נושא כיצד לקבל אשראי מרשויות מע מ וכיצד לנכות מס תשומות בגין בניה להשכרה 

מאת:
אריה ליבוביץ, עו"ד

הקדמה קבועה
במדור שלהלן נבקש להציג בפני המעיין עצות מעשיות ותכנוני מס אשר יש בהם בכדי לסייע בידי אנשי המקצוע להפחית ופעמים אף לאיין לחלוטין את נטל המס המוטל על כתפי לקוחותיהם. העצות ותכנוני המס שיינתנו במסגרת מדור זה יעסקו בכלל תחומי המיסוי דוגמת: מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, מיסוי בינלאומי, מס ערך מוסף ומס בולים. במסגרת הרשימות השונות אותן נביא יושם דגש על הצד המעשי - פרקטי, מסיבה זו ננסה גם להביא מידי פעם "מכשירים פרקטיים" דוגמת טבלאות אשר יש בהן בכדי להקל על איש המקצוע בעבודת תכנון המס. הרעיונות אשר יובאו במסגרת מדור זה, בחלקם, אינם מוכרים כלל לאנשי המקצוע אחרים מוכרים מעט וחלק הינם ידועים ומפורסמים. מטרת מדור זה אינה רק לחדש אלא גם לאסוף, להציג ולהעלות את הדברים על הכתב ובכך להקל על איש המקצוע.

מבוא
ברשימה שלהלן נתמקד בשני עצות בתחום המע"מ. נושא המע"מ הינו נושא זנוח בדרך כלל על ידי יועצי מס ורואי חשבון רבים, זאת על אף ששימוש נכון בהוראות החוק עשוי ללמד על קיומן של דרכים לא מעטות שיש בהן בכדי לסייע בחיסכון במס. ברשימה שלהלן נדון בשני נושאים: 1. כיצד ניתן לקבל "אשראי" מרשויות מע"מ, תכנון מס זה הינו משמעותי במיוחד לעסקים בעלי מחזור כספים גדול; 2. כיצד ניתן לנכות מס תשומות בבניה להשכרה.
קבלת אשראי מרשויות מע"מ כיצד?
על פי הוראות חוק מע"מ על הדו"ח התקופתי לכלול את כל העסקאות שהמועד להוצאת חשבונית בגינן חל בתקופת הדו"ח (אף אם היה קיים פטור להוצאת חשבונית) וכן אף עסקאות שהמועד להוצאת חשבונית בגינם טרם הגיע, אך חשבונית הוצאה. שילוב של הוראה זו עם הוראת סעיף 46(א) לחוק המתיר להוציא חשבונית בדחייה של 14 יום מועד החיוב במס, יכול לסייע לקבלת אשראי של למעלה מחודש על ידי העוסק. ניקח לדוגמא חברת סלולר המבטיחה למנויים שלה כי מסלול לפיו חשבון הסלולר שלהם יערך מה-22 לחודש האחד ועד ל-22 לחודש האחר. אם נגיד שבדוגמא האמורה החודש הראשון הינו ינואר והשני הינו פברואר, הרי כיום, מוציא המחשב של אותה חברת סלולר את החשבון + החשבונית מיד עם תום ה-22 לחודש פברואר, משגר אותם אל אותו לקוח, והמע"מ מועבר על יד י אותה חברת סלולר במסגרת הדו"ח התקופתי המוגש בגין חודש פברואר (15 למרץ). מנגד אותה חברת סלולר יכלה לנהוג באופן הבא: ריכוז החיובים עד ה-22 בפברואר, והוצאת חשבונית מס בגין חיובים אלו רק ב-1 במרץ (או לאחריו עד גבול של 14 יום) במקרה כזה (ואפילו אם סיכום החיובים כבר נשלח ללקוח מיד לאחר ה-22 בפברואר) הרי שהמע"מ בגין עסקה זו ודומות לה יועבר לרשויות מע"מ רק ב-15 לאפריל!!!, משמע קבלת אשראי בכספי מע"מ של למעלה מ-45 יום.
בדיקה שערכנו בעבר העלתה כי בחברות גדולות דוגמת חברות סלולר, חשמל וכדומה המדובר באשראי קבוע של עשרות מיליוני שקלים בשנה. יחד עם זאת עצה זו נכונה גם לעסקים קטנים ופעמים שיש בה בכדי לפתור קשיי נזילות זמניים.

ניכוי מס תשומות בבניה להשכרה כיצד?
בנית מבנה מגורים להשכרה על ידי עוסק אינה מאפשרת לו ניכוי מס תשומות בגין הבניה. המודבר בבניין שנועד לצורכי עסקאות פטורות. מכאן שעל פי עקרון ההקבלה אין לנכות מס תשומות בגין תשומות שנרכשו על ידי העוסק לצורכי עסקה זו. כיצד אם כך ניתן למרות הכל לנכות את מס התשומות **?
היזם או הקבלן המבקש לבנות בניין להשכרה יחל בבנייתו במסגרת החברה הקיימת בין שהיא משמשת לו לצורכי יזמות ובין שהיא משמשת כחברה קבלנית פעילה. לקראת סיום מרבית הבניה (לדוגמא 75%) יפנה הקבלן למרכז ההשקעות בבקשה לקבל אישור לבניה להשכרה בהתאם לפרק השביעי לחוק לעידוד השקעות הון (ניכוי מס התשומות יכול שיימשך עד למועד הפנייה ויש שיגידו שאף עד למועד קבלת האישור).
סביר להניח כי רשויות המס יבקשו מן הקבלן כתנאי לקבלת האישור כי הוא יפריד את עסקי ההשכרה, מעסקי הבניה האחרים שלו. לצורך כך יוכל הקבלן/יזם להקים חברה נוספת ולמכור לה את הבניין תמורת מניות בלבד, בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 30(א)(14) לחוק מע"מ. עסקה כאמור תתחייב במע"מ בשיעור אפס ולכן מחד לא תפגע בזכות לנכות ס תשומות ומאידך לא תוסיף נטל מע"מ על כתפיו.