מחירי הדירות יורדים או עולים? למי להאמין? 

דירות למכירה המוצעות בחיפה מתנהגות שונה מדירות למכירה המוצעות בתל אביב, זאת כולם יודעים. אבל המגמה נראה כי מתהפכת. בעוד הביקוש לדירות בתל אביב הצטייר בעבר כקשיח ובחיפה גמיש, נראה כי בשוק דירות יד 2 המצב בחיפה השתנה. דווח כי מחירי דירות בחיפה ממשיכים לעלות חרף אירועי מחאת הקיץ ולמרות תנופת בניית המגדלים בעיר. לעומתם, מחירי הדירות בתל אביב יורדים או לפחות קופאים, אכן, שכיח למצוא קונים ועל שפתיהם מילת המפתח: סטגנציה. "שוק הדירות תקוע" הם אומרים, קפוא. אנו במשרד תיווך "יניב תוצאות" חווים תנודות שלא ניתן לשייך אותן לשום תופעה גלובלית, ארצית או אזורית. דירות יד 2 למכירה בחיפה מתנהגות ללא שום חוקיות ובוודאי ללא תלות במדיניות האוצר או ב"מצב המשק". למשל, דירות בכרמליה (חיפה) שנמכרות במהירות גם במחירים של למעלה מ- 20,000 ש"ח למ"ר (מחירי שיא בשוק החיפאי) ולעומתן דירות זולות מאוד, המתאימות למשקיעים, שעומדות בשוק חודשיים ואף יותר. אז למי להאמין? לעיתונות המדווחת עליית מחירים בחיפה? או לניסיון האישי המלמד כי תנועת קונים באזורי ביקוש בעיר נחלשת? מסקנתי היא שכשבאים לבחון תהליך של מכירת דירה מכל סוג ובכל עיר יש לדון בנתוני המיקרו ולא המקרו, קרי להתנתק ממה ששומעים בחדשות הנדל"ן, בעיתונות ובמדיה הדיגיטלית ולהתבונן במאפייני הדירה הספציפיים: מיקום, גודל, מאפייני רעש, נוף, גישה, קרבה למרכזים קהילתיים, עורקי תחבורה וכו', כל אלה הם שיקבעו את רמת הביקוש, גובה המחיר המבוקש הראוי ומהירות סגירת העסקה: מאפיינים אישיים - כן, דיווחי בנק ישראל והלמ"ס – לא. לא ניתן להכליל ערים ובוודאי שלא ניתן להתייחס לתופעות ארציות, לא כשמנסים לקבל החלטות ענייניות הנוגעות לדירה אחת. עובדה היא. דירות מסוימות נהנות מפריחה ואחרות לא, והן ממוקמות בכל קשת המחירים: דירת גג נהדרת בדיזנגוף (ת"א) מתגלה כמבוקשת בדיוק כמו דירות שיכון ברמת ישראל, לפחות בסטטיסטיקות שנערכו על מספר הפניות. אין הלימה בין התחושות שלנו במשרד "יניב תוצאות" לגבי מצב השוק ובין כותרות העיתונים. סתירה זו נובעת להערכתי מהבדלים דרמטיים בנפח הנכסים הנבדק. בעוד כלי התקשורת מנתחים ומסתמכים על מאות עסקאות ואלפי נתוני דירות אנחנו בתיווך "יניב תוצאות" מנהלים עסקאות תיווך במספר אזורים ומספר דירות מוגבל בעת ובעונה אחת. לא אחת קרה, בדיוק כמו בימים אלה שפרסומים שונים קובעים כי נתוני ה"שוק" מציגים קיפאון, ננח בתל אביב, ואילו אנו מקבלים פניות רבות למגוון דירות והיקפי רכישה, ועוד: לעיתים מדווח כי פרק הזמן לעסקה מתארך ואילו אנו מנהלים עסקאות בזק בכרמליה, שכונה טובה ברכס הכרמל. אם כך, הפתרון לשאלת "מה מצב שוק הדירות?" נעוץ בהיקף העסקאות הנבדק ובסוג הדירה שרוצים לקנותלמכור. דוגמאות נוספות הם שוק דירות חמישה חדרים ויותר ברום הכרמל בחיפה הוא חזק, מהיר ותוסס, להבדיל משוק ארבע חדרים בשכונות חלשות בעיר, ושוק דירות היוקרה בתל אביב מעט איטי לעומת שוק הדירות הקטנות באזורי הביקוש ולא, זה לא תמיד היה כך. ניתן להכות את מגמות השוק כפי שמוצגות בכלי התקשורת וניתן להסיק הרבה מתנועת הקונים ברשת: ביקוש ער ע"י גולשים רבים מאפשר ניתור מדויק של מאפייני הפונים ומדובר בכל טווח המחירים: שוק דירות קפוא בתל אביב? לא בטוח. דירת ארבעה חדרים שלא נמכרת? יש פתרונות שיווקיים. לא מדובר במזל, פשוט הרבה עבודה קשה ופילוח נכון של שוק הקונים וצרכיהם יחד עם תמחור ראוי. ידוע כי ללא תיווך מקצועי מתקשים מוכרים לקלוע לציפיות הקונים הן במחיר והן בתמהיל העסקה. עיסוק רצוף בפרויקטים של שיווק דירות במגוון מחירים ואזורים, עבודת תיווך יעילה, דחיפה ליזמות והרחבה תחת תמ"א 38 וכו', כל אלה מאפשרים זווית ראיה רחבה וטובה כאשר באים לבחון נכס נדל"ני ספציפי. לרוב זווית ראיה של משרד תיווך חזק מדויקת ונכונה הרבה יותר ממה שמסיקים כלי התקשורת, הכתובים והדיגיטליים.