מהם דמי ההיתר שיש לשלם למינהל מקרקעי ישראל ? 

אחזקת נכס מקרקעין טומנת בחובה הוצאות וסיכונים לא מעטים - את זאת כולם יודעים.

במועד מימוש המקרקעין, מצטרפות רשויות לא מעטות לחגיגת המכירה ומבקשות את חלקן. בכלל אלו ניתן למנות את רשויות מיסוי מקרקעין (בגין מס שבח ומס רכישה, כשבמקביל נעשית בדיקה כי אין לנכס חובות במס רכוש), הרשות המקומית בגין חובות ארנונה והיטלים, הועדה המקומית לתכנון ולבניה בגין היטל השבחה, לשכת רישום המקרקעין (בגין אגרות העברה, רישומי הערת אזהרה ומשכנתא וכיוצ"ב).

ברשימה זו נעמוד על תשלום נוסף: "דמי היתר" אותם יש לשלם למינהל מקרקעי ישראל בעת בקשת לתוספת בניה, שאחוזי הבניה בגינן לא הוענקו לחוכר לפי חוזה החכירה.

לשם הנוחות, להלן מס' הגדרות אשר ישמשו אותנו ברשימה זו -

1.       "תוספת בניה" - תוספת שטח בניה מקורה למבנה  קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית.

2.       "שטח הבניה הכולל" - סה"כ שטח הבניה הקיים בתוספת סה"כ שטח הבניה המוצע כמצוין בבקשה לתוספת בניה.

3.       "דמי היתר" - הסכום שעל החוכר לשלם למינהל כתנאי למימוש זכויות של הקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו ובגינם לא שולמה כל תמורה, בהתאם לנהלי המינהל.

ואלו העקרונות הבסיסיים, כאשר נציין כי עקרונות אלו אינן ממצים ועשויים להשתנות בין מקרה אחד למשנהו ו/או לאור שינויים תחיקתיים, ועל כן אין לראות ברשימה זו כמחייבת. בכל מקרה, על המבקש לקבל מידע מוסמך, יש לפנות לעו"ד הבקי בתחום הנדלן ומינהל מקרקעי ישראל.

חישוב שטחי הבניה לצורך חיוב בתשלום דמי היתר במגורים נעשה על בסיס של שטח הבניה הכולל, בהתאם לעקרונות דלהלן:

4.       הוגשה בקשה בצירוף תצהיר עורך הבקשה, יחושב שטח הבניה הכולל על פי שיטת החישוב של הועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה נמצא הנכס בציון מס' תכנית מתאר/מפורטת.

יש לשים לב כי אם הוגשה בקשה ללא תצהיר עורך הבקשה, יחושב שטח הבניה הכולל על פי סך כל שטחי הבניה המקורים, כמפורט בהוראת אגף תקפה.

5.       באופן עקרוני, שטח הבניה החייב בתשלום הינו שטח הבניה בזיכוי 160 מ"ר, או בזיכוי מלוא אפשרויות הניצול המוגדרות בחוזה החכירה - על פי הגבוה מבין השניים.

6.       בהקצאות קרקע בבניה נמוכה בהן החישוב הכספי נערך לזכויות ניצול פחותות מ-160 מ"ר, וכך מוגדר מפורשות בחוזה החכירה (תשלום לפי בינוי בפועל ולא על פי מלוא זכויות בתכנית), שטח הבניה החייב בתשלום יהיה שטח הבניה, בזיכוי זכויות הניצול, כפי שהינן מוגדרות בחוזה החכירה ואשר על פיהן נערך החישוב העסקי (ולא 160 מ"ר).

7.       לעניין קביעת וחישוב דמי היתר במגורים נציין כי דמי ההיתר יחושבו על פי הנוסחה הבאה:

מכפלה של שטח הבניה החייב בתשלום בסך ערך מ"ר מבונה למגורים (להלן: "תוספת ערך").

8.       דמי ההיתר יהיו בשעורים הבאים:

8.1.    25% מתוספת הערך, כאשר לחוכר חוזה חכירה לא מהוון.

8.2.    31% מתוספת הערך, כאשר לחוכר חוזה חכירה מהוון.

8.3.    91% מתוספת הערך, כאשר לחוכר חוזה חכירה מהוון בעסקה בה נעשה התשלום בעבר לפי בינוי כמוגדר בחוזה החכירה ולא עפ"י מלוא זכויות בתוכנית (ראה סעיף 6 לעיל).

8.4.    80% מתוספת הערך, כאשר ליזם הסכם פיתוח לא מהוון בתוקף, ו-91%  מתוספת הערך, כאשר ליזם הסכם פיתוח מהוון בתוקף.

9.       על שיעור התשלום יחולו ההנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות הלאומית, כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.

10.   דמי ההיתר יחושבו למועד עריכת החשבון וישולמו תוך 30 יום מיום עריכתו. החשבון ישלח ביום עריכת החשבון.

דמי ההיתר יקבעו על פי טבלאות העזר, בסכומים ובמגבלות כפי שקובעת הנהלת המינהל מעת לעת או על פי שומה פרטנית, הכל בהתאם להחלטות הנהלה במועד החישוב.

לא שולמו דמי ההיתר במועד, יערך חישוב מחדש ליום עריכת החשבון.

11.   חוכר רשאי להשיג על השומה תוך 21 יום ממועד משלוח ההודעה על דמי ההיתר.

ההשגה תובא בפני שמאי המינהל. לאחר קבלת תשובת השמאי יודיע המינהל תשובתו לחוכר.

חוכר הרואה עצמו נפגע מהחלטת השמאי, רשאי לערער עליה תוך 21 יום מהתאריך שהתשובה נמסרה לו על ידי המינהל, על פי נהלי אגף שומה, בפני מנהל הלשכה המחוזית באגף שומת מקרקעין והחלטתו תהיה סופית.

השגה שניה זו כרוכה בתשלום הוצאות השתתפות.