המדריך לרכישת דירה להשקעה בברלין 

המדריך לרכישת דירה להשקעה בברלין

פיזור סיכונים מושכל (spread of risk) ביצירת תמהיל תיק השקעות הינו עסק מורכב, כל שכן כאשר מצרפים לתיק ההשקעות נכס מניב במדינה זרה. ברלין על מורכבותה מאפשרת למשקיע היחיד מישראל את פיזור הסיכון הרצוי ביחד עם תשואה נאה וכל זאת ביציבות כלכלית יחסית גבוהה לתחום הנדל"ן.

המשבר העולמי אשר פרץ בשנת 2008 בעקבות משבר הסאב-פריים פגע קשות גם בגוש האירו והביא בין היתר לירידה ברכישות הבתים בברלין. גוש האירו וגרמניה בפרט נקטו במדיניות אקטיבית לשינוי המצב ויצרו צמיחה מחודשת ומגמת התאוששת בשוק הנדל"ן. בברלין, למרות המשבר הסתיימה שנת 2010 עם צמחיה של כ-3% וכלכלני הבנק הגרמני (BDB) צופים כי תהא צמיחה דומה[1] בשנת 2011.

-

מספר חברות בבעלות ישראלית פועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, רובן מחזיקות פורטפוליו רחב המורכב מנכסים בעלי אופי מסחרי, בנייני מגורים וקרקעות לבנייה. ישנן מספר מצומצם של חברות ישראליות המציעות דירות בברלין למכירה לקונה הישראלי. להלן מספר דגשים על מורכבותו של שוק הנדל"ן בברלין והדרך לזהות "עסקה טובה" ללקוח הקצה בישראל:

-         גוף מקצועי בארץ המרכז את ניהול העסקה

- כאשר רוכשים נכס מקרקעין בחו"ל ישנה חשיבות מרובה למבנה העסקה ברמה התפעולית של הנכס על כל מרכיביו. רצוי לבצע עסקה דרך משרד עורכי דין הבקיא בדין המקומי (גרמניה לעניינו) ובעל ייצוג משרד עורכי דין מקומי; עסקה במקרקעין בגרמניה חייבת להתבצע ע"י נוטריון מקומי לכן רצוי שהמשרד בארץ ילווה ע"י משרד עורכי דין מקומי לבדיקות המשפטיות, לרישום בטאבו, לביצוע העסקה ולהליכים משפטיים אם יידרשו בהמשך לניהול בנכס.

-         חברת ניהול מקומית

ניהול נכס מקרקעין בחו"ל מצריך מעקב שוטף אחר מצב הנכס ותפעולו, כל שכן במקרה של השכרת נדל"ן מניב לאוכלוסייה מקומית. מאוד מומלץ כי החברה המנהלת את הנכס תהיה בעלת ניסיון מעשי בתחום ותדע להתמודד עם דרישות תפעול הנכס, גביית השכירויות, דרישות השוכרים, הדין המקומי, הרשויות המקומיות ומסירת דוחות מפורטים לבעל הנכס בארץ ביעילות מרבית ובעלות הוגנת.

-         חברה מקצועית המשווקת את הפרויקט בארץ

אין ספק כי שוק הנדל"ן בברלין בצמיחה מתמדת וכי צפויה לו עלייה מתונה בשנים הבאות אך כדאיות העסקה תלויה רבות בצוות המקצועי של החברה המשווקת וביכולתו לנתח את השוק נכונה. איתור עסקה מניבה וניהול מו"מ המשיא את רווחיו של רוכש הקצה בארץ אינו דבר של מה בכך ומצריך שיתוף פעולה עם בעלי מקצוע מקומיים ולמידת מורכבות השוק.

בברלין גרים כיום כ-3.5 מיליון תושבים וקיימת הגירה חיובית לעיר, המאופיינת בעיקר בגידול במגזר הרווקים הצעירים ובמגזר המבוגרים, אלו ואלו, ברובם שוכרים דירות קטנות ובכך מגדילים את הביקוש בעיר.

ב - 2009 שמשרד השיכון הגרמני העריך שבעשור הקרוב ייווצר מחסור של למעלה מ- 200,000 דירות בעיר.

משיחות עם אנשי עסקים מתחום הנדל"ן בברלין, נראה כי מינואר 2011 החלה האצה בביקושים לדירות מגורים ולשטחים מסחריים בברלין, מגמה זו אינה עשויה להיעצר בקרוב כל שכן לאור מגמות בשוק המקומי כגון העתקת משרדי הממשל לעיר, שיפור תנאי המשכנתאות, צמיחה כלכלית ותמיכת הממשלה.

כמובן שבבחינת השקעה גדולה בשוק מחוץ לארץ יש להביא בחשבון גם את תנודות הריבית בשוק המקומי, תנודתיות בשערי המטבע, מדיניות ממשלתית מקומית ושינויי חקיקה, אמנות מס ועוד אסונות טבע.

מאת: עו"ד צבר גדיש, מנהל פיתוח עסקי בחברת נדל"ן, מתמחה בעסקאות ומיסוי מקרקעין.
 
המאמר והמידע המצוי בו הינו מידע כללי, הכולל פרשנות אישית של הכותב את שוק הנדל"ן הגרמני, אינו מהווה ייעוץ משפטי כהגדרתו בחוק, אין בו כדי להחליף מידע הניתן על ידי בעל מקצוע ואין להסתמך עליו בביצוע עסקה.

[1] www.imarketnews.com