התובע שכר דירה בקומת קרקע ברחוב תש"ח בתל אביב בת 2.5 חדרים מהנתבעות מיום 1.8.2006 ועד ליום 31.7.07 תמורת 3,100 ש"ח לחודש. עוד לפני שנכנס לדירה הודיע שמצא דירה אחרת שמתאימה לצרכיו אך בשל העובדה שההסכם היה כבר חתום הצדדים הסכימו כי ימצא שוכר חלופי שיעמוד בהסכם מולו.
במהלך חודשים ינואר ?פברואר 2007 הדירה הוצפה מספר פעמים (כ- 6 הצפות) במי הביוב של דיירי הבניין כאשר השפכים עלו מתוך פתחי הביוב והניקוז הנמצאים מחוץ אך בסמוך לדירה.
בתביעה שהגיש טען כי בפועל הנתבעות לא טיפלו במקור הבעיה, למעט הזמנת חברת ניקיון לשאיבת המים והתנערו מהעובדה שהדירה לא הייתה ראויה למגורי אדם.
כמו כן, טענתו המרכזית הייתה כי נגע ההצפה היה בבחינת בעיה שחזרה על עצמה מידיי שנה בחודשי החורף, בעיה מוכרת וידועה לכל, הן לדיירי הבניין והן לנתבעות.
התובע טען כי הנתבעות כי מדובר בתרמית על פי פקודת הנזיקין היות והנתבעות העלימו מידיעתו את הפגם במערכת הביוב ולא גילו זאת במהלך המשא ומתן לקראת חתימת חוזה, ואף חתמו איתו על הסכם שכירות כשהן יודעות שהמושכר לא מתאים למגורי אדם!!!
בית המשפט קיבל את טענות התובע תוך שהוא מרחיב את החובות החלות על הנתבעות והמשמעות של התנהגותן. הנתבעות הפרו מספר חובות המוטלות עליהן על פי דין:
הפרת חובת תום הלב
סעיף 12 לחוק החוזים מטיל על כל אדם את עקרון תום הלב. עקרון זה חל הן בתקופה הטרום חוזית, כלומר בשלב המשא ומתן והן על התקופה בה החוזה מתקיים.
חובת תום הלב היא אקטיבית, כלומר מטילה חובת עשייה. לכן אי גילוי עובדות אשר בנסיבות המקרה היה על אדם שמנהל משא ומתן לגלות לצד השני מהווה ניהול משא ומתן בחוסר תום.
בית המשפט קבע חד משמעית (לאחר שמיעת עדויות וחקירת הצדדים) כי הנתבעות ידעו על הפגם ובחרו לנהוג שלא בהגינות ובדרך מקובלת, כלומר בחוסר תום לב בכך שלא גילו לשוכר על הפגם בדירה.
הפרת חובת הגילוי - הטעייה - עילה לביטול החוזה
בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שמקורה בהטעייה שהטעהו הצד השני - רשאי לבטל את החוזה!
בית המשפט קבע כי התובע לא היה מתקשר בחוזה עם הנתבעות לו ידע על הפגמים במערכת הביוב ולהיסטוריה של הדירה. הטעייה זו מקנה לתובע את הזכות לבטל את החוזה בהתאם לסעיף זה ולכן ביטול ההמחאות על ידו היה כדין ואין הנתבעות זכאיות לכספים בגינן.
התרמית
עוולת התרמית בסעיף 56 לפקודת הנזיקין מוגדרת כ:
"הצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש.......ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעה אותו והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון".
בית המשפט קבע כי ניתן לראות בהטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים ובחוסר תום לב לפי סעיף 12 לחוק החוזים כ"הצג כוזב" לצורך עילת התרמית.
כמו כן קבע, כי גם שתיקה יכולה להיחשב כהיצג כוזב המקים עילת תביעה בעוולת התרמית.
בית המשפט נוכח כי הנתבעות ביצעו בדירה "שיפוצים" אשר נועדו להסתרת הפגם במערכת הביוב או למען הדיוק את התוצאות והנזקים שנגרמו בעטיו.. כך לדוגמא הודבק שטיח מקיר לקיר למעט במקלחון ובשירותים.
בית המשפט קבע כי קיים קשר סיבתי בין מחדלן של הנתבעות ליידע את השוכר בדבר הפגם המהווה מרמה לבין הנזק שנגרם בפועל לתובע אשר הסתמך על ההיצג הכוזב של הנתבעות. התנהגות הנתבעות עולות לכדי תרמית, שהרי הן ידעו כי הדירה אינה ראויה למגורי אדם.
בית המשפט זיכה את השוכר ב- 12,000 ש"ח בשל נזקים לא ממוניים - הטרחה הרבה שנגרמה לו - מעל ומעבר לסביר או למצופה משוכר הגר בדירה לטפל בהצפות ובתוצאותיהן, כהל כאמור כפועל יוצא ממחדלי הנתבעות והמעוולות שעוולו כלפיו באי גילוי הפגם הנסתר בדירה שכאמור הגיע לידיי מרמה והימנעות מלקיחת אחריות לטפל בנזקי ההצפה ישירות למועד בו ארעו.
הנתבעות אף חויבו להשיב לשכור את יתרת הפיקדון שהפקיד אצלן במועד החתימה על הסכם השכירות - בסך של 3200 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום הפקדתו בפועל ועד לתשלום בפועל.
כמו כן הנתבעות חויבו לשלם את הוצאות התובע לתשלום אגרה ובשכ"ט עורך דין בסך 8,120 ש"ח.
תשומת ליבכם: במקרה של ביטול חוזה עקב טעות ו/או הטעייה זכאי הצד aהוטעה לקבל את כספיו בחזרה ובמידה והשוכרת החליפית לא הייתה מתגוררת בדירה, יכול מאוד להיות שבית המשפט היה מחייב את הנתבעות להשיב את דמי השכירות ששולמו להן במלואם לתובע, היות והדירה לא הייתה ראוי למגורים.
קרן כהן, עו"ד ומגשרת - משרד עו"ד תחומי טיפול:
משפט מסחרי - דיני חוזים ועסקים, דיני חברות, ייעוץ משפטי שוטף לעסקים קטנים, בינוניים וגדולים, לחברות, החל משלב הקמת העסק או החברה, סיוע משפטי בניהול יומיומי של העסק, עריכת הסכמים מול ספקים, לקוחות, קבלני משנה, עובדים - דיני עבודה - הסכמי עבודה, הסכמי סודיות, ניהול תביעות חוזיות, מסחריות.משפט אזרחי- תביעות כספיות, תביעות חוזיות, ומסחריות, עריכת חוזים, צוואות, הסכמי ממון,אפוטרופסות, תצהירים ומסמכים משפטיים אחרים. הגנת הצרכן, דיני מקרקעין - קנייה ו/או מכירה של מקרקעין, שכירויות, בית משותף, דיירות מוגנת, ייעוץ משפטי כללי.
אתר הבית:
http://www.kc-law.co.il
כתובת פייסבוק:
http://companies.to/kc-law.co.il/
****כל המוצג בשמי באתר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. המחבר ו/או מפעילי האתר אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי המבקרים באתר אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה . הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת ***
