בעקבות הטור של יאיר לפיד: מרד העבדים, מציג רפאל לב-ארי פרקים נבחרים מתכניתו המשכנתא הפרוגרסיבית, שם תאר לראשונה את העבדות המודרנית 

בעקבות הטור של יאיר לפיד: מרד העבדים (ידיעות אחרונות 20.7.11), מציג רפאל לב-ארי פרקים נבחרים מהתכנית המשכנתא הפרוגרסיבית- 2005, שם תאר לראשונה את העבדות המודרנית. 

הטור הנפלא של יאיר לפיד מרד העבדים בו ציין את עובדת קיומה של עבדות מודרנית  הזכיר לי את אשר כתבתי בתכנית המשכנתא הפרוגרסיבית בשנת 2005 אודות אותה עבדות מודרנית. התכנית שביקשה לקדם רפורמה בענף המשכנתאות נתקלה בחוסר מענה של גורמי השלטון, אותן משכנתאות בלתי מוגבלות שיצרו את בועת הנדל"ן. כמעט שש שנים קודם למחאת האוהלים, בראייה שהקדימה את זמנה ובטרם התחולל המשבר בארה"ב בשנת 2008, ניתן היה להתמודד עם בעיית הדיור בטרם הבשיל למשבר של ממש. להלן פרקים נבחרים מהתכנית המשכנתא הפרוגרסיבית: 

 פרק א' - 

המשכנתאות כתופעה חברתית 

ההלוואה הבנקאית הקרויה משכנתא חובקת בתוכה מגמות הנרקמות בחברה הישראלית לכדי תופעה ייחודית והראויות להבחן אחת לאחת כלהלן: 

המגמה האישית 

המאפיינים המרכזיים של המגמה האישית הינם: 

1.   העדפת הבעלות על הנכס המרכזי, קרי, רכישת דירה, על פני שכירות ארוכת טווח.

2.   רכישת דירה כאקט ליצירת רושם חברתי, ללא קשר ליכולות כספיות, קרי, מרכיב

      ההלוואות מערך הנכס גבוה במיוחד.

3.   תמימות מסוימת בהתנהלות ובמו"מ מול הבנקים למשכנתאות.

4.   תודעה נמוכה של הסיכונים בלקיחת המשכנתא, הנחת מוצא אופטימית לנקודת זמן

      מבלי לצפות תרחישים לירידה בהכנסות המשפחה.

5.   העדר תרבות לחסכון ויצירת הון עצמי כמרכיב חשוב מערך הנכס, אין חשיבה או כלל

      מקובל ליחס הרצוי בין הון עצמי להלוואה.

6.   כשלון בניהול משק הבית, אין התאמה ברמת החיים ביחס להחזר החודשי של

      המשכנתא.

7.   תעוקת המשכנתא על חיי הפרט והמשפחה, תחושת אסיר כבול המבקש להתנתק

      מכבליו.

8.   התנהגות ההולמת מצב של "אחרי המבול", התפרקות מאחריות, נובעת מתחושת

      החיים הזמניים בעידן של טרור ואלימות.

9.   תשלום על העבר האבוד, למלא את מחסורם וצרכיהם של הילדים עד הסוף, התיקון

      התקציבי יבוא בהמשך.

10. תחושת המשבר הנובעת מחוסר היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים והמציאות

      המחייבת נקיטת צעדים דרסטיים פוגעת בתפקוד האישי והמשפחתי. 

מסקנה - המגמה האישית מתאפיינת בעכשוויות, חוסר האחריות בניהול התקציבי

             והחשיפה לסיכון נובעים מהרצון לנוחות ולחיים טובים וכן לחיזוק המעמד

             האישי הפנים משפחתי והחברתי בפרק הזמן המיידי, על חשבון התפתחות

            הדרגתית הצופה פני עתיד. 

המגמה החברתית 

המאפיינים המרכזיים של המגמה החברתית הינם: 

1.   התחזקות תרבות הרושם ע"י רכישת דירה גדולה, יקרה ובאזור נחשב, כסמל

      להישגיות והצלחה. 

2.   עליית כוחה של התרבות הצרכנית - חומרית המבקשת לכלול בסל המשפחתי, דירה

      יפה, מכונית, ביגוד מותגי, טיולים לחו"ל וכו'.

3.   רצון להבדלות חברתית המתבטא בישובים מעמדיים ובאזורי מגורים נחשבים או

      יוקרתיים, המיקום כסמל לחברה הומוגנית.

4.   קבלת סטאטוס חברתי, ברמה הראשונה המעבר משכירות לבעלות על בית וברמה

      השנייה שדרוג הדיור והרמה החברתית בהתאם.

5.   השפעה חברתית על הורים בחוג העבודה ובקרב המכרים ועל הילדים בבית הספר

      ובקרב חבריהם, לשדרג את איכות הדיור, קרי, מיקום הדיור, כדי לאפשר חברות

      וסיכוי להתקדמות.

6.   חברה המבקשת לקדם לכאורה את חיי הפרטים בה על חשבון הגורם האחר,

      במקרה זה הלוואות מהבנקים ומהמדינה.

7.   מאבק חברתי להיחלצות ממצוקה מניע רבים לצאת משכונות העוני אל השכונות

      המבוססות בהסתמכות על יכולת כלכלית פוטנציאלית ולא אמיתית. 

מסקנה - הדירה מבטאת באופן המובהק ביותר את הרצון של הפרט לעיצוב מעמדו

            החברתי ולשיפור המעמד החברתי. ערכה החברתי של הדירה נמדד ע"י, מחירה,

            גודלה, מיקומה ובהרכב האנושי הסובב אותה. 

המגמה הפריפריאלית 

המאפיינים המרכזיים של המגמה הפריפריאלית הינם: 

1.   סיוע במשכנתאות ניתן בדגש על אוכלוסייה צעירה, חלשה או בינונית (ניקוד

      לזכאים) באזורי הפריפריה, מצב זה גורם להתחזקות רובדי האוכלוסייה החלשה

      והבינונית בישובי הפריפריה.

2.   אין תמרוץ לקליטת אוכלוסיה חזקה בפריפריה, אלה נקלטים ללא תמרוץ מיוחד

     בישובי היוקרה ההומוגניים המציעים בתים צמודי קרקע ולכן חלקם באוכלוסייה

      הפריפריאלית נמוך מאוד.

3.   מצוקת הרשויות המקומיות בפריפריה מתגברת לנוכח קליטה מאסיבית של אוכלוסיית

      מצוקה הנשענת על דיור זול הקיים בפריפריה.

4.   הרשויות המקומיות בפריפריה אינן מצליחות לרוב לבסס תקציב סביר מגביית מס

      הארנונה כדי להעניק שירותים ברמה נאותה לתושביהם, וזאת בגין מדיניות ההנחות

      לקבוצות אוכלוסייה נזקקות.

5.   החלשות תדמית הישובים בפריפריה מקרינה על ערך הדירות והנדל"ן, משפיע מאוד

      על מגוון הדיור.

6.   השענות הולכת וגוברת של רשויות מקומיות בפריפריה על תקציבים ממשלתיים,

      הרשות המקומית משמשת כמענה ממשלתי לבעיות של התושבים.

7.   הבדלות אזורית בין פריפריה למרכז מבטאת איכות חיים שונה ומכאן שיוצרת לבעלי

      היכולת העדפה להתגורר במרכז. 

מסקנה - הפריפריה אינה מאוזנת ברובדי האוכלוסייה שלה, מצב זה מערער את הבסיס

             הכלכלי, החברתי והתרבותי שלה והיא חסרת כלים בתחרות מול המרכז. 

המגמה הבנקאית 

1.   הבנקים הינם "היועצים" המרכזיים של הזוגות הצעירים בכל הנוגע לנטילת

     המשכנתאות, בכך הם יוצרים תלות כמעט מוחלטת שלרוב מקדמת את האינטרסים

      הכלכליים של הבנקים.

2.   הבנקים מתעלמים מאחריותם לתפקודה של החברה הישראלית המתפוררת, בחינת

      הישגי הבנקים הינה כלכלית ולא חברתית.

3.   הבנקים נוהגים בגישה עסקית וקפדנית הממוצה עד תום עם שכבות האוכלוסייה

      החלשות והבינוניות.

4.   הבנקים "אוחזים" באוכלוסייה החלשה והבינונית ומפיקים ממצב זה רווחים ניכרים

     וקלים בשני תחומים עיקריים כלהלן: 

      א.   עידוד האוברדראפט- גורם לקריסה אישית, משפחתית וחברתית, כמו גם להתרת

            רסן האחריות ולשיקול הדעת מצד האוכלוסייה.

      ב.   הלוואת המשכנתא - גורמת לשעבוד ארוך שנים של האזרחים לבנקים תוך כדי

           תשלום גבוה של ריבית והצמדה. 

מסקנה - הבנקים מקדמים מציאות שניתן לכנותה "תקופת הפיאודליזם הבנקאי

             בישראל", כאשר שכבה רחבה באוכלוסייה הינה בגדר אריסים של הבנקים.

             זאת "העבדות המודרנית" עבור אילי ההון הבנקאיים, התלות של פשוטי העם

             בהון החליפה את התלות בקרקע. 

המגמה הכלכלית 

1.   ענף הבנייה הינו אחד ממנועי הצמיחה הכלכלית במשק ואולם הוא תקוע מזה מס'

      שנים.

2.   חוסר הודאות הכלכלי משפיע על נוטלי המשכנתאות ועל הביקוש לדירות, כפועל

      יוצא מצמצמים הקבלנים את הסיכונים ובונים פחות יח"ד בשנה.

3.   הקבלנים הגדולים מעדיפים להתמקד בבנייה לאוכלוסייה המבוססת ובאזורי ביקוש,

      הקבלנים האחרים מתמקדים בבנייה לאוכלוסיה החלשה והבינונית  באזורי הפריפריה.

4.   הקטנת היקפי הבנייה השנתית משפיעה על מחירי הדירות, באזורי ביקוש

      מחירי הדירות יציבים ועולים, באזורי פריפריה מחירים יציבים ויורדים מעט לכן אין

      תמריץ לבנייה בפריפריה.

5.   מענקי המשכנתאות סייעו לענף הבנייה בפריפריה, ביטולם של המענקים מביא לירידה 

      בנטילת משכנתאות בפריפריה ולהקטנת יח"ד הנבנות בה.  

מסקנה - צמיחה כלכלית חייבת ענף בנייה פעיל במיוחד, בנושא זה המדיניות שננקטה לא

             אפשרה לענף פעילות רבה וכלל אזורית. 

פרק ב'- 

עיקרי ההצעה של המשכנתא הפרוגרסיבית 

המדינה והבנקים מנהלים את ענף המשכנתאות באופן שבו משפחות רבות מסתבכות כספית כתוצאה מנטילת הלוואת המשכנתא באופן בלתי מבוקר ובלתי אחראי, המצוקה הנגרמת היא אישית ומשפחתית אך יש לראותה גם בהיבט הרחב כתופעה המתפשטת היוצרת בעיה חברתית. 

על מנת לשנות את המצב יש צורך בשינוי מהותי בשיטה הנהוגה כיום ע"י המדינה והבנקים למשכנתאות, בהצעה המפורטת להלן יש התייחסות לכל המרכיבים המרכזיים הנוגעים לקבוצה הזכאית לנטילת המשכנתא. 

הצעה: 

• המשכנתא הפרוגרסיבית

 

סיוע המדינה בנושא המשכנתאות על פי השיטה החדשה יהיה מותאם לערך הדירה הנרכשת, להבדיל מהשיטה הקיימת שהתבססה על טבלת ניקוד לזכאות אישית (נגזרת ממס' אחים, מס' ילדים, אזור מגורים, שירות בצה"ל וכו'). 

                                  

המשכנתא הפרוגרסיבית מתייחסת באופן שונה לזוגות צעירים בעלי כוח כלכלי שונה, ואינה מתייחסת כבשיטה הקודמת לזכאות האישית שיתכן ואינה משקפת את הכוח הכלכלי האמיתי של הזוג הצעיר. 

2.   הגדרת הזכאות החדשה     

הקריטריונים לקבלת סיוע המדינה במשכנתא לבעלי הזכאות החדשה הינם: 

לזוג:

א.   שני בני הזוג הינם אזרחי המדינה.

ב.   אחד מבני הזוג שירת שירות סדיר מלא בצה"ל, או אחד מבני הזוג קיבל פטור

      מצה"ל מטעמים שונים, לאחר שקיבל צו גיוס לשירות סדיר.

      או - אחד מבני הזוג הינו עולה חדש ששירת שירות סדיר בצה"ל באופן חלקי

            או קיבל פטור מצה"ל מטעמים שונים.

• בני הזוג לא הורשעו בבית משפט בעבירה פלילית.
• בני הזוג אינם מחזיקים דירה בבעלותם.

 

ליחיד:

אזרח שמלאו לו 27 שנה המבקש לרכוש דירה שלא במסגרת זוגית, שירת בצה"ל או קיבל פטור מצה"ל מטעמים שונים, לא הורשע בפלילים ואין בבעלותו דירה. 
 

• ערכי רכישת הדירה

 

סיוע המדינה במשכנתאות יינתן לזכאים אשר יש בכוונתם לרכוש דירה שערכה נע בין 251 אלף ש"ח ל- 1,350 אלף ש"ח. 

רוכשי הדירות יסווגו לחמש קבוצות ייחוס כלהלן: 

א.   מעמד רווחה - ערך דירה 1

      ערך 1- 251,000-450,000 ש"ח 

      זוג ממעמד רווחה יוכר ע"י נציגי הרשות המקומית בהתאם לקריטריונים

      מקובלים (רמת השתכרות משפחתית, מס' ילדים וכו'). 

• מעמד נמוך - ערך דירה 2

      ערך 2- 451,000-650,000 ש"ח

     

• מעמד בינוני- ערכי דירה 3-4

      ערך 3- 651,000-850,000 ש"ח

      ערך 4- 851,000-950,000 ש"ח  

• מעמד בינוני-גבוה - ערכי דירה 5-6

ערך 5- 951,000-1,050,000 ש"ח

ערך 6- 1,051,000-1,150,000 ש"ח

 

• מעמד גבוה - ערכי דירה 7-8

ערך 7- 1,151,000-1,250,000 ש"ח

ערך 8- 1,251,000-1,350,000 ש"ח

 

           משרד הבינוי והשיכון יעדכן את ערך הדירות המצוינות לעיל אחת ל- 3 שנים,

           בכל מקרה ערך הדירה המקסימאלי לזכאות לא יעלה על 350 אלף דולר.

 

• הון עצמי

 

כלל יסוד הוא שכל זוג (או יחיד) המבקש לקבל משכנתא מהמדינה יידרש תחילה להציג נתונים לקיומו של הון עצמי לרכישת הדירה, בשיעור המינימאלי הנדרש בהתאם לערך הדירה שאותה הזוג מבקש לרכוש. 

שיעור ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה בערך 1 הינו 25% ובכל התקדמות בערך דירה נוסף יש להוסיף 5%, לדירה בערך 8 יש צורך בהון עצמי בשיעור של 60%. 

בני הזוג ידרשו לחתום על תצהיר משפטי בפני עו"ד בו יצוין סכום ההון העצמי וערך הדירה שאמורה להירכש ע"י בני הזוג, כמו כן יצוין כי ההון העצמי אינו משועבד בשום צורה שהיא ושאין מקורו בהלוואה מכל מקור שהוא. 

• הלוואת המדינה  

 

המדינה תעמיד הלוואות לזכאים בסכומים הקבועים הבאים: 

           ערך דירה 1- 200,000 ש"ח

           ערך דירה 2- 190,000 ש"ח

           ערך דירה 3- 180,000 ש"ח

           ערך דירה 4- 170,000 ש"ח

           ערך דירה 5- 160,000 ש"ח

           ערך דירה 6- 150,000 ש"ח

           ערך דירה 7- 140,000  ש"ח

           ערך דירה 8- 130,000  ש"ח  

           ההלוואה לזכאים תהיה שווה בכל אזורי הארץ. 

• הלוואת מדינה ?ריבית

 

המדינה תעמיד את הלוואותיה בריבית הנקובה הבאה: 

ערך דירה 1- 3%

ערך דירה 2- 3.25%

ערך דירה 3- 3.5%

ערך דירה 4- 3.75%

ערך דירה 5- 4%

ערך דירה 6- 4.25%

ערך דירה 7- 4.5%

ערך דירה 8- 4.75% 

הריבית הנקובה תהיה קבועה וללא שינוי בכל מצב כלכלי. 

• הלוואת מדינה - הצמדה למדד

 

הלוואות מדינה תהיינה צמודות למדד באופן הבא: 

ערך דירה 1- 85% הצמדה למדד.

ערך דירה 2- 90% הצמדה למדד.

ערך דירה 3- 95% הצמדה למדד.

ערכי דירות 4-8- 100% הצמדה למדד. 

• הלוואת מדינה - מענקי מקום

 

במסגרת הלוואת המדינה לרכישת דירה יינתנו לזכאים מענקי מקום כלהלן:

למעתיקים את מקום מגוריהם מאזור המרכז לאזורי עדיפות לאומית א' בנגב ובגליל -

לרוכשי דירה בערך 6- 25,000 ש"ח מענק מותנה ל-5 שנים.

לרוכשי דירה בערך 7- 30,000 ש"ח מענק מותנה ל-6 שנים.

לרוכשי דירה בערך 8- 35,000 ש"ח מענק מותנה ל-7 שנים. 

למעתיקים את מקום מגוריהם מהפריפריה לאזור המרכז ?

לרוכשי דירה בערך 1- 35,000 ש"ח מענק מותנה ל-7 שנים.

לרוכשי דירה בערך 2- 30,000 ש"ח מענק מותנה ל-6 שנים. 

משרד הבינוי והשיכון יגבש רשימה מפורטת לישובים המסווגים באזור "המרכז"

(ישובים המסווגים מאשכול 6 ומעלה בדירוג הסוציו-אקונומי של הרשויות   בישראל) ולישובים המסווגים "כפריפריה".   

הגדרה - מעתיקי מגורים- זוג או יחיד אשר גרו באזור המרכז או הפריפריה   

            במשך 5 שנים ברציפות לכל הפחות וממנו הם מעתיקים את מגוריהם.  

• הלוואת מעביד

 

המדינה תיזום הסכם מול הסתדרות העובדים החדשה וארגוני המעסיקים המבטיח כי כל המעבידים במשק יעמידו הלוואות לרכישת דירה לעובדיהם, הזכאים על פי הגדרת משרד הבינוי והשיכון ובתנאים הבאים: 

א.   העובד/ת הינו בעל ותק של 5 שנים בעבודה לכל הפחות.

ב.   ההלוואה תינתן לאחד מבני הזוג אשר משכורתו ברוטו הינה גבוהה יותר

     (אלא אם כן לא צבר 5 שנות ותק, אזי תועדף המשכורת ברוטו הנמוכה

      בהנחה שבן הזוג השני צבר ותק של 5 שנים).

• ההלוואה של המעביד תהיה בשיעור של 5% מערך הדירה לכל הפחות.
• ההלוואה תינתן למשך תקופה של 6 שנים לכל היותר ובריבית של עד 4%.

 

• גיוס מקורות תקציביים למשכנתאות ע"י הבנקים  

 

בנק ישראל ומשרד האוצר יגבשו מסמך מפורט שיסדיר את גיוס המקורות התקציביים באמצעות הבנקים למתן משכנתאות לזכאים. 

תנאי מהותי ומרכזי לגיוס מקורות תקציביים מגורמים מוסדיים ואחרים ע"י הבנקים יהיה, כי גיוס זה לא יעלה על 6% ריבית לשנה, כך שבתוספת 0.75%

רווחי הבנק, הריבית המקסימאלית שתוצג ללווה תהיה 6.75%. 

     11. שיעורי הריבית הבנקאית לנוטלי משכנתאות  

הבנקים יתחייבו לקבוע רף עליון של הריבית השנתית לנוטלי משכנתאות, אשר תהיה גבוהה עד 2% מהריבית הנקובה ע"י המדינה לכל ערך דירה, ערכי הריבית השנתית המקסימאלית של הבנקים יהיו אם כן כלהלן:

                        

ערך דירה 1- 5%

ערך דירה 2- 5.25% 

ערך דירה 3- 5.5%

ערך דירה 4- 5.75%

ערך דירה 5- 6%

ערך דירה 6- 6.25%

ערך דירה 7- 6.5%

ערך דירה 8- 6.75%  

הריבית הבנקאית המקסימאלית לערכי הדירה כמצוין לעיל תהיה קבועה וללא שינוי בכל מצב כלכלי. 

בהעדר אפשרות לגיוס מקורות תקציביים בריבית שתאפשר נקיטת מדיניות ריבית כאמור, לא יהיה גיוס תקציבי ע"י הבנקים לנושא המשכנתאות, קרי, לא תינתן הלוואה משלימה לנוטלי המשכנתאות באותה עת.   

12. הלוואת בנק למשכנתאות     

הלוואת הבנק למשכנתאות תהיה המקור התקציבי הרביעי של נוטל המשכנתא וסדר הפעולה בין הלווה לבנק יהיה כלהלן: 

א.   הלווה יציג לבנק תצהיר משפטי בנוגע לערכו של ההון העצמי שברשותו,

      כולל אסמכתא בנקאית.

• הלווה יציג לבנק אסמכתא בנקאית בנוגע להלוואת המעביד באם ניתנה,

או אישור אחר באם ההלוואה אמורה להינתן.

• הלווה יציג לבנק נתונים אודות הדירה האמורה להירכש (או להיבנות) על ידו כלהלן: ערך הדירה, מיקומה, הקבלן הבונה וכו' .

           ד.   הבנק יציג ללווה את ערך הלוואת המדינה והריבית הנקובה הנגזרת מערך

                 הדירה, בכלל זה מרכיב המענק באם זכאי לכך (בהנחה שקיים הסכם

                 התקשרות בין הבנק למדינה למתן שירות זה).

           ה.   הבנק יציג ללווה את היקף ההלוואה הנדרשת (משלימה) מהבנק לצורך

                 השלמת המימון לרכישת הדירה.

                 הלוואת הבנק לא תעלה בשום תנאי על 45% מערך הדירה.  

            ו.   הבנק יציין במסמכי ההלוואה את העלות הכוללת לפירעון ההלוואה עד תום

                 תקופת ההלוואה, הנובעת מחישובי הריבית, על מנת שהלווה יהיה מודע

                 לסכום זה (לא כולל הצמדה).  

 

13. כושר החזר חודשי 

הבנק יסייע ללווה לגבש תכנית לפירעון חודשי של ההלוואות (מדינה ובנק) כך שסך ההחזר החודשי הכולל לא יעלה על 20% מסך מקורות ההכנסה המשפחתיים (הקבועים). 

14. החזר משכנתא/ הלוואה בשנים 

הלוואת המדינה והלוואת הבנק תהיינה לתקופת זמן מקסימאלית על פי ערכי הדירה כלהלן:  

ערך דירה 1- עד 19 שנים

ערך דירה 2- עד 18 שנים

ערך דירה 3- עד 17 שנים

ערך דירה 4- עד 16 שנים

ערך דירה 5- עד 15 שנים

ערך דירה 6- עד 14 שנים

ערך דירה 7- עד 13 שנים

ערך דירה 8- עד 12 שנים 

15. פריסת המשכנתא  

במקרה שתחול ירידה בהכנסות המשפחה והלווה יבקש מהבנק לפרוס את ההלוואה, יפעל הבנק כלהלן: 

א.   הבנק יאפשר ללווה לפרוס את ההלוואה למס' השנים המקסימאלי הנובע

      מערך הדירה, במידה והלווה לא ניצל את זכותו במלואה. 

• הבנק יאפשר ללווה לפרוס את ההלוואה ל-3 שנים נוספות מעבר למס'

השנים המקסימאלי ואולם הפריסה המצטברת (סעיפים א' ו-ב') לא תעלה על 6 שנים נוספות לכל היותר. 

16. פיקדון משכנתא  

הלווה יפקיד בתכנית חיסכון בבנק למשכנתאות "פיקדון משכנתא" בסך כולל של 4 חודשי החזר עבור הלוואות המשכנתא של המדינה והבנק. 

הפיקדון ינוהל בתנאי חיסכון כלהלן: ריבית זכות בשיעור הריבית שנגבתה ע"י הבנק מהלווה והצמדה מלאה למדד, מידי שנה ינוכו דמי ניהול של 1/4 אחוז. 

הפיקדון ישמש כגיבוי לבנק למקרה שהלווה לא יסדיר את תשלומיו החודשיים לבנק וזאת לתקופה של עד 4 חודשים, ללא הפעלת כל הליך משפטי כנגד הלווה.

הבנק יודיע ללווה על מימוש הפיקדון. 

     17. ביטול נוסחת שפיצר   

           תבוטל נוסחת שפיצר לחישוב ההחזר החודשי הקבוע לכל אורך ההלוואה, שכן

           על פי נוסחה זו מרכיב החזר הריבית בשנים הראשונות גבוה יותר מהחזר הקרן,

           כתוצאה מכך פירעון מוקדם של המשכנתא עד מחצית חיי ההלוואה גורם נזק

           כספי רב ללווה. 

           תגובש נוסחה חדשה לחישוב ההחזר החודשי הקבוע לכל אורך ההלוואה, כאשר

           היחס בין שני המרכיבים, הקרן והריבית, יהיה סביר ולא יפגע בלווה המעוניין

           לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. 

18. פריעת משכנתא מוקדמת 

הלווה יהא רשאי לבקש פריעת משכנתא מוקדמת מהבנק לחלק מההלוואה או לכל ההלוואה החל מתום השנה השלישית לנטילת ההלוואה. 

בנק ישראל ינחה את הבנקים למשכנתאות לבצע את הפירעון המוקדם של המשכנתא כלהלן: 

א.   הלוואת מדינה- ללא עמלת פירעון (כנהוג כיום). 

ב.   הלוואת בנק- 1.  לתקופה של עד 7 שנים- תחנת יציאה במחצית חיי ההלוואה

                             ללא עמלת פירעון.

                        2.  לתקופה של 8 שנים ומעלה- תחנות יציאה בשנים:

                             הרביעית, השמינית, השתים עשרה והשש עשרה- ללא

                             עמלת פירעון. 

בנק ישראל יקבע עמלת פירעון אחידה לכל הבנקים למשכנתאות שתהיה סבירה

במטרה להגן על האינטרס הכלכלי של הלווים. 

19. ייעוץ כלכלי  

המדינה תפעיל שירות ייעוץ כלכלי לרכישת דירה בעבור זכאי משרד הבינוי והשיכון, במטרה לסייע לזוגות הצעירים להיערך באופן הטוב ביותר לרכישת הדירה וכדי להעניק חוות דעת נוספת ואובייקטיבית לייעוץ הניתן ע"י הבנקים. 

המדינה תפתח שש לשכות לייעוץ כלכלי ברחבי הארץ, בכל לשכה יועסקו 3 יועצים כלכליים המתמחים בענף המשכנתאות ובהתארגנות לרכישת דירה.

עלות ייעוץ בלשכה ללקוח תקבע ל- 40 ש"ח לשעה. 

20. ועדת חריגים  

משרד הבינוי והשיכון ימנה ועדת חריגים כדי לבחון מקרים בהם לזכאי משרד הבינוי והשיכון אין אפשרות לרכוש דירה בגין העדר הון עצמי לפי ערכי הדירה 1-2 בלבד. במקרים אלה תקבע הועדה תחליף להון העצמי או לחלקו,קרי, מימון בהלוואה נוספת או במענק (דוגמת הסיוע לעולי אתיופיה). 

21. חוק המשכנתא לזכאים 

משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר ינסחו הצעת חוק ממשלתית שתביא לידי ביטוי את עיקרי הצעת המשכנתא הפרוגרסיבית כפי שהוצגה במסמך זה. 

החוק יקרא "חוק המשכנתא הפרוגרסיבית לזכאים". 

פרק ה'- 

יתרונות ההצעה בראיית השינויים הצפויים במגמות הקיימות 

המגמה האישית: 

1.   רכישת דירה תעשה בהתאם ליכולת כלכלית המסתמכת על הון עצמי רב יותר

      ככל שעולה ערך הנכס.

2.   תגבר תחושת האחריות ותודעת הסיכונים האפשריים בהקשר לנטילת

      המשכנתא.

3.   תפחת באופן ניכר תופעת הרושם החברתי המתלווה לרכישת דירה.

4.   תתחזק עמדת הלווים מול הבנקים בזכות עיקרי החוק המוצע והייעוץ

      הכלכלי.

5.   משקי הבית ירחיבו את אפיקי החיסכון ויקבעו סדרי עדיפויות להוצאות

      המשפחתיות.

6.   תקוצר תקופת "השעבוד" של נוטלי המשכנתאות לבנקים.

7.   תפחת מאוד השפעתה השלילית של המשכנתא והשלכותיה על היציבות

      המשפחתית. 

המגמה החברתית: 

1.   ערך הדירה הנרכשת יבטא באופן מובהק יותר את כוחה הכלכלי של

      המשפחה ואת מעמדה הסוציו-אקונומי בחברה.

2.   המדינה תפעיל סיוע פרוגרסיבי לרכישת דירה המתבטא בגודל

      ההלוואה, בריבית על ההלוואה ובהצמדה למדד של ההלוואה, עיקרון 

      הפועל לטובת השכבות החלשות בחברה.

3.   המדינה תנקוט צעדים מול הבנקים כדי לאזן את יחסי הכוחות בין אוכלוסיית

הזכאים לבין הבנקים, כדי למנוע מצוקה חברתית.

            4.   המדינה רואה במעבידים שותפים בפרויקט רכישת הדירה, הסיוע לעובדים 

                     יפחית מהם את הלחץ הקיים וישפר את רמת תפקודם בעבודה.

            5.   עיקרי ההצעה נועדו ליצור משמעת ואחריות מצד נוטלי המשכנתאות

                  המהווים חלק נכבד בחברה.

            6.   המדינה תהיה ערוכה לטפל ולסייע לאוכלוסייה נזקקת באמצעות ועדת

                  חריגים.

            7.   "חוק המשכנתא הפרוגרסיבית לזכאים" מבטא את הגישה החברתית שאינה

                  מאפשרת לשלטון ההון (הבנקים) לקבוע את הכללים מתחילתם ועד סופם,

                  החוק יסייע לשמירת היציבות החברתית ולחוסנה של החברה.

            8.   כוח העמידה של רוכשי הדירות מול לחצים חברתיים יגדל, רכישת מעמד

                  חברתי יהיה פרי של תהליך שקול ומתוכנן לטווח ארוך. 

המגמה הפריפריאלית 

1.   מדיניות מענקי המקום עשויה להביא ליצירת איזון טוב יותר ברובדי האוכלוסייה

      בפריפריה.

2.   התמרוץ הכספי לזוגות צעירים ממעמד גבוה להגיע לפריפריה מבטא מדיניות חדשה  

      הרואה בפריפריה מקום להשתלבות חברתית של שכבות מבוססות באוכלוסייה.

3.   התמרוץ הכספי לזוגות צעירים ממעמד נמוך לנוע למרכז יסייע להפחתת העומס

      באגפי הרווחה ברשויות המקומיות בפריפריה ולא יורגש כמעט ברשויות המבוססות

      של אזור המרכז, כמו כן אפשרויות השגת העבודה הינן טובות יותר במרכז.

4.   בסיס הארנונה של הרשויות המקומיות בפריפריה יתרחב ויאפשר מתן שירותים

      ברמה גבוהה יותר.

5.   תדמית הישובים בפריפריה תשתפר וערך הנדל"ן יעלה גם כן כתוצאה משינוי בהיקפי

      הבנייה לאוכלוסייה ממעמד בינוני וגבוה.

6.   בראייה ארוכת טווח איכות החיים בפריפריה תשאף בהתמדה לאיכות החיים במרכז.

7.   בראייה ארוכת טווח ההישענות של הרשויות המקומיות בפריפריה על הממשלה לא

      תהיה קריטית כפי שהיא כיום. 

המגמה הבנקאית 

1.   התנהלות הבנקים מול הלווים תהיה מבוקרת מטעם המדינה כדי שלא לאפשר ניצול

      לרעה של כוח ההון.

2.   הבנקים לא יהיו היועצים הבלעדיים של נוטלי המשכנתאות, ללווים החדשים יהיה

      מידע רב יותר ויכולת ניהול מו"מ טובה יותר.

3.   התחרות בין הבנקים בכל הנוגע להיקף ההלוואות ולשיעורי הריבית תהיה מוגדרת,

      בתנאים החדשים תהיה תחרות על כל לווה.

4.   "פיקדון המשכנתא" ימנע מהבנקים את האפשרות לנקוט במהלכים משפטיים מיידים

      כנגד הלווים, פרק הזמן של 4 חודשים יסייע ללווים להתארגן להמשך תשלום החזרי

      המשכנתא, כאשר ייעוץ כלכלי יעמוד לרשותם.

5.   הבנקים לא יוכלו לנצל את רצונם של הלווים לבצע פירעון מוקדם, התנאים לפירעון

      מוקדם יהיו הוגנים גם לאינטרס של הלווים.

6.   רמות הסיכון של הבנקים במתן הלוואות המשכנתא תפחתנה באופן ניכר, דבר המסייע

      ליציבות הבנקים.

7.   תבוא לסיומה תקופת "הפיאודליזם הבנקאי בישראל" ותחל תקופה של בנקאות

      כלכלית ורווחית שאינה משעבדת את הלווים. 

המגמה הכלכלית 

1.   מדיניות המשכנתאות החדשה לא תשפיע על ענף הבנייה בשנה שנתיים הראשונות

      ואולם צפויה התאוששות בענף, לאחר שכללי המשחק החדשים יופנמו ע"י

      כל הגורמים.

2.   בפריפריה צפויה פריחה בבנייה לשכבות בינוניות ומבוססות מאחר והתקציב

      המשפחתי מבוסס על הון עצמי ומרכיב של מענק מדינה, הפחתת הסיכונים תהיה טובה

      להגדלת היקפי הפעילות בענף הבנייה.

3.   יהיה צורך לתת מענה לבניית דירות 3 חדרים במרכז, ולא רק לבניית דירות גדולות

      ודירות יוקרה.

4.   מס' מממשי הזכאות למשכנתא המהווה נעלם במצב כלכלי לא ברור צפוי לגדול

      לנוכח העמדת תקציבי המדינה לנושא המשכנתאות והתנאים הנלווים, כך שענף

      הבנייה ישוב למעמדו המרכזי במשק. 
 
 
 
 
 
 
 

 

: