ביום 11.12.2011 ניתן בביהמ"ש המחוזי בירושלים פס"ד בעניין הדר מזרחי (עמ"ה 26-09). פסק הדין דן בסיווגה של עסקה לבניית ומכירת ווילה בידי בתו של קבלן, תוך מעורבותו המלאה של אביה בעסקה מהרכישה ועד המכירה כעסקה הונית פטורה ממס שבח, או כעסקת אקראי פירותית.
ואלו עובדות המקרה:
המערערת הינה בתו של קבלן בניין. בהיותה כבת 20 רכשה המערערת מגרש ממנהל מקרקעי ישראל, ובנתה על המגרש וילה (סה"כ עלות- כ- 3.5 מיליון ש"ח). מיד בסיום בניית הווילה (ומהראיות עולה כי בוצעו התאמות לפי רצון הקונה עוד טרם סיום הבניה) נמכרה הווילה לצד ג' בתמורה לסך של כ- 4.9 מיליון ש"ח. העסקה דווחה למיסוי מקרקעין כמכירת דירת מגורים בפטור ממס. מנהל מסמ"ק הוציא שומת פטור סופית. כ- 6 שנים וחצי מאוחר יותר, קבע פקיד השומה כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, שביצעה המערערת וחייב את הבת במס פירותי.
שאלת סמכות פקיד השומה להוציא למערערת שומה, כ- 6 וחצי שנים לאחר קביעת השומה הסופית ע"י מנהל מיסוי מקרקעין הושארה בצריך עיון, אף כי ביהמ"ש הביע דעה כי נמדדת התיישנות ממועד הוצאת שומת מקרקעין סופית, ולא מיום שנודע לפקיד השומה אודות העניין. הפסק נקבע בניתוח הסיווג ולא על פי סוגיית ההתיישנות.
נדגיש מס עובדות בתיק, שאין לגביהן מחלוקת:
§ בכל הפעולות הקשורות לרכישת המגרש, בניית הווילה, מימון וביצוע הבניה, ליווה האב (הקבלן) את הביצוע.
§ המימון לרכישת המגרש וחלק מעלויות הבניה (כ- 2 מיליון ש"ח) ניתן ע"י האב. היתרה בהלוואה בנקאית, כשהנכס משמש כבטוחה. האב הוא זה שטיפל בהשגת המימון.
§ רואי החשבון של האב ניהלו את הנהלת החשבונות של הוצאות הבניה.
§ הבת לא התגוררה מעולם בווילה. הווילה נמכרה מייד בסיום בנייתה.
§ כספי הרווח שנוצר במכירת הנכס נותרו בידי האב כהלוואה מהבת, לטענתה, למשמר עד לרכישת נכס אחר.
§ הנכס נשוא הערעור נקנה ביחד עם מגרשי הוריה ואחותה של המערערת, וממוקם בסמוך לבתים שבנו ההורים והאחות על מגרשים אלו ושבהם הם מתגוררים עד היום.
ביהמ"ש סוקר אחד לאחד את המבחנים שנקבעו בפסיקה לאבחנה שבין עסקה הונית לעסקה פירותית (ע"א 9187/06 רפאל מגיד) ואת טענות הצדדים לכל מבחן וקובע כי חלק מהמבחנים מצביעים לכיוון עסקה פירותית וחלקם לעסקה הונית. לא נתאר את סקירת המבחנים בידי ביהמ"ש, אך נציין כי לעניין המימון הזר אין מיוחסת חשיבות מהותית, שכן מבחן זה נחלש בעת המודרנית העכשווית.
במבחן ההשבחה, נסמך ביהמ"ש (באין ראיות אחרות) על תצהיר האב לפיו עיקר הרווח נוצר כתוצאה מעליית ערך הבתים בשכונת מלחה בירושלים, גורם חיצוני, התורם לסיווג העסקה כהונית (זאת במובחן מעליית ערך כתוצאה ממהלכים פנימיים של המערערת).
במבחן הגג - הנסיבות הכלליות של העסקה, ייחס המשיב למעורבותו הדומיננטית של האב חשיבות עליונה, המהווה משום נסיבה מרכזית המלמדת על פירותיות העסקה, בעיקר נוכח גילה הצעיר של המערערת. המערערת מנגד, טענה כי רכישת המגרש ובניית הווילה נועדו לצורך מגוריה וכראיה לכך מציגה את העובדה שהמגרש נקנה ביחד עם מגרשי הוריה ואחותה, וממוקם בסמוך לבתים שבנו ההורים והאחות ושבהם הם מתגוררים עד היום. בנוסף טענה כי ניסתה לרכוש חזרה את הנכס. יצוין כי ביהמ"ש התרשם מנכונות טענה זו של המערערת, ובסיכומו של דבר נקבע כי העסקה הינה הונית, והפטור ממס נותר על כנו.
באשר למעורבות האב הקבלן בעסקה קובע ביהמ"ש כי "... שונה היה המצב לו היה המשיב טוען, ומוכיח באמצעות ראיות משכנעות, כי עסקינן בעסקה מלאכותית שבה האב הוא מבצע העסקה והמערערת שימשה אך ככסות לזהות האמיתית של מבצע העסקה... היתה התוצאה שונה בתכלית."
נכתב ע"י רו"ח רונית בר
