ערעור על החלטת שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה - למי הסמכות? 

בבואנו לטפל בעניינו של לקוח, לא די להבין את עובדות המקרה, לא די לזהות נכון את הסוגיות המקצועיות שיש להציגן להכרעה, אלא לעתים רחוקות, דווקא נתקלים אנו בקושי להגדיר את הגוף בעל הסמכות העניינית לדון בטענות הלקוח.

כך קרה במקרה של החלטת שמאי מכריע שמונה לאחר התיקון לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, הקובעת את גובה היטל השבחה שהוטל בגין שינוי ייעוד במקרקעין, לפני התיקון לחוק הנ"ל.

בראשית הדברים ייאמר, שלא לקחנו סיכון והגשנו את הסוגיה להכרעה בפני שתי הערכאות המשפטיות שסברנו שאחת מהן בעלת הסמכות העניינית לדון בטענות הלקוח נגד החלטת השמאי המכריע.  

כ"כ ייאמר כי לאחרונה ניתנה ע"י ועדת הערר המחוזית בי-ם החלטה בסוגיה זו (שלא בעניין שלנו) בתיק ערר 157/10 א.ד.מ. חברת הסעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, לפיה ועדת הערר המחוזית אינה מוסמכת לדון בערר על החלטת שמאי מכריע הקובעת את גובה היטל ההשבחה בגין שינוי יעוד במקרקעין, כאשר השמאי המכריע מונה לדון בשומה שנמסרה לעורר לפני יום 1/5/09 שהוא המועד הקובע לכניסת התיקון לחוק לתוקף.

עתה נבחן את הסוגיה שעומדת לפנינו:

במסגרת התיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 שונתה גם התוספת השלישית לחוק הקובעת דרכי הערעור על החלטת השמאי המכריע שמונה לפי הוראות החוק, לקבוע את גובה היטל ההשבחה שיש לשלם בגין שינוי ייעוד במקרקעין.

כאן המקום לציין כי המדובר בסוגיה כלכלית בעלת משמעות מכרעת לגבי יזמות במקרקעין, כאשר שינוי יעוד המקרקעין אמנם עשוי להביא רווח ליזם אולם מרווח זה "נוגס" השלטון נתח משמעותי שלא לפי הרווח בפועל אלא לפי קביעותיו של השמאי מטעמו של השלטון.

כנגד קביעתו של השמאי מטעם השלטון, יש להגיש שומה אחרת מטעם החייב, ולהביא את הסוגיה להכרעת "שמאי מכריע". לאחר שמיעת טענות הצדדים, קובע השמאי המכריע את גובה היטל השבחה שיש לשלם בגין מימוש שינוי יעוד במקרקעין.

בהתאם למצב המשפטי הקודם, יוגש הערר על החלטת השמאי המכריע לעניין גובה היטל השבחה שיש לשלם בגין שינוי יעוד במקרקעין, לבית משפט השלום ולפי המצב משפטי החדש, לאחר התיקון,  יוגש הערר לועדת הערר המחוזית (ראה סעיף 14 לתוספת השלישית לפני ואחרי התיקון).

במקרה שלנו, אין מחלוקת כי השמאי מונה לאחר התיקון לחוק, אולם השומה הומצאה לפני התיקון לחוק.

ועדת הערר מצאה את הפתרון בהוראות התחולה של תיקון 84 הקובעת:

 "התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחה בסעיף 6 לחוק זה, תחול על לוח שומה שהוצג ביום תחילתה של התוספת ואילך ועל שומה שהוכנה עקב מימוש והבואה לידיעת החייב במועד האמור ואילך."

כ"כ קובעת ועדת הערר כי לאור הוראות סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית בנוסח החדש, בסמכות ועדת הערר לדון בערר: "על החלטתו של השמאי המכריע כאמור בפסקה (3)....."

לפי עמדת ועדת הערר, הערר במקרה דנן אינו ערר על "שמאי מכריע כאמור בפיסקה (3)" אלא על החלטת שמאי מכריע שמונה לקבוע גובה היטל השבחה בשל שינוי יעוד במקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לנוסח הקודם של התוספת השלישית.

לפי עמדת ועד הערר, כוונת המחוקק היתה לצמצם את זכות הערר לוועדת ערר רק על החלטת שמאי מכריע לפי פיסקה (3) וכך גם הגיונם של הדברים כאשר כל ההליך של קביעת השומה, מינוי השמאי המכריע ואף השומה המכרעת נערכו בהתאם למצב החוקי הקודם.

לדעת ועדת הערר גם חל שינוי מהותי בטענות המשפטיות שניתן להעלות במסגרת הערעור על גובה היטל השבחה בגין שינוי ייעוד במקרקעין לפי המצב המשפטי הקודם לבין המצב המשפטי הקיים.

לפי עניות דעתי, קיימת חשיבות לעובדה כי במקרה שלפנינו, (שהוא חריג בשל לוחות הזמנים של האירועים שבו), מונה השמאי המכריע לאחר התיקון לחוק לגבי שומה שנמסרה לפני תחולת החוק החדש.

חשוב להראות כי לעתים השאלה לאיזו ערכאה משפטית נתונה הסמכות העניינית לדון בעניינו של לקוח, מעסיקה לא פחות מן השאלות המהותיות שמתעוררות בקשר לטענות הלקוח לגופן. שינויים במצב המשפטי לפי מצוות המחוקק, מעוררים סוגיות לא פשוטות בתקופות המעבר המתארכות לעתים על פני שנים רבות.

חבל שעניינו של לקוח לא יזכה למענה ענייני ולהכרעה לגופה, בשל שאלת הסמכות העניינית הבלתי פתורה.

בהחלט מתעורר קושי אצל הלקוח להבין כי למען הזהירות יש לנקוט בהליכים כפולים, לשאת בהוצאות כפולות בשל מצב משפטי לא ברור ואף לפעול לשמור על דלת פתוחה לחזור לערכאה משפטית קודמת שקבעה כי אין לה סמכות אולם ערכאת ערעור תקבע בעתיד שהיא בעלת הסמכות העניינית לדון בטענות.

לסיכום: נשמע לכם מסובך? - אכן מסובך!

הערה: כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות יעוץ או חוות דעת משפטית.