אומרים ששוק הנדלן קפא וזה הזמן לקנות!! אבל איך עושים את זה נכון? 

פה נלמד על:
1- הגדרות
2- מטרת ההשקעה
3-מהו גובה סכום המושקע
4- מהי רמת הסיכון
5-בחירת שוק

1- הגדרות
א/ מהי תשואה? תשואה מוגדרת כרווח על הון או כסף מושקע , מחושב באחוזים ממחיר העלות.
ב / איך מחשבים את התשואה? נניח שמחיר דירה הוא 500.000 ש"ח ושכר הדירה החודשי הנו 2,000 ש"ח. חישוב התשואה יהיה 12*2,000 ש"ח= 24,000 ש"ח רווח לשנה.
חישוב התשואה: 24,000 ש"ח/500,000 ש"ח= 4.8%
חשוב לדעת: כמשקיעים זהירים, אנו נעדיף לחשב תשואה כשניקח רק עבור 10 חודשי שכירות: החודשיים הנותרים יכסו מקרים בלתי צפויים למיניהם: תקלה בדוד שמש, ברז שצריך להחליף וכדומה.
בדוגמה שלנו התשואה תהיה 10*2,000 ש"ח=2,0000 ש"ח.
20,000 ש"ח/500,000 ש"ח = 4%

עכשיו בואו נצלול טיפה יותר עמוק...

2- מהי מטרת ההשקעת נדל"ן?
ישנם כמה סוגי השקעה כפי שיש כמה סוגי אנשים. מאד חשוב להתמקד ולשאול את עצמנו: מהי מטרת ההשקעה?
האם אני רוצה דירה שתניב לי סכום כסף חודשי לתקופה בלתי מוגבלת?
האם אני רוצה דירה על מנת לתת לילדיי קורת גג ביום שייצאו מן הקן המשפחתי?
האם אני רוצה דירה שאוכל למכור ברווח בצורה מהירה (אקזיט)?
כשאנו נענה על השאלות הללו, נוכל לפקס את חיפושינו ואת פעילותנו.

3- מהו גובה סכום המושקע?

גובה ההשקעה מתחלק לשני חלקים:
3.1- ההון העצמי הנמצא לרשותי 
3.2-גובה ההלוואה שאני יכול לקבל מהבנק
יכולת המימון שלך היא פונקציה של ההון העצמי שברשותך (40% או יותר משווי הנכס) והמשכנתא שתיקח (60% או פחות משווי הנכס). ככל שההון העצמי שלך יהיה גבוה יותר, אתה תצטרך פחות כסף מהבנק. אך יחד עם זאת, התשואה על ההון שלך תלך ותפחת.
חשוב לדעת: ישנם גם אפשרות לקחת הלוואות מבנק מסחרי. במקרה הזה המימון יהיה יקר יותר (הריביות יהיו יותר גבוהות) אך בניגוד לבנק למשכנתאות שבו תהליך לקיחת המשכנתא הוא ארוך, נוכל לקבל את הכסף בצורה מהירה יותר. צורת המימון הזו מתאימה יותר להשקעה "אקזיט" (מימוש מהיר): אנו נבקש לשלם רק את הריביות ללא החזר הקרן (הלוואת גרייס) ולאחר תקופה של שנה או שנתיים (או יותר) נמכור את הנכס ברווח! בינתיים אנו נשכיר את הדירה, מה שיכסה על הוצאות המימון (החזר ריביות ההלוואה).
לא מובן לך? זה בסדר: פנה אלינו! ושאל את שאלתך, נענה לך בהקדם!

3.1- מהו ההון העצמי הנמצא לרשותי?
בהגדרה, זהו החלק מסכום הקניה אשר נמצא לרשותי. או שיש לך או שאין לך הון עצמי.
אנו לא נדון פה במקרה של אדם שיש לו הון עצמי, כי יש לו! הוא כבר יכול להתקדם לפסקה הבאה!

שאלה: אבל מה עושים כשאין הון עצמי?
א / הון עצמי גם יכול להיות הלוואה לכל מטרה מבנק מסחרי!
אתה בהחלט יכול להגיש בקשה להלוואה לכל מטרה ולהשתמש בכסף כהון עצמי ברכישת דירה. קח בחשבון שההחזרים יכולים להיות גבוהים והריביות פחות אטרקטיביות מריביות המוצאות בבנק למשכנתאות, אך זהו בהחלט פתרון כשתרצה לרכוש דירה להשקעה.
ב / אתה היום בעל נכס. קנית אותו לפני כמה שנים ואתה עדיין משלם עליו משכנתא. אבל...
-בדוק את יתרת המשכנתא שלך על נכס זה.
-מהו שווי הנכס הזה היום?
-במידה וייתרת המשכנתא היום הינה פחות מ-60% משווי הנכס, הבנק יוכל להלוות לך כסף ולהגדיל את המשכנתא עד לגובה ה 60% המותרים.
דוגמה: שווי הדירה שלך היום הוא 1,200,000 ש"ח. יש עליה יתרת משכנתא בגובה של 400,000 ש"ח.
אתה יכול למשכן את הנכס הקיים שלך עד לרמה של 60% משוויו. זאת אומרת, במקרה שלנו, עד גובה של 720,000 ש"ח הלוואה.
לפיכך, אתה יכול לבקש מהבנק הלוואה נוספת של 320,000 ש"ח!!!
בקשה זו נעשית בתהליך של מיחזור הלוואה- בדוק עכשיו את היכולת שלך להגדיל את היקף ההלוואה שלך
ג / E.M.I- גוף מבטח אשר יבטח את הבנק המממן את הסכום אשר יעלה על 60 % מימון ועד 90 % מימון. פוליסת הביטוח הלקוח (זאת אומרת אתה!) משלם. הפוליסה יקרה אבל לעמים זה נותן לך את האפשרות להיכנס לעיסקה.

נקודה למחשבה: כמובן שכל האמור לעיל תלוי ביכולת ההחזר שלך- הבנק אכן יבדוק אם תוכל לעמוד בהחזרים החדשיים שלך.
3.2-מהו גובה ההלוואה שאני יכול לקבל מהבנק?
א / מחשבים את גובה ההחזר חודשי המקסימאלי.
גובה ההחזר החודשי שהבנק מאשר הנו כשליש מגובה ההכנסה השנתית נטו של משק הבית, חלקי 12 חודשים. זאת אומרת שההכנסות שלך צריכות להיות פי שלוש מגובה המשכנתא שברצונך לקבל.
יכול להיות שהבנק ייקח גם בחשבון את ההלוואות לכל מטרה הנוספות שיש לך.
חשוב לדעת: נחשב כהכנסה גם התגמול משכירות של נכס מניב. זאת אומרת שבמידה ואתה משתכר ברמה של 10,000 ש"ח, 2,000 ש"ח שכורות יתווספו למשכורת שלך, וכושר ההחזר שלך יעמוד על 12,000 ש"ח.
אל תשכחו לציין אותו לבנק על ידי הגשת חוזה שכירות בתוקף, גם כאשר מדובר בהכנסה עתידית בלבד.
ב / מחשבים את ההוצאו הנלוות
-מס רכישה.
-עמלת תיווך - בדרך כלל 2% משווי העסקה.
-שכר טרחה לעורך דין.
-אדריכל.
-שיפוצים.
-הוצאות מימון: דמי פתיחת תיק, הערכת שמאי, רישום הנכס ברשויות השונות.
חישוב יכולת רכישה:
אתה תוכל לדעת מהו המחיר המקסימאלי שאתה יכול להשקיע כאשר תחבר את שני הפרמטרים של ההון העצמי וההלוואה מהבנק.
זה גם יסייע לך לבחור את השוק שבו תרצה להשקיע.

4- מהי רמת הסיכון?
השקעה בנדל"ן היא השקעה בעלת סיכון די נמוך: הסיכון לאבדן הקרן המושקעת מאד נמוך, אם בכלל.
מספיק לנו לראות את שוק הנדל"ן ב- 20 השנים האחרונות על מנת להבין זאת.
יחד עם זאת, ישנם צעדים מסוימים שניתן לעשות על מנת להקטין כל סיכון, מינימאלי ככל שיהיה:
* שוכרים בעייתיים: חתום איתם על חוזה שכירות שעורך דין הכין עבורך. אתה תשלם פעם אחת לעורך דין עבור עריכת חוזה, אך תהיה שקט לאורך זמן. דרוש מהשוכרים בטחונות: צ'קים לפקודת הרשויות השונות, שטר בטחון בסכום מספיק גבוה שיוכל לכסות נזק שהשוכר יגרום לכם.
* דרוש ערבים.
* בקש תשלום של לפחות שלושה חודשים מראש.
* ירידה בערך השוק של הדירה:
- גש לעירייה לפני שאתה רוכש את הנכס ובדוק את התכניות עתידיות שמתכננת העירייה.
- דבר עם שכנים, עם הוועד, בדוק מה מצב הבניין: אתה לא תאמין מה ניתן ללמוד משיחת חולין עם ועד הבית!
* אל תסתמוך תמיד על מה שכתוב בעיתונות. הבדיחה הידועה שרק התאריך נכון בעיתון, לפעמים מוכיחה את עצמה כנכונה.
* בחר אזור שאתה מתחבר אליו. היכולת שלך "להיכנס" לראש של הקונה/ שוכר שלך הכרחי להצלחת העסקה.

5- בחירת השוק
כמו בכל עסק שמקימים, עלינו לעשות סקר שוק עוד לפני שנתעניין בדירה כלשהי. על פי סקר השוק נוכל להחליט כמה לשלם על הדירה, מי יהיה קהל היעד למכירה או להשכרה של הדירה ועוד מיני פרטים חיוניים.
מה עליך לחפש באזור? על מה לשים את הדגש?
* אוכלוסיה המתאימה לך באופי שלך / ברמה הסוציו-אקונומית שלך. אתה עתיד להימצא הרבה באזור הזה ותצטרך לקיים שיחות עם האנשים הגרים בשכונה. כדאי מאד שתהיה לכם שפה משותפת.
* בדוק מי הקונים/שוכרים העתידים שלך. כאשר תדע בכמה משתכר זוג באזור שבחרת תוכל גם לדעת מה יהיה הסכום המקסימאלי שהם יוכלו להקציב לקורת גג.
* כך, תוכל לדעת מהו מחיר סביר לדירה.
* עליך לדעת מהם הצרכים של השוכר/קונה הפוטנציאלי שלך:
- האם הוא "זוג + 2' וצריך בתי ספר וגנים באזור?
- האם הוא פנסיונר וחייב קופת חולים בקרבה?
- האם הוא עובד מחוץ לעיר או שהוא עובד בקרבת מקום המגורים שלו?
- האם חשוב לו להיות קרוב לצירי תחבורה מרכזיים?
* התמקד בסוג אחד של דירות. במידה ואתה רוצה לקנות דירת שלושה חדרים לדוגמה, תבדוק אך ורק דירות שלושה חדרים - אתה חייב להביא את הנתונים שתקבל לרמת השוואה. בניין עם מעלית או בלי מעלית, במצב טוב או לא וכו'.
* התמקד באזור מוגדר; אל תנסה להכיר את כל העיר. תהיה מומחה של האזור שבחרת.
* תבדוק בשוק שלך כמה שיותר דירות, תהפוך להיות מומחה האזור הזה! אתה צריך להגיע לרמת ידע מעל כולם. הידע יהיה החוסן שלך מול רוחות החוץ.
כשתהיה בידך את כל האינפורמציה הזו, אתה תוכל לקבוע בוודאות מוחלטת מהי הזדמנות ומה לא! באיזה מחיר אתה מוכן להיכנס לעסקה ובאיזה מחיר אתה פשוט נשאר על הגדר.

ש לכם עוד שאלות? עיינו במילון מונחים שבפורטל!
השארו מעודכנים: הצטרפו לקבוצה שלנו בfacebook-

בהצלחה!
נ.ב. תודה גדולה לאילן! המביו יבין!