על יחסי דייר וועד הבית, בבניין משותף במקרה של תיקון דחוף מסקנות מפרשיית התביעה - הבית המשותף ברח' אלמוגן במודיעין 

מתי יכול הדייר לתקן את הליקוי גם ללא הסכמת שכניו, ולעדכן אותם לגבי סך ההוצאה ומהותה רק לאחר התיקון ?

הנה מקרה העונה על שאלות אלו:

דומה כי לא יכולה להיות מחלוקת כי על שכנים בבית משותף לעשות כל מאמץ על מנת שחייהם ינוהלו, ולו דרך כלל, בהרמוניה.

נסיבות המעשה דנן עוסקות בבית משותף בעיר מודיעין, שלימים, חלה סתימה קשה באחת מצנרות הביוב שבו.

הבית המשותף הינו בית מדורג הבנוי על צלע הר. התקלה בצנרת הביוב השפיעה בעיקר על אחת הדירות בקומה השניה של הבניין. כן התברר כי תיקון הסתימה צריך להתבצע בשטח גינתו של אותו בעל דירה.

הימים חלפו ולדיירי הדירה התברר כי התיקון החל להיות דחוף שכן בינתיים שפכי הביוב עלו על גדותיהם והחלו להציף את הדירה.

קבלן אינסטלציה שהגיע לבדיקת התקלה, חיווה דעתו כי יש להחליף חלק ניכר מצנרת הביוב במפלס הקומה של הבית המשותף.

הדייר נותר מחוסר ברירה ולאור הצפת דירתו במי ביוב, הורה הוא לחברה הקבלנית לערוך את התיקון הנדרש.

עם סיום העבודה, פנה הדייר ליתר דייר הבית המשותף בבקשה כי יישאו בחלקם בתיקון הרכוש המשותף, - אך האחרונים סרבו.

להלן נדון בעיקריה של החלטת המפקחת על רישום הבתים המשותפים בסכסוך:

ס' 58 לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.

הדיירים הנתבעים טענו כי רק נציגות הבית המשותף יכולה לתבוע בגין עילת התביעה האמורה, אולם טענתם זו נדחה. נפסק כי גם בעל דירה יכול להגיש תביעה באופן פרטי.

המפקחת שדנה בסכסוך קבעה כי ההלכה הפסוקה קובעת כי דייר שרוצה לתקן את הרכוש המשותף צריך לפנות לנציגות בדרישה לתיקון הפגמים, זאת במגמה שלא כל דייר יפעל כעולה על רוחו ברכוש המשותף.

בפסיקה נקבעו ארבעה תנאים שככל והדייר עומד בהם והנציגות לא מילאה חובותיה לתקן את הרכוש המשותף, אזי הוא זכאי לבצע את התיקון.

ואלו הם ארבעת התנאים -

• היה ליקוי ברכוש המשותף;
• הייתה דחיפות לתקנו;
• הליקוי תוקן ברמה נאותה;
• הליקוי תוקן במחיר סביר.

הוראות החוק קובעות (ראה סעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין) כי הנציגות היא האחראית והמוסמכת לטפל בכל נושאי הניהול וההחזקה של הבית המשותף ולכן היא מוסמכת גם לגבות את כל ההוצאות שנועדו להחזקה תקינה שוטפת, וזאת אף ללא קבלת הסכמה מיוחדת מן האסיפה הכללית.

עם זאת כאשר ההוצאה היא חריגה על הנציגות לקבל את אישור האסיפה הכללית מראש.

כאשר מדובר בתיקון דחוף שבלעדיו תהא השלכה ממשית על חיי מי מן הדיירים ניתן לבצע תיקון דחוף כאמור לעיל.

יוער כי בסופה של הפרשה, הכירה המפקחת בזכאותם של התובעים לכך שבעלי הדירות הנתבעים ישתתפו עימם בהוצאה בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

המפקחת אף הגדילה לעשות וקבעה הוצאות לטובת התובעים.

היצוג המשפטי לתובעים לרבות הכנת התובענה ניתן על ידי משרד הח"מ.

בקרו אותנו: www.yuvalb.org