העברת דירה בגירושין - מאמר המשך
מאת עו"ד זהר נוה
במאמר הראשון שהתייחס להעברת דירה בגירושין, התייחסנו לשאלת מיסוי המקרקעין בהעברה כזו כמו גם בזכויות צד שלישי במקרה של העברת דירה אגב גירושין.
ברשימה זו נסקור את ההיבט של זכויות צד שלישי בעת העברת דירה אגב גירושין ובמיוחד את זכויות הבנק אשר סיפק משכנתא לצורך רכישת הדירה.
רקע
כפי שציינו בעבר, אחד המאפיינים הבולטים של חיי הנישואין הוא רכישת נכס מקרקעין ע"י שני בני הזוג ורישומו על שמם בחלקים שווים. מאחר ומרבית הזוגות הנישאים הם זוגות צעירים, ברוב המקרים אין ברשותם הון עצמי מספיק לצורך רכישה מלאה של הדירה ועל כן הם נעזרים בהלוואה מבנק המובטחת בשעבוד מקרקעין הנקראת "משכנתא".
נטילת המשכנתא מלווה לרוב ביצירת שעבוד לטובת הבנק המלווה כאשר אופי השעבוד משתנה עפ"י סוג המקרקעין הנרכשים:
אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין - תרשם לטובת הבנק המלווה משכנתא.
אם הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל - ידרוש הבנק רישום משכון לטובתו על זכויות הלווים ברשם המשכונות.
עם יצירת ההתחייבות ועם החתימה על מסמכי המשכנתא, מתחייבים בני הזוג שלא יעשו כל פעולה במקרקעין כלומר, לא ימכרו או יעבירו את הדירה אחד לשני או לצד שלישי כלשהו ללא קבלת הסכמתו של הבנק המלווה וללא אישורו וזאת לאור העובדה שהוא בעל החוב על הדירה, חוב שכאמור מובטח בשעבוד מקרקעין - המשכנתא.
מה קורה בזמן גירושין?
כפי שציינו במאמר הראשון, אחד הנושאים המרכזיים במסגרת הליכי גירושין הוא מאבק קשה ועיקש על בית המגורים, מי יקבל אותו ובאיזה מחיר. פעמים רבות, בית המגורים נמכר באמצעות בית המשפט כאשר מתוך הכספים שהתקבלו מהמכירה, משולמת המשכנתא או חובות אחרים הרובצים על הנכס והיתרה, אם נשארת כזו, מחולקת בין הצדדים.
יחד עם זאת, סיטואציה לא פחות נפוצה היא שבמסגרת הסכם הגירושין אליו מגיעים הצדדים (לעיתים לאחר מאבק ארוך ועיקש) היא שנכס המקרקעין (הדירה או הבית) מועבר לאחד מהצדדים כנגד ויתור על זכויות כאלה ואחרות.
במקרה כזה, וכאשר משכנתא רובצת על הנכס, מוסכם לרוב ע"י הצדדים כי אותו צד אשר הנכס יועבר בשלמות לרשותו ועל שמו, ידאג להעביר את מלוא הנכס על שמו בספרי המקרקעין וכן לדאוג שמלוא המשכנתא תעבור על שמו בלבד וכי הוא לבדו יעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים. הסכם הגירושין יכלול גם תניה לפיה הצד שויתר על זכויותיו בנכס, ימחק מרישומי המקרקעין כבעלים של הנכס ואף ימחק מרישומי הבנק כלווה של המשכנתא ויהיה פטור מכל תשלום מתשלומי המשכנתא לבנק.
לאחר שהצדדים חותמים על הסכם הגירושין הכולל הוראות ביחס לחלוקת הרכוש כמו גם נושאים נוספים, מועבר ההסכם לאישורו של ביהמ"ש לענייני המשפחה וניתן לו תוקף של פסק דין המחייב את שני הצדדים.
אבל במערבולת של הגירושין כמו גם הויכוחים על תנאי הסכם הגירושין, שכחו הצדדים ולפעמים גם עורכי הדין שלהם גורם בעל משקל רב בכל הנוגע להוראות ביחס לדירה - הבנק המלווה - מאחר ואיש לא חשב לברר עם הבנק את עמדתו או לקבל את אישורו ו/או את הסכמתו לביצוע ההעברה האמורה של הנכס ושל המשכנתא.
יש לזכור כי במרבית המקרים, בעיה זו נפתרת תוך כדי ההליכים, אך במקרים רבים אחרים, מדובר בסיטואציה שלמרבה הצער נפוצה למדי, בה אי התייחסות זו לבנק מעוררת בעיה משמעותית ביותר.
המצב הבעייתי
ס' ו - ר' התגרשו ע"י עריכת הסכם גירושין שאושר ע"י ביהמ"ש ואף ניתן לו תוקף של פסק דין.
במסגרת הסכם הגירושין, הסכימה ס' לוותר על חלקה בדירה המשותפת לטובתו של ר' בתנאי שזה ידאג להעביר את זכויותיה של ס' בספרי המקרקעין על שמו, ידאג להעביר את מלוא המשכנתא על שמו ואף התחייב לשלם בעצמו ולבדו את תשלומי המשכנתא השוטפים באופן שס' תהיה פטורה מכך.
כעבור מספר שנים, קיבלה ס' הודעה מקרוביו של ר' שר' עומד להפסיק את תשלומי המשכנתא השוטפים ולכן היא עלולה להידרש ע"י הבנק לשלם את התשלומים במקומו. הודעה זו הדהימה את ס'. למיטב ידיעתה, עפ"י הסכם הגירושין, אין לה כל בעלות בדירה המשותפת, היא נמחקה מרישומי המשכנתא והיא לא חייבת בכל תשלום לבנק. אם כך הוא הדבר, על סמך מה היא תהיה חייבת בתשלומי המשכנתא?
בבירור שערכה ס' עם הבנק המלווה הסתברה לה המציאות - ר' מעולם לא טרח להעביר את המשכנתא על שמו, לא טרח למחוק את ס' מרישומים אלו ואף לא טרח למחוק את ס' מספרי המקרקעין. במילים אחרות, מאחר וס' עדיין רשומה בספרי המקרקעין כבעלת זכויות בדירה וגם רשומה אצל הבנק כאחת הלווים של המשכנתא, הרי שבמקרה בו ר' יפסיק את תשלומי המשכנתא לבנק, תדרש ס' לפרוע את התשלומים במקומו.
והנה עיקר הבעיה - אומנם ס' ו-ר' חתמו על הסכם גירושין עם תניות ברורות ביחס לדירה ולמשכנתא, והסכם זה אושר ע"י ביהמ"ש וקיבל תוקף של פסק דין מחייב, אבל תוקף זה מחייב את הצדדים להסכם ולא מחייב את מי שאינו צד לו כלומר, הבנק
בהעבירה את המשכנתא לר', ביצעה למעשה ס' המחאת חבות כלומר, העבירה לר' את חובותיה במשכנתא. סע' 6 לחוק המחאת חיובים התשכט 1969 קובע שחבותו של חייב ניתנת להמחאה באופן מלא או חלקי בהסכם בין החייב למקבל החיוב שבאה עליו הסכמת הנושה.
ס' אומנם העבירה לר' את חובותיה במשכנתא בהסכם (הסכם הגירושין), אבל היא לא קיבלה את הסכמת הנושה (הבנק) להעברה זו. מאחר וכך, אין העברה זו מחייבת את הבנק ולא ניתן להכריחו לקבלה.
התוצאה - למרות שהתגרשה וחתמה על הסכם גירושין ברור לפני מספר שנים, אין בידי ס' כיום ברירה רבה אלא לפרוע את תשלומי המשכנתא, במידה ור' יחדול מתשלומם או לחילופין, לפעול למכירת הדירה ומכספי התמורה לפרוע את המשכנתא לבנק.
האם יש פתרון?
הפסיקה הישראלית התייחסה לא אחת לסיטואציה זו אך טרם מצאה פתרון שמצד אחד יגן על בן הזוג ומצד שני לא יפגע בזכויותיו של הבנק. פתרון מעשי ניתן למצוא בשלב הכנת וניסוח הסכם הגירושין בין בני זוג. מן הראוי שעורכי הדין של הצדדים, במהלך ניסוח ועריכת הסכם הגירושין, ידאגו לפנות אל הבנק המלווה על מנת לקבל את אישורו ו/או את הסכמתו להמחאת חבות כאמור כך שברגע שמגיע רגע האמת, הסכם הגירושין נחתם ואושר ע"י ביהמ"ש, לא יתגלו הפתעות חדשות ובלתי צפויות ביחס למשכנתא כאמור.
אפשרות נוספת היא לעגן במסגרת הסכם הגירושין סדרה של הוראות המתייחסת לסיטואציה בה הבנק המלווה לא יתן את הסכמתו להמחאת החבות ואשר באה על מנת להגן על זכויותיו של אותו בן זוג שויתר על זכויותיו בנכס כמו גם במשכנתא לטובת בן הזוג השני.
בכל מקרה, כדאי לברר עניין זה בטרם מעשה, להתייעץ עם עורכי דין מנוסים המתמחים בתחום ולפעול בזהירות עם עיניים פקוחות לאורך כל הדרך.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"
www.od-law.co.il
03-6950662
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
מאת עו"ד זהר נוה
במאמר הראשון שהתייחס להעברת דירה בגירושין, התייחסנו לשאלת מיסוי המקרקעין בהעברה כזו כמו גם בזכויות צד שלישי במקרה של העברת דירה אגב גירושין.
ברשימה זו נסקור את ההיבט של זכויות צד שלישי בעת העברת דירה אגב גירושין ובמיוחד את זכויות הבנק אשר סיפק משכנתא לצורך רכישת הדירה.
רקע
כפי שציינו בעבר, אחד המאפיינים הבולטים של חיי הנישואין הוא רכישת נכס מקרקעין ע"י שני בני הזוג ורישומו על שמם בחלקים שווים. מאחר ומרבית הזוגות הנישאים הם זוגות צעירים, ברוב המקרים אין ברשותם הון עצמי מספיק לצורך רכישה מלאה של הדירה ועל כן הם נעזרים בהלוואה מבנק המובטחת בשעבוד מקרקעין הנקראת "משכנתא".
נטילת המשכנתא מלווה לרוב ביצירת שעבוד לטובת הבנק המלווה כאשר אופי השעבוד משתנה עפ"י סוג המקרקעין הנרכשים:
אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין - תרשם לטובת הבנק המלווה משכנתא.
אם הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל - ידרוש הבנק רישום משכון לטובתו על זכויות הלווים ברשם המשכונות.
עם יצירת ההתחייבות ועם החתימה על מסמכי המשכנתא, מתחייבים בני הזוג שלא יעשו כל פעולה במקרקעין כלומר, לא ימכרו או יעבירו את הדירה אחד לשני או לצד שלישי כלשהו ללא קבלת הסכמתו של הבנק המלווה וללא אישורו וזאת לאור העובדה שהוא בעל החוב על הדירה, חוב שכאמור מובטח בשעבוד מקרקעין - המשכנתא.
מה קורה בזמן גירושין?
כפי שציינו במאמר הראשון, אחד הנושאים המרכזיים במסגרת הליכי גירושין הוא מאבק קשה ועיקש על בית המגורים, מי יקבל אותו ובאיזה מחיר. פעמים רבות, בית המגורים נמכר באמצעות בית המשפט כאשר מתוך הכספים שהתקבלו מהמכירה, משולמת המשכנתא או חובות אחרים הרובצים על הנכס והיתרה, אם נשארת כזו, מחולקת בין הצדדים.
יחד עם זאת, סיטואציה לא פחות נפוצה היא שבמסגרת הסכם הגירושין אליו מגיעים הצדדים (לעיתים לאחר מאבק ארוך ועיקש) היא שנכס המקרקעין (הדירה או הבית) מועבר לאחד מהצדדים כנגד ויתור על זכויות כאלה ואחרות.
במקרה כזה, וכאשר משכנתא רובצת על הנכס, מוסכם לרוב ע"י הצדדים כי אותו צד אשר הנכס יועבר בשלמות לרשותו ועל שמו, ידאג להעביר את מלוא הנכס על שמו בספרי המקרקעין וכן לדאוג שמלוא המשכנתא תעבור על שמו בלבד וכי הוא לבדו יעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים. הסכם הגירושין יכלול גם תניה לפיה הצד שויתר על זכויותיו בנכס, ימחק מרישומי המקרקעין כבעלים של הנכס ואף ימחק מרישומי הבנק כלווה של המשכנתא ויהיה פטור מכל תשלום מתשלומי המשכנתא לבנק.
לאחר שהצדדים חותמים על הסכם הגירושין הכולל הוראות ביחס לחלוקת הרכוש כמו גם נושאים נוספים, מועבר ההסכם לאישורו של ביהמ"ש לענייני המשפחה וניתן לו תוקף של פסק דין המחייב את שני הצדדים.
אבל במערבולת של הגירושין כמו גם הויכוחים על תנאי הסכם הגירושין, שכחו הצדדים ולפעמים גם עורכי הדין שלהם גורם בעל משקל רב בכל הנוגע להוראות ביחס לדירה - הבנק המלווה - מאחר ואיש לא חשב לברר עם הבנק את עמדתו או לקבל את אישורו ו/או את הסכמתו לביצוע ההעברה האמורה של הנכס ושל המשכנתא.
יש לזכור כי במרבית המקרים, בעיה זו נפתרת תוך כדי ההליכים, אך במקרים רבים אחרים, מדובר בסיטואציה שלמרבה הצער נפוצה למדי, בה אי התייחסות זו לבנק מעוררת בעיה משמעותית ביותר.
המצב הבעייתי
ס' ו - ר' התגרשו ע"י עריכת הסכם גירושין שאושר ע"י ביהמ"ש ואף ניתן לו תוקף של פסק דין.
במסגרת הסכם הגירושין, הסכימה ס' לוותר על חלקה בדירה המשותפת לטובתו של ר' בתנאי שזה ידאג להעביר את זכויותיה של ס' בספרי המקרקעין על שמו, ידאג להעביר את מלוא המשכנתא על שמו ואף התחייב לשלם בעצמו ולבדו את תשלומי המשכנתא השוטפים באופן שס' תהיה פטורה מכך.
כעבור מספר שנים, קיבלה ס' הודעה מקרוביו של ר' שר' עומד להפסיק את תשלומי המשכנתא השוטפים ולכן היא עלולה להידרש ע"י הבנק לשלם את התשלומים במקומו. הודעה זו הדהימה את ס'. למיטב ידיעתה, עפ"י הסכם הגירושין, אין לה כל בעלות בדירה המשותפת, היא נמחקה מרישומי המשכנתא והיא לא חייבת בכל תשלום לבנק. אם כך הוא הדבר, על סמך מה היא תהיה חייבת בתשלומי המשכנתא?
בבירור שערכה ס' עם הבנק המלווה הסתברה לה המציאות - ר' מעולם לא טרח להעביר את המשכנתא על שמו, לא טרח למחוק את ס' מרישומים אלו ואף לא טרח למחוק את ס' מספרי המקרקעין. במילים אחרות, מאחר וס' עדיין רשומה בספרי המקרקעין כבעלת זכויות בדירה וגם רשומה אצל הבנק כאחת הלווים של המשכנתא, הרי שבמקרה בו ר' יפסיק את תשלומי המשכנתא לבנק, תדרש ס' לפרוע את התשלומים במקומו.
והנה עיקר הבעיה - אומנם ס' ו-ר' חתמו על הסכם גירושין עם תניות ברורות ביחס לדירה ולמשכנתא, והסכם זה אושר ע"י ביהמ"ש וקיבל תוקף של פסק דין מחייב, אבל תוקף זה מחייב את הצדדים להסכם ולא מחייב את מי שאינו צד לו כלומר, הבנק
בהעבירה את המשכנתא לר', ביצעה למעשה ס' המחאת חבות כלומר, העבירה לר' את חובותיה במשכנתא. סע' 6 לחוק המחאת חיובים התשכט 1969 קובע שחבותו של חייב ניתנת להמחאה באופן מלא או חלקי בהסכם בין החייב למקבל החיוב שבאה עליו הסכמת הנושה.
ס' אומנם העבירה לר' את חובותיה במשכנתא בהסכם (הסכם הגירושין), אבל היא לא קיבלה את הסכמת הנושה (הבנק) להעברה זו. מאחר וכך, אין העברה זו מחייבת את הבנק ולא ניתן להכריחו לקבלה.
התוצאה - למרות שהתגרשה וחתמה על הסכם גירושין ברור לפני מספר שנים, אין בידי ס' כיום ברירה רבה אלא לפרוע את תשלומי המשכנתא, במידה ור' יחדול מתשלומם או לחילופין, לפעול למכירת הדירה ומכספי התמורה לפרוע את המשכנתא לבנק.
האם יש פתרון?
הפסיקה הישראלית התייחסה לא אחת לסיטואציה זו אך טרם מצאה פתרון שמצד אחד יגן על בן הזוג ומצד שני לא יפגע בזכויותיו של הבנק. פתרון מעשי ניתן למצוא בשלב הכנת וניסוח הסכם הגירושין בין בני זוג. מן הראוי שעורכי הדין של הצדדים, במהלך ניסוח ועריכת הסכם הגירושין, ידאגו לפנות אל הבנק המלווה על מנת לקבל את אישורו ו/או את הסכמתו להמחאת חבות כאמור כך שברגע שמגיע רגע האמת, הסכם הגירושין נחתם ואושר ע"י ביהמ"ש, לא יתגלו הפתעות חדשות ובלתי צפויות ביחס למשכנתא כאמור.
אפשרות נוספת היא לעגן במסגרת הסכם הגירושין סדרה של הוראות המתייחסת לסיטואציה בה הבנק המלווה לא יתן את הסכמתו להמחאת החבות ואשר באה על מנת להגן על זכויותיו של אותו בן זוג שויתר על זכויותיו בנכס כמו גם במשכנתא לטובת בן הזוג השני.
בכל מקרה, כדאי לברר עניין זה בטרם מעשה, להתייעץ עם עורכי דין מנוסים המתמחים בתחום ולפעול בזהירות עם עיניים פקוחות לאורך כל הדרך.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"
www.od-law.co.il
03-6950662
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
עו"ד נוה הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמסחרי, בעל הפורטל המשפטי
"חוק ועוד" www.od-law.co.il
"חוק ועוד" www.od-law.co.il
