תמא 38 - בעלי הדירות כיזמים 

אין ספור מילים כבר נשפכו על התמ"א 38 תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה אשר מעניקה זכויות בניה והקלות במיסוי לבניינים. כמה תקוות תלו בתמ"א שאושרה בממשלה באפריל 2005. ובכל זאת, 6 שנים אחרי והתמ"א אינה תופסת תאוצה. אפילו התיקון מפברואר 2010 המאפשר להרוס ולבנות את הבניין מחדש לא הצליח להרים את התמ"א. כך גם סעיף 23 לתמ"א המאפשר לרשות המקומית ליזום תכנית שמוסיפה על זכויות התמ"א לא ממש הועיל לה.

על פי הנתונים 810,000 דירות ברחבי הארץ זקוקות לחיזוק מפני רעידות אדמה. בפועל אושרו עד כה, 6 שנים לאחר פרסום התמ"א, רק עשרות בודדות של בקשות. עד היום הסתיימו פרויקטים בודדים בלבד.

הרעיון שעמד בבסיס התוכנית היה בעיקרו מציאת פתרון כלכלי הולם שיזין את תהליך החיזוקים בבניינים הדורשים חיזוק ברחבי הארץ. כידוע, תמ"א 38 מקנה זכויות בניה נוספות למגרש עליו בנוי המבנה, זכויות אשר שייכות לבעלי הדירות. בנוסף, ניתנו תמריצים נוספים לבעלי הדירות: פטור ממס שבח בעת מכירת הזכויות ליזם, הנחה בשיעור 100% בהיטל השבחה ופטור מתשלום מע"מ על שירותי הבניה. הרציונל מאחורי התכנית: מכירת זכויות הבנייה הנוספות מכוח התמ"א 38 מבעלי הדירות בבניין ליזם תמורת שיפוץ הבניין, הגדלת הדירות, הוספת מעלית ומרפסות וכמובן חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.

אם כך אפוא, כיצד אחת התוכנית המושקעות ביותר בתולדות המדינה, הן מבחינת מורכבותה והן מבחינת מספר הגורמים שהשתתפו בהכנתה, אינה "מתרוממת" לכדי מימוש המטרות שהציבו לה אדריכליה? מהם הגורמים שהפכו את התוכנית לכה בעייתית ליישום?

התשובה לכך תלויה בגורמים לא מעטים.

הגורם הראשון הם הדיירים עצמם. אומרים שבדיון שמשתתפים בו שני יהודים, ייעלו מאה דעות. מה הפלא לפיכך, שכשכמה דיירים החולקים בניין משותף מתכנסים לדון בשיפוצו, הם מתקשים להגיע להסכמות? למרבה הצער והאכזבה, בעלי הדירות אינם מצליחים לראות את האינטרס המשותף ולתת לו לגבור על מריבות מן העבר או על בערות עסקית. בכל פעם מחדש הם מתקשים לנהל עם עצמם ומול היזם, משא ומתן סביר ויעיל, תוך התעלות על מחלוקות ו"חשבונות" ישנים. בנוסף, נסתבר שהאויב הגדול ביותר של בעלי הדירות, היא התאווה שלהם עצמם, לדרוש כמה שיותר מהיזם -תאווה שלעתים אינה יודעת גבול ושובע, ומרחיקה מהם יזמים פוטנציאליים. כמו כן, בעלי דירות רבים ספקנים בנוגע ליזם ואינם מוכנים למסור לו את הפרויקט בשל חוסר אמון וזאת בגלל השמועות על החאפרים הרבים שנכנסו לתחום.

הגורם השני הוא הקושי במימון פרויקט תמ"א 38. היום אין בנקים שמממנים פרויקטים של תמ"א 38 מהסיבה הפשוטה שהבנק המלווה אינו מסתפק במשכון זכויות הבניה לפי התמ"א 38 כבטוחה. אמנם קיימים מספר פתרונות אך רובם ככולם מסבכים את העסקה. כך למשל, ניתן לדרוש מהדיירים לרשום משכנתא על זכויותיהם בבניין. הבעיה היא שבדרך כלל הדיירים לא מסכימים, מהסיבה הפשוטה שההיגיון בתכנית שכל הסיכון ייפול על היזם ולא עליהם, אז מדוע שישעבדו לטובת הבנק של היזם את זכויותיהם בבניין. פתרון נוסף, הינו רישום יחידת רישום חדשה בבניין שאליה יוצמדו זכויות הבנייה מכוח התמ"א ושעבוד יחידה זו לטובת הבנק (לדוג' בנית מחסן קטן נוסף בבניין שאליו יוצמד זכויות הבנייה כאמור). אלא מה?! תהליך זה לוקח זמן רב ובצדו עלויות רבות וזאת מבלי להיכנס להשלכות המס בשל כך. דרך נוספת היא רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף, שמשום מה אינה מספקת את מרבית הבנקים. כתוצאה מכך, נאלץ היזם לממן את עלויות הבניה מכיסו. אך בכך לא מסתיימת דרך החתחתים שעליו לעבור, מפני שאם ברצונו למכור את הדירות שייבנו מכוח התמ"א 38 "על הנייר" ולפני שנרשמו בטאבו עליו לתת ביטחונות לרוכשי הדירות בהתאם לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). כלומר, שעל היזם לממן גם בטוחות לרוכשים. וכאשר הרוכש מממן את הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא, אז גם הבנק שממנו הוא לקח את המשכנתא לא מוכן להעמיד לו את ההלוואה אלא אם תירשם לכל הפחות הערת אזהרה לטובתו. אך כפי שראינו לא ניתן לרשום על הדירות מכוח התמ"א טרם הקמתן ולפני רישומן בטאבו הערת אזהרה, כל שכן משכנתא. אלו בין היתר הסיבות מדוע רוב היזמים מתייאשים מהפרויקט ויורדים מהעסקה. מה גם שבדרך כלל לא מדובר בעסקה גדולה, אלא בהקמה של דירות בודדות בלבד. לכן לעתים קרובות מסתבר שלא זאת בלבד שהעסקה הופכת למסובכת מידיי, היא לעתים גם בעלת סיכון ליזם שלפתע מצא את עצמו כמי שצריך למממן אותה מבלי שהוא יכול למכור את הדירות "על הנייר".

כפי שצוין בתחילת המאמר גם תיקון מס' 2 לתמ"א 38 (הריסה והקמה מחדש) לא ממש האיץ את מימוש התכנית. אמנם, הריסת המבנה והקמתו מחדש מהווה פתרון לבעיות המימון שעליהם עמדתי לעיל (מאחר ומדובר בעסקת קומבינציה רגילה יכול היזם – כמובן בהסכמת בעלי הדירות – לשעבד את הקרקע תוך החרגת חלקם של בעלי הדירות בקרקע ומתן ערבויות ביצוע), אך העסקה כשלעצמה אינה תמיד כלכלית. הרי אף יזם לא יסכים להרוס בניין של 6 קומות על עמודים כדי לקבל שתי קומות בבניין של 8 קומות (כולל קומת קרקע). זה פשוט לא משתלם. כאשר מדובר בבניינים קטנים של עד 2 קומות שעל פניו יכולים להתאים למתווה זה, נקבע בתמ"א שבניינים כאלו לא כלולים בתוכנית. כתוצאה מכך, רק מקום בו לא נוצלו מלוא זכויות הבניה בקרקע (לדוג' לפי התוכנית שחלה על המגרש ניתן לבנות בניין של 5 קומות אך בפועל נבנה בנין של 3 קומות בלבד) או שניתנו זכויות בניה נוספות בנוסף לזכויות לפי התמ"א 38, ייתכן שהפרויקט יהיה כלכלי. גם זאת בכפוף למגבלות חניה, גודל מגרש וכיו"ב. על כל פנים, כפי שנאמר לעיל גם תיקון 2 אינו הבשורה שיביא את הישועה לתכנית.

פלא אם כך שתמ"א 38, התוכנית השאפתנית שבה תולים אנשים מן היישוב תקוות צנועות לשדרוג דירתם והחללים המשותפים, בקושי מתרוממת?

מה אם כך ניתן לעשות כדי לממש את הפוטנציאל הגלום בתמ"א 38? הרי בעלי הדירות קיבלו מהמדינה מתנה בעלת ערך ממשי - זכויות בנייה. אם לכם היו נותנים כיום במתנה זכויות בניה לבנות בדירה שלכם קומה נוספת שתהיה שייכת רק לכם לא הייתם לוקחים? ברור שכן. אולי התשובה היא בשינוי התפיסה. במקום שהדיירים יתקשרו עם יזם, הדיירים בעצמם הם שיהיו היזמים. בדיוק כפי שמתיימרים להיות חברי קבוצות הרכישה. הרי כל ההבדל בין בעלי הדירות ובין קבוצות הרכישה מסתכם בכך שבעלי הדירות בניגוד לחברי קבוצת הרכישה לא צריכים לרכוש את הקרקע משום שזכויות הבניה הם ממילא שלהם. מאחר ובעלי הדירות אינם בעלי הידע המקצועי (ממש כמו חברי קבוצת הרכישה) עליהם להתקשר עם גוף "מארגן", שהוא למעשה גוף מייעץ שלו הידע המקצועי הקשרים וההיכרות עם בעלי מקצוע בנקים קבלנים משווקים עורכי דין וכיו"ב, שתפקידו ללוות את בעלי הדירות מהיום הראשון של הפרויקט עד לסיומו (בדיוק כפי שמארגן קבוצות רכישה). באופן זה בעלי הדירות גם נהנים משיפוץ הבניין, הגדלת הדירות, הוספת מעלית ומרפסות וחיזוק המבנה והם גם אלו שנהנים מרווחי הפרויקט כתוצאה ממכירת הדירות שייבנו מכוח תמ"א 38 בניכוי שכר טרחתו של המארגן. רווחי הפרויקט ממכירת הדירות הם ללא ספק תמריץ חזק לדיירים להתארגן בינם לבין עצמם בנוסף לשיפוץ הבניין, המעלית ועוד. כמובן שבכך גם נפתרות בעיות המימון, משום שבעלי הדירות הם בעלי הקרקע ולכן אין כל בעיה להעמיד בטחונות לבנק המממן של הפרויקט שאף יסכים להעמיד ערבויות מכר לרוכשי הדירות שבשל כך שם יוכלו לקבל משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה.

למיטב ידיעתי, עד כה אין אף יוזמה ליזום גוף עסקי שיפתח וישכלל שירותי ליווי מקצועי לביצוע פרויקט תמ"א 38 לבעלי הדירות וחבל משום שלדעתי טמון ביוזמה שכזאת פוטנציאל גדול.