המשכנתא - מה נכון היום
דף הבית  >>  >>  הרשם  |  התחבר
מאמרים

המשכנתא - מה נכון היום 

מאת    [ 13/08/2011 ]
מילים במאמר: 583   [ נצפה 2441 פעמים ]

 
 

מאמר זה נועד למי שזקוק למשכנתא וכבר ביסס את הגודל הרצוי וההחזר החודשי המתאים לו ומתלבט בין סוגי המשכנתאות והמסלולים ומחפש אסטרטגיה מתאימה.

מאמר זה רצוי לקרוא אחרי מאמר שלי הדן בסוגי המשכנתאות.

 

הנתונים היום (הנתונים הם הערכה כללית ומותנים בפרמטרים שונים הן של הבנק (מבצעים) והן של הלקוח (פרופיל כלכלי, מס' שנים נידרש, גודל המשכנתא וכדומה):

הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת של 500.000 ש"ח ל 20 שנה.


    • משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, היום קצב האינפלציה כ- 3.9% בריבית קבועה כ-3.5% סה"כ ריבית שנתית של 7.4%.  משכנתא זו משפעת משינוי מדד אלא שהשינוי מתפרס על כל תשלומי היתרה כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש יהיה קטן אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה גדול בגלל חישובי הריבית דריבית ואף בשנים ראשונות למרות התשלום החוב גדל. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.
    • משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד, משתנה לפי הפריים P-1.0% כלומר ריבית בנק ישראל  1% + 1.5%=  4.75%  ומרווח שליל של כ 1.0%  סה"כ כ 3.75% שנתי, משכנתא זו משפעת משינוי ריבית בנק ישראל השינוי, להבדיל מהצמודה, משפיע רק על התשלום החודשי ברלוונטי כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש עלול להיות גדול ותנודתי אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה נמוך ממסלול כצמודת מדד, הקרן יורדת כבר מתשלום ראשון. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.
    • משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, הריבית נקבעת על פי עוגן המפוקח ע"י בנק ישראל + המדד. הריבית משתנה אחת לתקופה (1,2,5,7 שנים) ככול שהתקופה קצרה יותר הריבית נמוכה יותר  , עפ"י הנחיות הנגיד משכנתא משתנה כל 5 שנים ומעלה מוגדרת כמשכנתא "קבועה" .
    • משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, היום  עומדת על כ 5.5%-6.5% (תלוי בתקופה) .משכנתא זו כמו כל הלוואה בנקאית רגילה ידוע מראש מה התשלום החודשי ומה עלות המשכנתא הסופי ומתאימה לשונאי סיכונים והפתעות.
    • משכנתא צמודת מט"ח מסלול זה מושפע מריבית הליבור ומשערי מטבעות.

בדולר הריבית עומדת על 0.5% + מרווח של 2.0%  כלומר כ 2.%  ביורו השער גבוה בכ-0.2%.

 

לאחר שיש לנו את נתוני המשכנתאות  וההשפעות החודשיות והסופיות אנו נדרשים לבחור אחד או חלוקה בין הסוגים שתתאים לנו.

 

הגבלות הנגיד במינונים של כל מסלול במשכנתא 

 


    • מסלולים משתנים עד 1/3 מהמשכנתא (פריים,מט"ח, משתנה צמודה עד 5 שנים לא כולל).
    • מסלולים קבועים מעל  2/3 מהמשכנתא (קבועה צמודה, משתנה צמודה מ 5 שנים כולל, קבועה לא צמודה).

 

 

 


האסטרטגיה שלי: בחירת מסלול עדיף לפי האופי הלוקח (נכונה אוק' 2011)

 


    • תמהיל יש ל"תפור" לפי פרופיל כלכלי והתנהגותי...אינני מכיר אתכם אבל ככל אני ממליץ על

    •  1/3 המתחלקים בין הפריים לדולר.
    • 2/3 מתחלקים בין משתנה כל 5  לקל"צ.,
    • על קבועה צמודה אינני ממליץ לאף אחד אלא אם זה בריבית דומה למשתנה כל 5.

 

.

הערות

א.      כל אדם  ובמיוחד השונא סיכונים כדאי שיגדיר מהו הסיכון שממנו הוא רוצה להימנע , האם קפיצה של 200 ש"ח בתשלום החודשי נחשב סיכון או לא,  האם עלייה בפריים של 2% זה סיכון האם עליית האינפלציה ב- 4% זה סיכון?

ב.      לאחר הגדרת הסיכונים כדאי להיכנס לאחד ממחשבוני משכנתא (יש רבים כאלו ברשת) ויכניס נתונים השוואתיים בכל אחד מסוגי המשכנתא ובכך יבין את המשמעות האמיתית לקבלת החלטות באזור של אי וודאות.כדאי להסתכל על 2 פרמטרים עיקריים 1. השתנות בתשלום החודשי  2. עלות המשכנתא הכוללת.

ג.       להימנע מקלישאות, סטיגמות או משפטים שאינם מגובים בחישובים ומספרים אמיתיים.

ד.      למשכנתא צמודה בריבית קבועה איני מוצא שום יתרון היום, היא גם יקרה וגם מסוכנת.

אריק נופים יועץ כלכלי לכלכלת משפחה ומקים המותג "לכלכל נכון" . מתמחה בהדרכה ואימון אישי לצמיחה כלכלית למשפחות, ולאנשים פרטיים. תחום פעילותי העברת סדנאות, הרצאות , קורסים ויעוץ אישי בארגונים בחברות ובחוגים פרטיים. הפעילות מחוללת שינוי בחשיבה ובהתנהלות הכלכלית, ומיועדות הן לאנשים בעלי קשיים בהתנהלות הכלכלית לייעול משכנתאות  והן לאנשים שהמערכת הכלכלית שלהם יציבה, אך אינם מסתפקים בכך ורוצים להתקדם ליעדים מהר יותר, ולהישגים כלכליים רבים יותר. בנוסף לייעוץ בתחום ההתנהלות הכלכלית וחתירה להשגת יעדים ניתנים כלים להערכות לסיכונים משפחתיים והכנה לגיל השלישי. 052-2325554  077-7060696

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 

©2017
כל הזכויות שמורות

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
רשימת כותבים
כותבים מומחים
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים
פרסם אצלנו
לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
לבעלי אתרים:



מדיה חברתית:
חלון מאמרים לאתרך
תנאי שימוש במאמרים
ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS


מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב