לפני כמה חודשים השיקה רשות המיסים את מאגר מידע נדלן מורחב. מטרת המאגר הינה לתת מידע לציבור הרחב על מחירי דירות כפי שדווחו לרשות המיסים על מנת להגביר את השקיפות בשוק הנדלן לגבי מחירי הדירות. השאלה הנשאלת היא האם פתיחת המאגר משיגה את המטרה לשמה הוא נפתח? האם בעזרת מאגר מידע נדלן יכול האדם הסביר להעריך את שווי הנכס שלו?
מעט רקע על פתיחת המאגר - רשות המיסים נאלצה לפתוח את המאגר בעקבות עתירתם של מנהלת מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, ד"ר אפרת טוקלובסקי וד"ר דני בן שחר מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון. בעקבות פסיקת שופטת בית המשפט המנהלי בירושלים, מוסיה ארד, הודיעה רשות המסים כי תפרסם את המידע. עד אז רשות המיסים נמנעה מלפרסם את נתונים העסקאות בטענה כי זוהי פגיעה בצנעת הפרט.
משום מה, גם לאחר פתיחת המידע המורחב של המאגר הכולל מס' חד', קומה, מ"ר, מי שניסה להעריך שווי נכס על פי הנתונים המפורסמים באתר רשות המיסים, נתקל בקושי רב לבצע את המשימה. בבדיקה של עשרות עסקאות שנעשו בפועל מול הנתונים המופיעים במאגר מתברר גודל המחסור האמיתי במידע שעדיין קיים.
הנתון החשוב ביותר להערכת שווי דירה הוא הגודל שלה. הנתונים המפורסמים באתר רשות המיסים רחוקים מהנתונים בפועל אלא מסתמכים על נתונים הטאבו שאינם מדוייקים כלל וכלל. בשנים מסויימות לא הכניסו לשטח הדירה בטאבו את המרפסות ובשנים אחרות הכניסו לשטח בטאבו גם את השטחים המשותפים בחדר המדרגות.
אין שום נתון על מצב הדירה שנמכרה - האם הדירה היתה מפוארת או שמה הרוסה וזקוקה לשיפוץ מלא?
מה הנוף הנשקף מהדירה - פתוח לים? או אולי פונה לבית קברות?
האם הדירה יושבת על עורק תחבורה ראשי? או שמה פונה לכיוון שקט עם נוף לגינה?
הפרמטרים החסרים הללו עשויים להשפיע על מחירי הדירות שנמכרו בטווח של עשרות אחוזים לכאן או לכאן. מי שלא היה בדירות שנמכרו לפני שראה את הפרסום באתר רשות המיסים, לא יוכל להעזר בהן אפילו במעט על מנת לקבל מושג לגבי שווי הנכס שלו.
מי שיכנס למחירוני הדירות החדשים המבוססים על נתונים רשות המיסים בלבד, יגלה במהרה שהנתונים שם חסרים במקרה הטוב ולא הגיוניים בעליל במקרה הפחות טוב.
אולי בעתירה הבאה נוכל לדעת מידע אמיתי ומעודכן יותר על נכסים שנמכרו.
הערכת שווי נכסים איכותית ניתן לבצע ב מחירון דירות באתר נתונים.
