכח הסכמים ספציפיים, וכן מתערבת באופן בלתי לגיטימי במרקם החיים של האגודות השיתופיות ובהחלטות תקפות של מוסדות התכנון. כמובן שכנגד ההחלטה הוגשו עתירות של גורמים שונים הטוענים כי ההחלטה מיטיבה מדי עם החקלאים - אולם גורמים אלו לא ביררו ולא בדקו את ההחלטות העירוניות המקבילות, ובודאי שלא הגישו עתירות כנגדן.


החלטה 1091 - שכותרתה "משקי עזר" אמורה להסדיר תנאי חכירה עדכניים למשקי העזר במדינה. ביום 29/10/2007 קיבל מנהל המינהל מר יעקב אפרתי, מכתב משר האוצר בו מצוין כי הוא אינו מאשר את ההחלטה, מאחר שהיא מקנה זכויות רבות מדי למשקי העזר.

מעיון בדברי ההסבר להצעת ההחלטה. צף ועולה שוב נושא המידע בו מוזנים מקבלי ההחלטות. כתוב שם, בין השאר כי "הקרקע הוחכרה ללא תשלום דח"ר." זה מידע מטעה ומוטה, ולפחות בהתיישבות הוותיקה ידוע לכל, שהישובים בהם מרובים משקי העזר, נוסדו סמוך למושבות דאז, מקומות בהם מחירי הקרקעות היו גבוהים. לפיכך, הם נדרשו על ידי הקרן הקיימת להשתתף במימון רכישת הקרקע - דהיינו הם כן שילמו דח"ר (דמי חכירה ראשוניים). יתר על כן, הם גם מימנו את מלוא הכשרת האדמות ובניית התשתיות בישוביהם. זאת בניגוד למידע שאולי לא היה ידוע למנסחי ההחלטה, או חמור יותר - הוסתר במכוון ממקבלי ההחלטות.

נקודה נוספת המופיעה בדברי ההסבר, מחייבת התייחסות מינהלית עניינית. בעוד למאות אלפי משקי הבית בערים הוקנו זכויות מפליגות בקרקע, ללא התחשבות באם שילמו דח"ר או לא. הרי גבי משקי העזר שמספרם הכולל כ - 3,100 (מתוכם כ - 900 במרחב העירוני) יזכו לטיפול מיוחד ונפרד. וכאן כבר לא קיים השיקול של יעילות מינהלית וצמצום החיכוך עם פקידי המינהל. קובעים הסדר מיוחד ונפרד למספר קטן של חוכרים - במקום לצרף אותם לאחד משני ההסדרים של הסקטורים הגדולים: העירוני או המושבי. וכך מסבכים שוב את המערכת הכל כך לא יעילה הזו.

וגם כאן, ייתכן כי סקטור קטן ופחות מאורגן של חוכרים עשוי להתארגן, ולדרוש את זכויותיו. זאת לאחר שפניית עמותת אדמתי לשר האוצר דאז, אהוד אולמרט, לא זכתה להתייחסות עניינית.

לסיכום - ברור לכל כי מצב כה חמור של אפליה בוטה בין שני מיגזרים אסור שיימשך. די נואשנו מהוועדות למיניהן שבראשן עומדים נציגי האוצר ומשרד המשפטים, המכוונים לנתיב ברור - הפרטה של האדמות העירוניות והלאמת הקרקעות שבחזקת החקלאים - הן האדמות החקלאיות והן בתי המגורים של החקלאים.
גם אולי הגיעה העת כי תנועות ההתיישבות יתחילו לחשוב על הגשת תביעות אישיות נגד פקידים במינהל מקרקעי ישראל, המזינים את מקבלי ההחלטות במידע מטעה ומוטה - וגורמים לסחרור בלתי סביר וממושך בשוק המקרקעין בישראל, הפוגע בכולם ובהתיישבות בפרט. ורק די לקרוא את ההחלטות בניסוחן המעורפל, את ההחלטות הרבות המתקנות והמבטלות החלטות קודמות - כדי להבין כי המצב הנוכחי של ניהול אדמות המדינה בצורה זו, אסור שיימשך. ולאחר כ - 45 שנות ניהול כושל - אולי הגיע העת להחליף את הגורם המנהל את אדמות המדינה. ותשקוט הארץ 40 שנה.