רכישת דירה משימה פשוטה - האומנם ??? 

רכישת דירה משימה פשוטה ? האומנם ???

בשעה טובה השתחררנו מצה"ל וקיבלנו את כספי הפרישה. לאחר דילמה ארוכה החלטנו ללכת על "השקעה בטוחה" ולרכוש דירה ? מהלך שחשבנו שהוא פשוט, קל ומהיר. נכנסו למשרד מכירות שהציג בפנינו פרוספקטים צבעוניים, הבטיחו לנו "הרים וגבעות" ואפילו לקחו אותנו לסיור באתר הבניה על מנת לראות את הנכס המיועד (שאוטוטו עומד להסתיים). חתמנו על חוזה עם הקבלן ואנחנו מחכים בסבלנות להודעה על קבלת הדירה. לאחר מספר  חודשים אנחנו שומעים בחדשות שהחברה פשטה את הרגל, המנכ"ל ברח לחו"ל ואנו מגלים שאין לנו דירה וגרוע יותר אין לנו את הכסף. סיפור מוכר - בהחלט כן, יחד עם זה, אנו ממשיכים לרכוש דירות ללא ידע מספיק וללא בדיקות וקבלת בטחונות מספקים למימוש העסקה.

מאמר זה נכתב לאחר מספר רב של פניות בנושא ובמסגרתו נעמוד על נקודות חשובות בעת ביצוע התקשרות לרכישת נכס מקבלן, חשוב לציין כי אנו נציג רק את עיקרי הדברים וכי היריעה היא רחבה הרבה יותר ובכל מקרה אין המאמר מהווה ייעוץ בכל צורה שהיא ולפני כל מהלך מהסוג הנ"ל מומלץ לקבל ייעוץ וליווי מקיף ומעמיק בנושא.

עבור מרביתנו, רכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שנבצע במהלך חיינו (רכישת דירה עולה לנו בממוצע כ ? 15 שנות עבודה) ונחשבת כהשקעה בעלת הערך הכספי הגבוה ביותר שנעשה בימי חיינו ואנו מצפים שהיא תניב לנו רווחים עתידיים, אם באמצעות הכנסה משכירות (או הימנעות מתשלומי שכירות....) ואם מתוך צפייה שערך הנכס יגדל עם השנים או אף כנכס שיעבור בירושה לדורות הבאים. היות והשיקולים הם כבדים וארוכי טווח בעת קבלת החלטת הרכישה אנו מגייסים את כל חסכונותינו ומרבית המקרים אף מסתמכים על לקיחת משכנתא מורחבת.   

רכישת מלווה במספר  החלטות ראשוניות עליהן לא אעמוד במסגרת מאמר זה (בחירת סביבת הנכס, בחירת הנכס, מיקום הנכס בבניין ועוד) יחד  עם זאת בבואנו לרכוש נכס מקבלן מוצגת לנו הסביבה בה אנו מתעתדים להתגורר כשבד"כ מוצגות לנו הרבה ריאות ירוקות אך איש לא נותן לנו ערבות לקיומן. לא מזמן סיפר לי חבר שרכש דירת קרקע במסגרת קבוצת רכישה וגילה כי המגרש שלו הוא בסמוך למסילת רכבת וגרוע יותר בעתיד מתוכנן להבנות אצטדיון בקרבת ביתו.

על מנת להימנע ממצבים מעין אלו עלינו לבדוק טרם ההגעה לקבלן את התכניות העתידיות של האזור. בשלב זה, יש לפנות אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הקיימת בכול רשות מקומית, ולבדוק את התכניות הנוכחיות ובפרט את העתידיות של האזור כולו. בדיקה מעין זו יכולה להתבצע באופן עצמאי אם כי, במידת הצורך ניתן להיעזר בשירותיו של איש מקצוע.

 וכעת אעבור לביצוע ההתקשרות עם הקבלן. כמו בכל דבר במערכת הביטחונית ניתן לחלק גם את התהליך הזה לשלושה חלקים עיקריים :

בדיקת הקבלן

על פי חוק מחויב הקבלן להיות בעל רישיון קבלן בתוקף המגדיר את סיווגו מבחינה מקצועית וכלכלית. דהיינו, באיזה ענפים מותר לו לעסוק ובאיזה היקפים. עלינו לוודא שפרויקט כולו, המבוצע ע"י הקבלן, נמצא בתוך סיווגים אלו וכן יש לבדוק פרויקטים אחרים שבוצעו ע"י אותו הקבלן תוך בחינת רמת הגימור, התייחסות הקבלן לחובותיו ושביעות רצון הקונים בפרויקטים אלו. במידת האפשר, יש לעמוד על מצבו הכלכלי של הקבלן.      

זכויות בניה והיתרים

בבדיקה מקדימה של זכויות בניה והיתרים אנו נתקלים בדרך כלל בשלושה מצבים נפוצים :

א.      הקרקע בבעלות הקבלן ? במצב זה כאשר אנו בודקים את נסח הטאבו (על פי גוש וחלקה) עלינו לוודא כי הבעלים הרשום הוא הקבלן שחותם מולנו על החוזה, או לחילופין, הוא בעל זכותה נאותה בה (חכירה לזמן ארוך וכד'). בדיקה חשובה נוספת בתחום זה היא בדיקה בלשכת רשום המקרקעין וברשם המשכונות שעל הקרקע המדוברת לא רובצים עיקולים, שעבודים חובות ועוד.

ב.      הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ? במקרה זה יש לבצע בדיקה נוספת לפיה שולמו ע"י הקבלן למנהל דמי היוון (תשלום חד-פעמי של דמי חכירה עתידיים הפוטר אותנו מדמי חכירה שנתיים ומדמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס). במידה והקבלן לא שילם את דמי ההיוון, יידרש הרוכש בבואו לבצע את העברת הזכויות (רישום הנכס על שמו) לשלם את דמי ההיוון ואת דמי ההסכמה ואלו יכולים להגיע לסכומים גבוהים מאוד מערך העסקה הכוללת.

ג.       "עסקת קומבינציה" ? בעסקאות מסוג זה, מכר בעל הקרקע לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה הוא אמור לקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה. בעסקאות מסוג זה חשוב מאוד לוודא שיש הערת אזהרה על שם הקבלן וכי לנו הרוכשים יש יכולת לרשום הערת אזהרה על שמנו על הנכס המיועד. בנוסף, עלינו להכיר את תנאי העסקה בין הקבלן לבעל הקרקע ולוודא שאין סתירה/איום (לדוגמא : הנכס שלנו הובטח לבעל הקרקע) על העסקה העתידית אותה אנחנו הולכים לעשות עם הקבלן. זאת ועוד עלינו לוודא כי המיסים בגין עסקה זו שולמו ע"י הקבלן.

בשלושת המקרים עלינו לוודא כי לקבלן יש היתר בניה מתאים שניתן על ידי הרשות המקומית וכן לדרוש מהקבלן אישור מרשויות המס (מס הכנסה ומס רכוש) על כך שאין מבחינת רשויות אלה מניעה לרישום הנכס על שמנו בלשכת רישום המקרקעין (חובות קבלן לרשויות אלה ימנע ביצוע העברת הזכויות).    

חתימת ההסכם וביטחונות

בפגישה ראשונית עם הקבלן יופעל עלינו לחץ (איטי ומתון...) לחתום על זיכרון דברים וזה תחת השכנוע של "שמירת הנכס עד לקבלת החלטה סופית". על הרוכש לדעת כי חתימה כזו דינה כדין חתימה על חוזה לכל דבר ועניין, מצמצמת את האפשרויות העתידיות (מו"מ על המחיר, שינויים ועוד) שלנו ויכולה  לעורר קשיים רבים בהמשך ההתקשרות. זאת ועוד, תאריך החתימה על זיכרון הדברים יהווה התאריך שממנו מתחילים לספור את מניין הימים אליו מחויבים בתשלום מס הרכישה. משמעות הדבר היא טווח הימים עד להעברת תשלום מס הרכישה מתקצר ולעיתים באופן משמעותי. ככלל, מומלץ לא לחתום על זיכרון דברים ובוודאי שלא ללא עיון מעמיק בבית ואף תוך התייעצות עם עו"ד מקצועי בתחום.    

מספר נקודות להדגשה בעת המו"מ ובטרם חתימת החוזה :

א.      בטחונות לכסף ? הנקודה החשובה ביותר שעליה יש לתת את הדעת בעת עריכת החוזה. התובנה החשובה ביותר מצד המוכר היא הידיעה כי מבחינת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות שלרוכשי דירות) 1974 נאסר על הקבלן/המוכר לקבל למעלה מ ? 15% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספי הרוכש. הבטחת כספי הרוכש תעשה באחת מהדרכים הבאות :

1)      ערבות בנקאית (הדרך המומלצת ביותר) - חשוב ביותר לבדוק לפני חתימת החוזה את נוסח הערבות ולוודא שהיא לא מותנית, בלתי חוזרת ומבטיחה באופן חד משמעי וכולל (עיקול על הדירה או על הקרקע, צו קבלת נכסים, צו פירוק, כונס נכסים ועוד) את זכויות הרוכש ושומרת על הערך של הכספים שהועברו.

2)      רכישת פוליסת ביטוח על שם רוכש הנכס. הפוליסה תבטיח להחזיר את כל הכספים שהועברו ע"י הרוכש בגין סיבה כלשהי המונעת את העברת הזכויות לרוכש. גם במקרה זה יש לבדוק את נוסח הפוליסה היטב וכן לוודא את תשלום הפוליסה מראש.

3)      רישום הערת אזהרה, במנהל רישום המקרקעין, על הדירה וזאת ללא שיעבוד, עיקול או רישום זכות לצד שלישי. במקרה זה יש לוודא כי הרישום אינו מותנה (בקצב התקדמות הבניה וכו') ומבוצע באופן מיידי.

4)      העברה בפועל של הזכויות על הנכס על שם הרוכש וזאת ללא שיעבוד, עיקול או רישום זכויות לצד שלישי.

ב.      רישום בטאבו ? יש לוודא כי בחוזה מופיע תאריך אליו מתחייב הקבלן על מנת להשלים את רישום הנכס במשרד רישום המקרקעין.התאריך צריך להיות חד משמעי וברור וללא כל תלות בנושא אחר (רישום הבית כבית משותף, סיום פרצלציה וכד'). רישום זה כרוך בתשלום נוסף

ג.       תשלומים לקבלן ? לעולם יעשו באמצעות תשלום שובר שהעתקו החתום נשמר אצלך הקונה והתשלום מבוצע ישירות לחשבון הבנק המלווה את הפרויקט. אין לשלם אף תשלום ישירות לקבלן ובוודאי שלא לחשבון החברה הקבלנית שמבצעת את הפרויקט. תשלומים באמצעות שובר, קבלת ערבות כראוי והתנהגות עפ"י חוק המכר תגרום לכך שהבנק המלווה יאלץ לסיים את הפרויקט גם אם הקבלן פשט רגל ולא סיים את תהליך הבניה.    

ד.      על הרוכש לוודא שבנספחי החוזה נמצאים המפרט הטכני של הדירה (עפ"י נוסח מכר דירות 1974) כשהמפרט כולל את כל השינויים, התוספות/ההורדות והסיכומים הטכניים שהיו עם הקבלן או הובטחו על ידו, ותוכנית הדירה. כמו כן יצורפו תכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת הגג. אל לרוכש להרגיש אי נוחות מדרישה זו. הנושא מעוגן ומחייב את הקבלן עפ"י חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973.

ה.      ברכישת דירה מקבלן הבקשות לשינויים הם תופעה שכיחה. ככלל מומלץ לחשוב על כל השינויים ולדרוש אותם טרם החתימה על החוזה שכן אז יש לרוכש את מכסימום היכולת לקבל את השינויים הללו ללא תוספת עלות. יחד עם זה עלינו לדרוש כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לנו לבצע שינויים גם לאחר החתימה על החוזה. בסעיף זה נדרוש כי השינויים הנדרשים יבוצעו ע"י הקבלן ובאחריותו ולא ע"י קבלני משנה. כל בקשה לשינוי תהיה מתועדת בכתב ותכלול את מחיר השינוי, זמני הביצוע, והמשמעות על מועד מסירת הדירה (במידה ויש השפעה....).

ו.        למרות שהנושא מעוגן ומחייב את הקבלן עפ"י החוק באחריות הרוכש לוודא כי בחוזה קיים סעיף המגדיר בצורה ברורה וחד משמעית את אחריותו על הוצאות הפיתוח, התקנת מערכת חימום בבניין (דוד שמש) וחיבור הבניין למים, גז וחשמל. על המוכר לעמוד על כך שלמעט הוצאות על חיבור הדירה אותה הוא רכש (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליו תשלום כלהו בגין חיבור הבניין לרשתות כלליות. טיפ קטן, כאשר הקבלן מתחייב בחוזה על גינון ואנטנת טלוויזיה יש לבדוק מדובר בהשלמה של הנושא או שמא רק ב"הכנה ל...".

ז.       חניה ? במידה ונרכשה מהקבלן במסגרת החוזה יש לוודא שמיקום החניה המדויק יצוין בחוזה ויסומן בתוכניות בצורה ברורה ושאינה משתמעת לשתי פנים.

כאמור, במאמר זה עסקנו רק בעיקרי הדברים (שגם להם ניתן לעשות הרחבות רבות) ולא עמדנו על נושאים רבים נוספים (צורת תשלומים, הבטחת עליית ערך הדירה, כיצד ננהג בתקופת הבניה, אופן קבלת הנכס, אחריות הקבלן, הקבלן קרס ? מה עושים - ועוד) אשר יכולים להיות בעוכרינו.

עינכם הרואות, רכישת דירה איננה עסק פשוט כלל ועיקר. זו היא משימת החיים שלנו. היות ומדובר בעסקה הכלכלית הגדולה ביותר שנעשה בימי חיינו עלינו לוודא שאנו עושים אותה כראוי והפתרון האולטימטיבי הוא לקחת ליווי צמוד מאיש מקצוע שעלותו יחסית לעלות הכוללת (ובעיקר להפסד הצפוי במידה ו....) הינה זניחה ולא משמעותית.

הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתק בשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com