מס שבח - מהו ומי מחויב בתשלומו?

כאשר אדם מוכר לאחר דירה, המדינה מטילה מס כפול על העיסקה: מצידו של המוכר ומצידו של הקונה: הקונה חייב במס רכישה ואילו המוכר חייב בתשלום מס שבח, או בשמו החוקי ? מס מקרקעין. מקורו של מס השבח הוא הוא במיסוי רווחי הון. עם קום המדינה רווחי ההון היחידים שמוסו היו רווחים שמקורם במכירת מקרקעין לאחר השבחתם, רק בשנת 1965 נחקק חוק מיסוי רווחי הון המאפשר מיסוי רווחי הון נוספים. למרות שבמרבית מדינות העולם מס רווחי הון ומס השבח נתונים תחת מערכת מיסוי אחת זהה, בארץ נשארה החלוקה ההיסטורית לסוגי המיסים השונים.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס על הרווחים שנוצרו לאדם לאחר מכירת דירה. הרווחים מקורם בהפרש בין מחיר הקנייה, התחזוקה והשיפוצים למחיר מכירת הנכס. אם לדוגמה דירה נקנתה ב-100 ש"ח, עלות השיפוצים הייתה 20 ש"ח והיא נמכרה ב- 150 ש"ח, כל זאת בפרק זמן קצר, הרי שהרווח על הדירה הוא: 150-100-20=30 ש"ח. המיסוי מוטל על הפרש זה.

מס שבח הינו מס פרוגרסיבי הלוקח בחשבון לא רק את הרווח אלא גם את עליית המדד בתקופה שבין רכישת הדירה למכירתה. גובה מס השבח מחושב לפי תקופות: עד לתאריך ה- 7.11.2001 המס חושב על פי מס ההכנסה השולי בו חייב מוכר הדירה, ואילו החל מתאריך זה גובה המס הוא 25%.

מי מחויב בתשלום מס שבח?

הרעיון שמאחורי מס שבח הוא הטלת מיסוי על אלו הבאים להפיק רווחים ממסחר בשוק הנדל"ן, ולא על אלו הרוכשים דירה במטרה להתגורר בה. כיוון וזו רוח החוק, במקרים רבים ניתנים פטורים מתשלום מס שבח:

רשימת פטורים זו אינה מלאה, וקיימים עוד מקרי פטור מלאים או חלקיים בהתאם לנסיבות המכירה.

שיקולי מס בבקשת פטור ממס שבח

במקרים רבים כדאי לבעלי דירות מרובות לבצע שיקולי מס בכל הנוגע לתשלום מס שבח. כאשר קבלת הדירה התקיימה תחת סעיף המקנה פטור מיוחד, לדוגמה (גירושין, מתנה, ירושה וכדומה) רצוי להשתמש בפטור הייחודי על מנת לשמור את הזכות לשימוש בפטורים הרגילים (מכירה אחת ל-4 שנים ומכירת דירה יחידה) לדירות הנוספות.

בנוסף, כאשר הדירה לא צברה רווח (מחיר הרכישה והשיפוצים לאחר חישוב המדד עולה על מחיר המכירה) כדאי להמנע מבקשת פטור כיוון שבמקרה שגם במקרה זה מס השבח יסתכם באפס.

נושא מס שבח, הפטורים המלאים והחלקיים ושיקולי המס ותכנון מכירת נכסים עתידי, הוא נושא סבוך וכדאי להעזר בבעלי מקצוע המתמחים בתחום לפני החלטה על בקשת פטור מסוים.