מכירת בית קרקע - חיוב במס שבח ? 

בעלי בתי הקרקע/ הבתים הפרטיים בישראל מתחלקים לשני סוגים: הראשונים משתייכים לאותה קבוצה אשר רכשה בתי קרקע לפני שנים רבות, גידלו בהם את ילדיהם ועתה כאשר הגוזלים פרחו מהקן, נותרו עם בית גדול וחצר יפה מבלי שיהיה להם כל צורך בו.

הקבוצה השניה היא אותם אנשים שבעקבות הפריחה הכלכלית שחוותה ישראל במהלך סוף שנות ה- 2000 כמו גם העליה ברמת החיים, החליטו לעבור מבניין מגורים לבית צמוד קרקע עם חצר/גינה ובכך להשלים את מה שידוע בכינוי "החלום האמריקאי". 

בשתי הקבוצות, נתקלים בעלי הבתים  פעמים רבות בסיטואציה בה במסגרת מכירת הבית, מחוייבים הם בתשלום מסי מקרקעין ובמיוחד במס שבח מקרקעין בסכומים ניכרים ביותר, אשר לא רק שלא ציפו להם בעת קבלת ההחלטה על מכירת הבית, אלא שהחיוב במס הפך את העסקה ללא כדאית וכל זה עקב חוסר ידיעה על קיומו של החיוב או בשל יעוץ משפטי לא מתאים ע"י עורך דין שאינו מתמחה בתחום המקרקעין ובמיוחד במיסוי מקרקעין.

ברשימה זו ננסה להסביר מהו מקור הטעות, מה ניתן לעשות במקרה של חיוב במס וכיצד ניתן להימנע ממנו או להפחיתו.

הנחת היסוד המוטעית

כפי שציינו ברשימות קודמות, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל עסקה במקרקעין, ללא יוצא מן הכלל, מחוייבת במס שבח בעת המכירה של המקרקעין. יחד עם זאת, עורך דין מקרקעין המתמחה אף במיסוי מקרקעין, יאמר לכם כי החוק מכיר גם במספר מצבים בהם ניתן לבקש קבלת פטור מתשלום מס השבח וזאת בכפוף לתנאים מוגדרים שנקבעו לכך בחוק.

אם תפנו לייעוץ משפטי, יאמר לכם כי הפטור המוכר והמקובל ביותר הוא מכירה של דירת מגורים אחת כל 4 שנים – אם במהלך 4 השנים שקדמו למכירה של בית הקרקע, לא מכרתם כל נכס מקרקעין אחר בפטור ממס, הרי שבעת מכירת בית הקרקע, לא תחוייבו בכל מס שבח.

לאור העובדה כי המדובר בפטור הנפוץ ביותר ואשר הינו המוכר ביותר לתושבי ישראל, רבים חושבים, ובכלל זה עורכי דין שאינם מתמחים במקרקעין אך מבצעים עסקאות למרות זאת, כי בית קרקע נחשב כדירה ובתור שכזה, חוסה תחת הפטור של אחד ל – 4 שנים ולכן בעת מכירה של בית הקרקע, בהנחה שלא נמכר כל נכס מקרקעין בארבע השנים שקדמו למכירה, ועל כן בעת מכירתו של בית הקרקע, זכאי לפטור המיוחל. כפי שנראה, לבית קרקע יש מאפיינים שונים מדירה רגילה ומאפיינים אלו הם שגורמים פעמים רבות לחיוב במס שבח בעת המכירה.

מדוע נוצר חיוב במס שבח?

במקרים רבים, בית הקרקע עומד על שטח אדמה הגדול משטח הבית כאשר שטח זה אינו מנוצל כלל ובמקרה הטוב נעשה בו שימוש כחצר/גינה רחבת ידיים.

שטח נוסף זה כולל בתוכו לרוב זכויות בניה לא מנוצלות שלהן יש ערך כלכלי שלרוב, בעלי הקרקע אינם מודעים לו כלל אלא רק בשלב המכירה. זכויות בניה בלתי מנוצלות אלו מהוות את אותו המרכיב בקרקע שבגינו נוצר החיוב במס ונסביר –

בעלי בית קרקע מוכר לא רק את הבית בו הוא מתגורר אלא גם את מרכיב הקרקע עליה בנוי הבית. עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יסביר כי במקרה בו הבית נמכר יחד עם הקרקע הקיימת באופן שאין זכויות בניה לא מנוצלות, מוכר הלכה למעשה את מלוא הקרקע המנוצלת ומשכך, בהתאם לתנאים המוגדרים בחוק, יהיה זכאי לבקש פטור על העסקה.

אולם, כאשר במרכיב הקרקע ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות, רשויות המס רואות בכך מכירה של קרקע פנויה אשר טרם נוצלה למטרות בניה ומשכך, קרקע פנויה זו ממוסה עד לגובה של 35%  משווי הזכויות הבלתי מנוצלות וזאת בנוסף להיטל השבחה (היטל עירוני) החל על זכויות אלו המגיע עד לכדי 50% משווי זכויות אלה.

במרבית המקרים, בעת מכירה של בית קרקע בעל זכויות בניה בלתי מנוצלות, רשויות המס מפצלות את שומת המס לשתי שומות נפרדות – האחת, עוסקת בבית עצמו ובחלק המקרקעין עליו הוא בנוי ואילו השניה, עוסקת בקרקע הפנויה ובעלת זכויות הבניה הנוספות  - במצב עניינים כזה יכולה להתקיים האפשרות כי בגין השומה הראשונה, יהיה זכאי המוכר לפטור מלא ממס שבח אך מנגד, יהיה חייב בתשלום מס בגין הקרקע הפנויה.

יש לזכור כי מאחר והמדובר בקרקע פנויה אשר זכויות הבניה שבה לא נוצלו כאמור, הרי שחיוב המס נעשה באופן מקסימלי ובמקרים רבים יכול להוות אחוז ניכר ביותר משווי העסקה באופן שהופך את העסקה ללא כדאית, במקרה הטוב, ולמצוקה כספית של המוכר, במקרה הרע.

כיצד מתמודדים עם החיוב במס שבח?

פתגם ידוע קובע : "סוף מעשה במחשבה תחילה". אם ניישם פתגם זה לסוגיה שלנו משמעו הוא כי בטרם כניסה לעסקה של מכירת בית קרקע, חשוב ביותר לקבל ייעוץ משפטי נכון מעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום לרבות בנושאי מיסוי מקרקעין על מנת להעריך את הסיכוי לחיוב במס שבח כמו גם מציאת פתרונות מעשיים להתמודדות עם החיוב הפחתתו.

את שווי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות ניתן לברר במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ובהתאם לבצע חישוב של גובה החיוב במס שבח הצפוי. חיוב זה ניתן להפחתה עפ"י הוראות חוק מיסוי מקרקעין ע"י הצגת חשבוניות המעידות על הוצאות שהוצאו ע"י המוכר בכל הנוגע לקרקע הפנויה אולם מאחר ומרבית האזרחים אינם שומרים את כל החשבוניות בגין הוצאות שהוצאו, יכולתם להפחית את שיעור מס השבח פוחתת בצורה משמעותית.

פתרון אחר הוא בניה והרחבה של בית המגורים – בדרך זו, מנצלים את זכויות הבניה הקיימות בקרקע הפנויה ובכך משיגים שתי מטרות – מצד אחד, מפחיתים את מס השבח הצפוי בגין זכויות בניה שלא נוצלו ומנגד, מרחיבים את הבית ולמעשה משביחים אותו באופן שבאמצעות הבניה וההרחבה, מביאים העלאת ערכו של הבית הנמכר.

למרות שהפתרון המוצע נשמע אטרקטיבי, יש לו חסרון משמעותי – עלויות הבניה וההרחבה. לפני שמבצעים פעולת בניה והרחבה, יש לבחון היטב עם שמאי מקרקעין השוואה בין היקף העלויות הכרוכות בבניה לעומת המס הצפוי מה גם שיש לזכור את ההליך הבירוקרטי הכרוך בבניה והרחבה.

בכל אופן, איזה מסלול שיבחר המוכר, אין לבצעו לבד ובודאי שאיןן להצטייד בליווי של עורך דין אשר תחום המקרקעין בכלל ותחום מיסוי המקרקעין בפרט אינו תחום עיסוקו ו/או מומחיותו.

חשוב, כדאי ורצוי לפנות בטרם ביצוע כל פעולה, לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום וזאת על מנת לחסוך לא רק כספים רבים בגין מס השבח הצפוי, אלא גם עוגמת נפש רבה ביותר.

הכותב הינו עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן, מסחרי וירושה.

המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"

www.od-law.co.il

03-6950662

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד