ככל שההשכרה הופכת לחלק משגרת החיים, כך אנו מוצאים יותר ויותר חילוקי דעות ויותר סכסוכים משפטיים המגיעים לפתחם של בתי המשפט.
חוזה השכירות עליו אנו חותמים הופך להיות אבן דרך חשובה להבטחת זכויותינו וחובותינו ויכולה להיות לו השפעה כלכלית מהותית במקרים בהם חילוקי הדעות צפים ועולים על הפרק. לכן, לדוגמא, חשוב מאוד לכל סעיף וסעיף, גם לסעיפים "הסטנדרטיים".
לאחרונה (13.5.11) שוכרת דירה חויבה לשלם למשכירה(בעלת הדירה) פיצויים מוסכמים בסך של למעלה מ - 47,000 ש"ח בשל העבודה שסירבה לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות, ופינתה אותה רק לאחר 4 חודשים.
בית המשפט דחה על הסף את טענת השוכרת כי הפינוי המאוחר נבע מהסיבה שהסתמכה על מצג שווא של המשכירה שהחוזה יוארך כמו בכל שנה באותם תנאים, וכי החלטת התובעת לשנות את תנאי השכירות (בעיקר בהעלאת דמי השכירות בלמעלה מ- 44% אך גם בדרישה לערבים, בטחונות ותנאים נוספים ששונו) עמדה בסתירה למצג הקודם ולהסתמכות זו של המשכירה ולכן הייתה מחויבת לתת לשוכרת ארכה לפינוי הדירה. בקובעו כי השוכרת הפרה "הפרה יסודית את החוזה", וכי לא היה כל מצג שווא כאמור, בית המשפט חייב את השוכרת בתשלום פיצויים מוסכמים על איחור בפינוי הדירה, פיצויים מוסכמים בסך 100$ ליום העולים פי שלוש וחצי על דמי השכירות המקוריים בהתאם לסעיף הפיצויים אשר הופיע בחוזה השכירות המקורי.
אני חושבת שמדובר בפסק דין חשוב שממחיש ומדגיש את העיקרון שהסכמים יש לכבד תוך מתן דגש על חשיבות סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם השכירות ולכוונת הצדדים.
הרקע העובדתי:
בין התובעת (כמשכירה) לבין הנתבעת (כשוכרת) נערך חוזה שכירות לשנה אחת.
בסיומה של שנת שכירות הוארכה השכירות בהסכמה לשנה נוספת וכך חוזר חלילה, מידיי שנה במשך 3 שנים.
דמי השכירות החודשיים באותה התקופה הסתכמו בסך השווה בשקלים ל- 900$ לחדש.
כחודשיים לפני תום תקופת השכירות, פנתה השוכרת לעורך הדין של המשכירה בהודעת דואר אלקטרוני בה ציינה שהיא מעוניינת להאריך את חוזה השכירות בשנתיים נוספות בתנאים הקיימים.
בסמוך לאחר מכן, בקרה התובעת בדירה בצוותא עם מתווך וזה ציין באוזני התובעת כי דמי השכירות הראויים לדירה מסתכמים בסך של בין 1,600$ ל- 1,700$ לחדש.
נוכח זאת, הודיעה התובעת לנתבעת על כוונתה להעלות את דמי השכירות בהתאם ואילו הנתבעת בתגובה, הודיעה שאין כל הצדקה להעלאה כה גורפת של דמי השכירות.
ביום 12.8.07 הועברה לנתבעת בפקס' טיוטת נוסח חדש של חוזה שכירות בגין הדירה (להלן: "הטיוטא"), במסגרתה נקבעה תקופת שכירות בת שנה נוספת מיום 1.9.07. דמי השכירות הנקובים בטיוטא עמדו על 1,300$ לחודש.
בתגובה, פנתה הנתבעת לתובעת באמצעות עורך דינה, במכתב מיום 14.8.07. במכתב זה, הודיעה הנתבעת לתובעת כי אין באפשרותה לעמוד בשיעור דמי השכירות הנקובים בטיוטא, ולכן בכוונתה לפנות את הדירה. עוד הודיעה הנתבעת במכתבה זה, כי אין באפשרותה לפנות את הדירה עד לתום תקופת השכירות ב- 31.8.07 שכן לא יהיה ספק בידה למצוא דירה חלופית בהתראה כה קצרה ולכן בכוונתה לפנות את הדירה "בהתאם למועד שבו יותר לה להכנס לדירה אחרת לפי חוזה עתידי".
בו ביום, 14.8.07, הודיעה התובעת לנתבעת בכתב כי היה והנתבעת לא תחתום על הטיוטא עד ליום 16.8.07, יהיה עליה לפנות את הדירה ביום 31.8.07. הנתבעת לא חתמה על הטיוטא לאחר קבלת מכתב התובעת ואף לא לאחר קבלת מכתבים נוספים הכוללים דרישה לפינוי הדירה.
כך חלף המועד בו אמורה הייתה הנתבעת לפנות את הדירה לפי החוזה, 1.9.07, אך הדירה לא פונתה.
ביום 2.9.07 הודיעה התובעת לנתבעת על חילוט פקדון שהפקידה הנתבעת בסך השווה ל- 2,700$ (בסופו של דבר התברר כי הפקדון הסתכם ב- 3,000$) וביום 11.9.07 הוגשה כנגד הנתבעת תביעת פינוי (ת.א. 5103/07 בבימ"ש השלום בכפר סבא; להלן: "תביעת הפינוי"). בסמוך לתחילת 2008 (המועד המדויק שנוי במחלוקת) פינתה הנתבעת את הדירה וביום 28.2.08 ניתנה החלטה למחיקת תביעת הפינוי וחיוב הנתבעת בהוצאות בסך 4,500 ש"ח בצירוף מע"מ. ביום 3.7.08 הוגשה תביעה זו.
במאמרי הקודם "דירה להשכיר" - "הנאה החוזה בעינייך?" סקרתי את המצב המשפטי בין שוכר ומשכיר, החובות והזכויות המוטלות על כל אחד ואחד מהם.
בית המשפט בחן את שתי המחלוקות העיקריות אשר עלו מנסיבות המקרה:
1. האם השוכרת הפרה את חוזה השכירות או שמא רשאית הייתה להסתמך על מצג לפיו תוארך השכירות כטענתה?
בעקבות חתימת חוזה השכירות מיום 11.8.03, נערכו ונחתמו התוספות לחוזה שנה אחר שנה, בשנים 2004, 2005 ו- 2006. בכל פעם שהתקרב מועד סיום תקופת השכירות המוסכמת בתוספת הקודמת, נחתמה תוספת חדשה. תמיד לשנה נוספת ולא יותר. התוספת האחרונה אשר נחתמה קבעה כי תקופת השכירות תסתיים ביום 31.8.07. תוספת נוספת לא נחתמה.
בנוסף, לא זו בלבד שלא נחתמה תוספת נוספת להארכת תקופת השכירות, הנתבעת עצמה מודה שלא הושגה הסכמה בעניין זה כאשר היא, הנתבעת, דוחה את הדרישה להעלאת דמי השכירות לסך של 1,300$ לחודש. מנסיבות העניין עולה בבירור כי לא הייתה הסכמה בין בע"פ ובין בכתב כי השוכרת תישאר בדירה. על פניו איפה, לפי חוזה השכירות על תוספותיו, חייבת הייתה הנתבעת לפנות את הדירה ביום 31.8.07 והימנעותה מכך מהווה הפרה של חוזה השכירות.
בית המשפט דחה את טענת הנתבעת, לפיה חידוש השכירות והארכת תקופות השכירות במהלך השנים, הם שיצרו אצלה הסתמכות כי ההסכם יוארך פעם נוספת באותם התנאים. דווקא הקפדת הצדדים על הארכת תקפות השכירות באמצעות התוספות בכתב, כאשר לשונן ברורה והן נחתמות שנה בשנה, היא הנותנת שהצדדים לא ראו כמובן מאליו את הארכת תקופת השכירות.
לגבי השיעור החד של העלאת דמי השכירות קבע בית המשפט כי הדירה היא קניינה של התובעת וכאשר חוזה השכירות פקע, רשאית הייתה התובעת לדרוש כל סכום לפי שיקול דעתה המוחלט. בדיוק כשם שרשאית הייתה הנתבעת לסרב לסכום הנדרש. לסרב - ולפנות המושכר בתום תקופת השכירות.
בית המשפט קבע כי בנסיבות שנתבררו חייבת הייתה הנתבעת לפעול על יסוד ההנחה שבקשתה להאריך את תקופת השכירות באותם התנאים נדחתה. באם לא כן עשתה הנתבעת, אין לייחס זאת למצגי התובעת או מי מטעמה ואין לנתבעת להלין אלא על עצמה.
2. אם אכן הפרה הנתבעת את חוזה השכירות, האם בנסיבות העניין זכאית התובעת לפיצויים המוסכמים ובאיזה שיעור.
בית המשפט קבע חד משמעית כי יש לקיים את הסעיף המתייחס לפיצויים המוסכמים.
בית המשפט הדגיש את מצבו של המשכיר במקרה בו שוכר מסרב לפנות מושכר - לא זו בלבד שהמשכיר יימצא נאלץ לפנות לערכאות, לתבוע פינוי ולתבוע בנפרד את דמי השכירות עד למועד הלא ידוע של הפינוי, המשכיר כלל איננו יכול לפעול לאיתור שוכר חלופי. המשכיר אינו יכול לעשות כן מעשית, שכן לא יוכל להתחייב כלפי שוכר חלופי על מועד מסירת הדירה. וכיצד יתחייב כשהשוכר הנוכחי ממאן לכבד התחייבותו לפנותה?
באשר לסבירות הפיצוי - סבירות הפיצוי נבחנת לפי אומד דעת הצדדים בעת כריתת חוזה השכירות ולא לעת הפרתו המאוחרת.
לסיכום, אין ספק כי פיצויים מוסכמים המביאים לחיוב בדמי שכירות העולים פי שלוש וחצי על דמי השכירות המקוריים, מעמידים את הנתבעת במצב לא פשוט, ברם בית המשפט איננו עורך את החוזה מחדש עבור הצדדים. חוזים יש לכבד ומשלא הוכיחה הנתבעת כי הפיצויים המוסכמים לא היו סבירים ביחס לנזק החזוי, אינני מוצא מקום להתערבות בהסכמה חוזית זו.
יחד עם זאת, כאשר בוחנים את האופן בו התנהגה הנתבעת, תחושתי היא שהתוצאה הקשה מבחינתה הינה גם התוצאה הצודקת בנסיבות העניין. גם במצב בו מצאה עצמה השוכרת במצוקה נפשית לא הייתה כל הצדקה לניסיון הנתבעת להכתיב לתובעת את התנאים בהם תישאר בדירה. מכתב הנתבעת מיום 14.8.07 בו "הודיעה" כי תישאר בדירה עד שתימצא לה דירה אחרת ובלא הגבלת זמן - חסר כל הצדקה. באותן נסיבות שנוצרו חייבת הייתה הנתבעת לבוא בדברים עם התובעת ולכל הפחות לנסות להסכים על הארכה קצרה של תקופת השכירות, גם אם במהלכה יועלו דמי השכירות בשיעור חד. אפשר והצדדים היו מגיעים לכדי הסכמה ואפשר שלא אך בפתרון החד צדדי בו בחרה הנתבעת, חייבת הייתה לקחת בחשבון את הסיכון שתימצא מחויבת בתשלום הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה השכירות כך שהתוצאה, בדיוק זו, אף מוצדקת.
בית המשפט קיבל את התביעה וחייב את השוכרת בתשלום עבור 122 ימי איחור בפינוי לפי 100$ ליום ובסך הכל 47,789 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה. כמו כן תישא הנתבעת באגרת בית המשפט ובשכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ש"ח.
קרן כהן, עו"ד ומגשרת - משרד עו"ד תחומי טיפול: משפט מסחרי - דיני חברות, ייעוץ משפטי שוטף לעסקים קטנים, בינוניים וגדולים, לחברות, החל משלב הקמת העסק או החברה, סיוע משפטי בניהול יומיומי של העסק, עריכת הסכמים מול ספקים, לקוחות, קבלני משנה, עובדים - דיני עבודה - הסכמי עבודה, הסכמי סודיות, ניהול תביעות חוזיות, מסחריות.משפט אזרחי- תביעות כספיות, תביעות חוזיות, ומסחריות, עריכת חוזים, צוואות, הסכמי ממון,אפוטרופסות, תצהירים ומסמכים משפטיים אחרים. הגנת הצרכן, דיני מקרקעין - קנייה ו/או מכירה של מקרקעין, שכירויות, בית משותף, דיירות מוגנת, ייעוץ משפטי כללי. שירותים נוטריוניים. ___________________________________________ כל המוצג בשמי באתר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. המחבר ו/או מפעילי האתר אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי המבקרים באתר אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה . הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת אתר הבית: http://www.kc-law.co.il; פייסבוק :
