מבצעים רילוקיישן לספרד? דעו את חוקי השכירות שם 

חוק ההשכרה בערים משנת 1994 (Urban Leases Act of 1994) 

מאז 1994 מסדיר חוק ההשכרה בערים את כל הנושאים הקשורים לחוזי השכרת נכסים למטרות מגורים, מסחר או חופשות.

היעד העיקרי של חוק מקרקעין זה הוא להקנות לשוכרים בספרד, ובעיקר לשוכרים לטווח ארוך, אפשרות לתהליך משפטי ליישוב מחלוקות בינם לבין בעלי הבתים שלהם. החוק גם מעניק לשוכרים את הזכות להארכה אוטומטית מעוגנת בחוק של תקופת השכירות.

לפיכך, אם אתה בעל בית המתכנן להשכיר את הנכס שלך על בסיס ארוך טווח, עליך לפנות לעורך דין שיוכל לדון עמך בחוק המקרקעין הספרדי ולהנחות אותך בביצוע הפרוצדורות הנדרשות בחוק ההשכרה בערים מ-1994.

חוזי שכירות לטווח קצר למטרת חופשה

לעתים קרובות עשוי חוק המקרקעין הספרדי לגרום לבלבול בקרב בעלי נכסים, כאשר הם מחליטים אם להשכיר את הנכס שלהם על בסיס חודשי רק בחלק מהשנה, כלומר במהלך עונת השפל.

אמנם בחוק המקרקעין הספרדי לא מצוין פרק זמן מסוים שאחריו השכרה לטווח קצר הופכת בהגדרה להשכרה לטווח ארוך, אולם מקובל שחוזה לשישה חודשים עם אפשרות להארכה מבטיח כי זכויות השוכר לטווח קצר יישמרו גם במקרה של הארכה, ועל כן עליו לפנות את הנכס בתאריך הסיום המצוין בחוזה.

עם זאת, יש לציין כי אמנם חוק המקרקעין הספרדי אינו מעניק לשוכרים לטווח קצר זכויות משפטיות כלשהן במקרה של הארכת חוזה, אבל תהליך פינוי חוקי עשוי להיות איטי, ובמקרים מסוימים להימשך עד שישה חודשים.

רישום חוזה

בכפוף לחוק המקרקעין הספרדי, בין אם ברצונך להשכיר את הנכס שלך על בסיס טווח קצר או טווח ארוך, מומלץ לפנות לעורך דין מוסמך לצורך הכנת חוזה השכירות. אם ניתן, כדאי שהחוזה ייכתב הן באנגלית והן בספרדית. עם זאת, אם תחליט לוותר על כתיבת החוזה בספרדית, עדיין יחול עליו חוק המקרקעין הספרדי, והוא יהיה קביל בבית משפט ספרדי במקרה של סכסוך, בתנאי שתדאג לתרגומו.

כדאי גם לשקול לרשום את החוזה במחלקת הדיור הספרדית.

רישום החוזה יבטיח לך הגנה מלאה של חוק המקרקעין הספרדי במקרה של חילוקי דעות. בעלי נכסים רבים בוחרים שלא לרשום את החוזים שלהם, לדוגמה, אם אין בכוונתם להצהיר על הכנסתם מהשכרה לרשות המסים המקומית. למרות זאת, חוזה השכירות עדיין נחשב למסמך משפטי תקף.

רשימת מצאי

בהקשר של חוק המקרקעין הספרדי, ישנו מסמך נוסף בעל חשיבות רבה הן עבור בעל הבית והן עבור השוכר – רשימת המצאי. רשימת מצאי מפורטת, חתומה בידי שני הצדדים, יכולה לתמוך בכל תביעת פיצויים בגין נזק שנגרם מול פיקדון הנזק כתוצאה משבירה (ראה להלן).  

עדיף שרשימת המצאי תהיה תמציתית ככל הניתן. במקרה של תביעה תיווכח לדעת עד כמה היה כדאי להקדיש זמן להכנת רשימת מצאי מקיפה. רשימת המצאי מהווה גם הזדמנות עבור בעל הבית להגדיר בכתב את תנאי השימוש בנכס. כמו כן, היא נחשבת למסמך משפטי על-פי חוק המקרקעין הספרדי, ולכן תהיה קבילה בבית משפט.

החוק ובתי המשפט האיטיים מיטיבים עם השוכרים

דמי שכירות: האם בספרד יש לבעל הבית ולשוכר חופש מלא בקביעת גובה דמי השכירות?

בעל הבית והשוכר יכולים לקבוע באופן חופשי את גובה דמי השכירות. בדרך כלל נהוג שכר דירה חודשי, ומועד התשלום חל במהלך שבעת הימים הראשונים של כל חודש. בעל הבית אינו יכול לבקש תשלום מראש על יותר מחודש אחד.

הצדדים לחוזה יכולים לעדכן את דמי השכירות אחת לשנה במהלך חמש השנים הראשונות של החוזה רק על-פי השינויים במדד המחירים לצרכן (IPC - Indice de Precios al Consumo). בנוסף, על בעל הבית להודיע לשוכר בכתב על כוונתו להעלות את דמי השכירות.

לאחר חמש השנים הראשונות ניתן לחדש את החוזה תוך העלאת דמי השכירות ב-20% לכל היותר.

אם בעל הבית מבצע שיפורים בנכס, הוא רשאי להעלות את שכר הדירה השנתי על בסיס חישוב שיעור הריבית החוקי, עם תוספת של שלוש נקודות, מתוך ההשקעה הכוללת, בהפחתת סובסידיות ציבוריות, אם ישנן. בכל מקרה, התוספת לדמי השכירות לא תעלה על 20% משכר הדירה.

פיקדונות

בעל הבית רשאי לבקש פיקדון (fianza) בגובה דמי שכירות של חודש אחד בלבד. בחמש השנים הראשונות של חוזה השכירות בעל הבית אינו רשאי לעדכן את סכום הפיקדון.

הפיקדון יועבר לחזקתה של סוכנות שאינה תלויה בבעל הבית או בשוכר, ושלא תשחרר את הפיקדון ללא הסכמת שני הצדדים. ניתן להעביר את הפיקדון, למשל, לחזקת מחלקת הדיור של השלטון המקומי (Consejeria de la Vivienda). אם בעל הבית אינו מחזיר לשוכר את הפיקדון בזמן, יחול עליו שיעור הריבית החוקי.

אילו זכויות מעניק החוק בספרד לבעל הבית ולשוכר, בעיקר בנוגע למשך תקופת החוזה ולפינוי?

בעלי בתים ושוכרים יכולים לציין בחוזה כל פרק זמן שהוא, אולם הוא בטל מול זכותו של שוכר 'ארוך טווח' (Contrata de Vivienda, כלומר, בכל חוזה ליותר משנה) להאריך את החוזה מדי שנה במשך חמש השנים הראשונות. חובת הארכת השכירות בחמש השנים הללו לא תהיה תקפה אם בעל הבית ציין במפורש בחוזה כי בתאריך נתון בכוונתו לחזור ולהשתמש בנכס בעצמו למטרת מגורים.

השוכר רשאי לסיים את החוזה לפני תום תקופת חמש השנים. לשם כך עליו לתת לבעל הבית הודעה מוקדמת 30 יום לפחות לפני סיום החוזה.

אם לא בעל הבית ולא השוכר יודיעו על סיום החוזה עד חודש לפני סיומו, החוזה יתחדש למשך שנה, וזאת עד שלוש שנים לכל היותר.

השוכר רשאי לסיים את החוזה על-ידי מתן הודעה חודש מראש לפני תום כל אחת מתקופות שנתיות אלה.

אם בעל הבית והשוכר מסכימים מלכתחילה לחתום על חוזה ליותר מחמש שנים, יש לשוכר זכות להפסיק את ההסכם בהודעה של חודשיים מראש לאחר חמש שנים לפחות.

חוזים לטווח קצר (Contrata por temporada) נועדו להשכרה למטרות חופשה, אך יכולים להימשך אף שנה.

חוק ההשכרה בערים אינו חל על חוזי השכרה לחופשות (arrienda de temporada). חוזים אלה אינם מעניקים זכות כלשהי להארכה אוטומטית, ועל השוכר להתפנות בסיומם.

ישנם כמה מקרים שבהם רשאי בעל הבית לפנות את השוכר ולהשיב לעצמו את השליטה בנכס, ובהם אי תשלום דמי השכירות (אם כי בתי משפט קובעים לעתים קרובות שלא ניתן לנקוט אמצעים כלשהם בששת החודשים הראשונים לפיגור בתשלום); נזק לנכס; שימוש בנכס למטרות בלתי מוסריות; השכרת משנה ללא רשותו של הבעלים; וגרימת מטרד חמור לשכנים. בכל אחד ממקרים אלה, יש להשיג צו בית משפט כנגד השוכר, וייתכן כי יחלפו חודשים רבים עד פינויו.

עד כמה יעילה מערכת המשפט הספרדית?

פינוי עקב אי-תשלום דמי שכירות

60

משך הזמן עד להמצאת כתבי הדין

55

משך זמן המשפט

68

משך זמן האכיפה

183

סה"כ ימים לפינוי שוכר

בתי משפט: פרויקט The Lex Mundi

היסטוריה קצרה: השינויים האחרונים בחוק בעל הבית והשוכר בספרד

חוק ההשכרה בערים (Ley de Arrendamientos Urbanos), שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 1995, ביטל את החוק הקודם מ-1964, שאפשר לשוכרים להאריך את החוזה ללא הגבלה והתיר לכפות את הארכת החוזה. החוק החדש מאפשר לבעלי בתים להעלות בהדרגה את דמי השכירות הישנים, שהיו נמוכים באופן מגוחך ונתונים לפיקוח, לעבר מחירי השוק הריאליים, וכמו כן, בסופו של דבר, להחזיר לעצמם את השליטה בנכס. בנוסף, החוק מעניק ביטחון רב יותר לשוכרים לעומת החוקים הקודמים, ומחייב בעלי בתים לחדש חוזי שכירות למגורים מדי שנה במשך חמש השנים הראשונות.