למה נכשלה תמא 38? 

תמ"א 38 נולדה כבר לפני למעלה מ- 5 שנים. והנה חרף הזמן הארוך שחלף מאז בואה לעולם, מועטים מאוד הפרוייקטים ברחבי הארץ שיצאו אל הפועל מכוח התמ"א! מוזר, לא? הקביעה, שהתכנית עד כה נכשלה כשלון חרוץ, היא כיום כבר בגדר עובדה ואין עליה מחלוקת. לכאורה זה מוזר מאוד, שהרי החשש מרעידות אדמה משותף לכולנו. כולנו שומעים ומכירים את אזהרות המומחים לססמוגרפיה ואת הסטטיסטיקה המאיימת שלהם. מוזרה עוד יותר העובדה, שיש יחסית הרבה התחלות, הרבה יזמים, הרבה פניות  והרבה בניינים מתאימים פוטנציאלית – אבל כמעט תמיד הפרוייקט נתקע במצב כזה או אחר עד שהוא שובק חיים.  

בישראל גרות עשרות אלפי משפחות בעשרות אלפי בניינים ישנים (ישן בהקשר זה – היתר בניה לפני 1980), בפרט בבתים משותפים על עמודים וללא מעלית, שאינם עומדים בתקן לעמידות מבנה ברעידות אדמה. מאחר ולכולם ברור, שאף אחד מאותם עשרות אלפי בתי אב לא דואג פחות לילדיו מאשר דואגים מנסחי התמ"א, מחוקקיה או יזמיה, לילדים שלהם, עולה בשיא חריפותה השאלה – מה הוא אם כן הגורם לכשלון הענק הזה בישום תמ"א 38 ומה מכשיל כמעט כל נסיון לממש את התכנית.

יש שתי תשובות שאנו שומעים כבר שנים מכל עבר – בעיקר מכיוונם של יזמים, קבלנים והיום גם ח"כים שונים – התשובות הן: 1. קשה מאוד בבית משותף להשיג את הרוב הנדרש בחוק לביצוע התכנית; 2. גם אם כבר מצליחים להשיג את הרוב הנדרש, הרי שהמיעוט הקטן מטרפד, מקשה, שם מקלות בגלגלים, סוחט ומה לא.

שתי התשובות הללו הן שגויות לחלוטין וברוב המקרים הן גם בגדר הולכת שולל והשחרת פנים של דיירים.

לפני שאומר מה התשובה האמיתית, אקדים ואעיר, למען הזהירות, שכמובן יש מקרים חריגים וכמובן שכל הכללה היא לא עד הסוף מדוייקת, אבל ברוב רובם של המקרים, הכשלון מקורו במקום אחר לגמרי והגיע הזמן לומר את האמת בצורה הברורה ביותר, למרות הכעס שזה יעורר אצל חלק מחברי הקבלנים והיזמים.

הכשלון המרכזי והעיקרי של תמ"א 38 נובע לא מדרישת הרוב ולא מהתנהגות דיירי המיעוט אלא דווקא מהתנהלות חלק נכבד של הקבלנים, המתווכים והיזמים בתחום. מחוסר שקיפות מצידם. מרצון למקסם רווחים על חשבון זכויות הדיירים. ממיסחור חתימות של דיירים. מניגוד עניינים. מחוסר מקצועיות. משרלטנים שמצאו קרקע פוריה בתחום. מתכניות לקויות ומקפחות. אם תופעות מכוערות ומסוכנות אלה לא היו כה נפוצות, גם לא היה כל כך קשה להשיג רוב גורף ואף הסכמה מקיר אל קיר לביצוע פרוייקט תמ"א בבניין מתאים.

הדברים ברורים: כבר בינואר 2008 חשבו שהבעיה והסיבה לאי ישום התכנית נעוצה בדרישת הרוב, ולכן תוקן אז החוק (מי שעמד בזמנו מאחורי היוזמה היה שר השיכון והבינוי דאז בנימין בן אליעזר) והסעיף המרכזי בתיקון היה ביטול הדרישה לקבלת הסכמה כללית מכל דיירי הבית לתכנית חיזוק הבית ובניית דירות חדשות על גג הבית והפחתת הרוב הנדרש לשני שליש.

תיקון זה היה משמעותי ומהפכני ולמרות זאת לא השתנה דבר! התיקון לא חולל את המפנה המצופה. זו גם ההוכחה הטובה ביותר שהבעיה לא היתה אז ואינה כיום הרוב הנדרש. שני שליש אינו רוב גדול או בלתי אפשרי להשגה. בחוק "פינוי בינוי" מדברים על רוב גדול הרבה יותר 80% ושם איש לא מבקש להקטין את הרוב.

והנה כשלון התיקון של 2008 כלל לא נלמד ואנו שוב שומעים מחדש את אותו הניגון וכך נולדה לה הצעת חוק חדשה שמציעה הפעם להוריד את הרוב משני שליש ל51% ! לא הלך שני שליש, אולי ילך ב51%! זו גישה מוטעית. לדעתי לא זו בלבד שגם הפעם התיקון לא יביא לשינוי של ממש (משום שכאמור הבעיה אינה מהו הרוב הנדרש), הרי שכעת מדובר כבר בקיפוח וחוסר צדק. לא יעלה על הדעת שתכנית כה מרחיקת לכת בבית משותף תתקבל ברוב רגיל. אם לא ניתן לשכנע רוב מיוחד בכדאיות התכנית – התכנית אינה כדאית. האינטרס של כלל בעלי הדירות בבית הוא זהה ומשותף: בטחון והפחתת הסיכון מפני רעידות אדמה ע"י חיזוק הבית. אם האינטרס זהה ועדיין יזם/קבלן לא מצליח לשכנע את כל או את רובם הגדול של הדיירים בתכניתו, אזי הסיבה לריבוי מתנגדים היא עניינית ונעוצה בתכנית המוצעת. אין זה ראוי לכפות שינויים מרחיקי לכת ברוב דחוק וגבולי.

גם אני לא גורס, שרק בהסכמה מקיר לקיר, ניתן לקדם תכנית חיזוק ובניית דירות על הגג. גם אני חושב שנכון היה ב- 2008 להקל בדרישה וכבר אז הרחיקו לכת ונקבע רוב בהחלט נמוך (שני שליש) שהינו בר השגה בנקל - אם התכנית טובה, היזם ראוי ויש שקיפות בהליכים. ברם להקטין עוד יותר את דרישת הרוב זו שגיאה גדולה.

לטעמי הצעת חוק ראוייה צריכה דווקא ללכת בכיוון ההפוך ולתת יותר כוח לדיירים ולא להחליש אותם: למשל לקבוע חובה לקיים אסיפות דיירים בכל שלב משלבי קידום התכנית (היום לא נדרשת בכלל אסיפה וניתן להשיג את הרוב בסבב חתימות חשאי!); להטיל הגבלות וקריטריונים לגבי הרשאים לטפל ולהגיש בקשות לפי התמ"א; להקל על דיירים, שרוצים להתארגן עצמאית ללא גורם חיצוני, בבדיקות הראשונות להתאמת הבית לדרישות התמ"א; לתת תמריצים לא רק ליזם ישירות אלא לדיירים עצמם.

ואחרון: דיון אצל המפקח על המקרקעין - לרבות לפני הגשת בקשה להיתר בועדה מקומית - אינו תרופה ואין בו כדי לפתור את הבעייתיות העמוקה שבה מגיע גורם חיצוני לבית משותף, מבקש לקבל את זכויות הבניה מבעליהן, בעלי הדירות בבית ובתמורה מבטיח לחזק את הבית. אני מאמין וזה העיקר כאן, שאם היזם הוא טוב, ראוי ומקצועי; ואם העיסקה שקופה לכל הדיירים ולא רק לחלקם; ואם היא אכן מיטבית וכדאית - ממילא כל או רוב מאסיבי של הדיירים יצטרף לתומכים.