בדיקות שיש לבצע טרם רכישת
דירה:
רכישת דירה הינה עסקה שכיחה מאוד אך עם זאת נושאת
בתוכה עלויות וסיכונים מהגבוהים ביותר שנוטל האדם הממוצע. חוסר תשומת לב והימנעות
מבדיקות פשוטות וזמינות עלולה לגרום לרוכש הדירה להפסיד את מיטב כספו ולהותירו בפני
שוקת שבורה. לפיכך ולנוכח הסיכונים האדירים אליהם חשוף הרוכש, חשוב לשכור את
שירותיו של עו"ד מקצועי המתמחה בתחום המקרקעין ולוודא כי לכל הפחות הוא הינו מבצע
כדבעי את הבדיקות המפורטות להלן.
זיהוי המוכר וזכויותיו בנכס:
בנוסף לתעודות זיהוי יש לדרוש מהמוכר מסמכי רכישה, טופסי ארנונה
וכו'. רצוי לערוך ביקור פתע בנכס ולערוך בירור עם השכנים.
במקרה של דירה הרשומה
בטאבו, יש לבדוק נסח טאבו עדכני אותו ניתן להוציא מאתר האינטרנט של משרד המשפטים.
במקרה של מגרש מינהל שלא עבר הליך חלוקה ורישום – יש להזמין ממינהל מקרקעי
ישראל אישור זכויות ולזהות את המגרש (ואת חלקו של המוכר).
כשמדובר במקרקעין
שניבנו על ידי חברה משכנת – יש לקבל אישורי זכויות מהמינהל וגם מהחברה המשכנת.
חובות הרובצים על הנכס:
באמצעות הבדיקה בנסח
הטאבו ו/או אישור הזכויות ניתן לראות האם רשומים עיקולים/שעבודים הרובצים על הנכס,
כמו כן יש לבצע גם בדיקה אצל רשם המשכונות מאחר ויתכן וישנם שעבודים שטרם נרשמו
בטאבו (במידה ובעל הזכויות בנכס הינו במעמד של חברה יש לבדוק שעבודים גם אצל רשם
החברות).
נוסף לבדיקת השעבודים/עיקולים יש ליתן את הדעת גם לנושא המיסוי ולבדוק
מיסי עיריה לרבות היטל השבחה,מס שבח, מס רכישה , מכירה, מע"מ, דמי הסכמה ודמי היתר.
בדיקת מצבו התכנוני של הנכס:
יש להשוות בין הנכס
כפי שהוא בפועל למצב המאושר לפי היתר הבניה (יש לצלם את תיק הבנין מארכיב הועדה
המקומית, בשלמותו).
יש לברר במח' פיקוח ומח' רישוי(בעירייה) אם היו בעבר ו/או
מתקיימים כיום הליכים משפטיים/פיקוח, בהקשר לנכס.
לסיכום וכפי שניתן לראות
מהאמור לעיל, רכישת דירה באופן שקול ורציני תוך הפחתת הסיכונים האדירים אליהם חשוף
הקונה, מצריכה בדיקות מעמיקות ומקצועיות אל מול גופים וגורמים רבים, וזאת על מנת
להכיר את מצבו המשפטי (מצב קנייני, תכנוני, חובות וכו') והפיזי של הנכס ובכך להימנע
ממצב שבו אנו משקיעים את מיטב כספנו בצרה חולה.
יודגש כי הבדיקות המפורטות
לעיל הינן בדיקות מרכזיות שיש לבצע טרם רכישת מקרקעין ואין המדובר בכל הבדיקות
שניתן לבצע, כאשר במקרה ומדובר ברכישת דירה מקבלן (שהינה בד"כ עסקה יותר מורכבת
מרכישת דירה רגילה), ישנן בדיקות חשובות נוספות שיש לבצע כגון מכתבי החרגה, בנק
מלווה וכו'.
"אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי;
כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו´/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על
המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד."
משרד עו"ד אייל שווגר, מייצג ונותן שירותיו ליחידים ולחברות בתחום המקרקעין והתכנון
ובניה. טל: 03-6935318
