פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים - מאת עורך דין עמית דביר 

במכירת דירת מגורים, זכאי המוכר לבקש מרשות המיסים פטור מתשלום מס שבח (מס החל על השבח הריאלי של הדירה ממועד קנייתה ועד מכירתה). הזכאות לפטור תקבע בהתאם לאפיון הנכס הנמכר, וכן בהתאם לקריטריונים נוספים שצריכים להתקיים אצל המוכר. להלן נעמוד על עיקרי התנאים לקבלת פטור כאמור.   מהי הגדרת "דירת מגורים"?   על הדירה לעמוד בכל הקריטריונים הבאים במצטבר כדי להפוך לדירת מגורים "מזכה" שיכולה לקבל פטור:  

1. בניית הדירה הסתיימה בטרם שהיא נמכרה.
2. הדירה בבעלות פרטית של אדם (ולא תאגיד) ואינה משמשת מלאי עסקי שלו לפי כללי מס הכנסה.
3. הדירה משמשת בפועל למגורים או שהיא ריקה אך מיועדת וניתנת למגורים (כלומר יש בה את כל המתקנים הדרושים למגורים – מטבח שירותים וכו').
4. הדירה שימשה בעיקרה (הכוונה לרוב השטח) למגורים או היתה בעיקרה מיועדת למגורים ארבע שנים קודם למכירתה או 80% מתקופת הבעלות (ובלבד שהחישוב מתייחס לשנים שלאחר שנת 1998).

  מהם התנאים המוקדמים שעל המוכר לעמוד בהם?  

1. יש לבקש את הפטור באופן פוזיטיבי בטופס, אחרת גם אם למעשה יכול היה לקבל פטור ולא מילא טופס, יחוייב במס מלא.
2. על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים המזכה.
3. בהתייחס למבחן מכירות דירות קודמות (אליו נתייחס בהמשך) יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את אשתו וילדיו שאינם נשואים עד גיל ‎18 כמוכר אחד (כל אלו נקראים "התא משפחתי") ואם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירה בעבר, ייחשב הדבר כאילו כל התא המשפחתי מכר דירה נוספת (מעבר לדירה עליה מבוקש הפטור).
4. אם הבעלות בדירה היא פחות מ-4 שנים אזי המוכר יאלץ לפרט את מקורות המימון שלו לקנייתה וככל והדירה, או לפחות מחצית ממנה, התקבלה במתנה (גם אם מדובר במתן כסף לקנייתה), הרי שעל המוכר לעמוד בתקופת צינון של בין 1-4 שנים בהתאם לשאלות האם הדירה התקבלה במתנה מהורי המוכר, האם המוכר נשוי, והאם התגורר דרך קבע בדירה.

  מהו מבחן מכירת דירות קודמות ואלו סוגי פטור יש?   פטור אחת לארבע שנים   המוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת לארבע שנים עבור דירה אחת שהוא מוכר, גם אם הוא בעלים של דירות נוספות.   פטור לדירה יחידה   מוכר שלא היתה לו (לרבות התא המשפחתי שלו) יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו לדירה הנמכרת זכאי לפטור ממס שבח. פטור כאמור ניתן לקבל אחת ל- 18 חודשים.  
אם המוכר רכש דירה נוספת תוך ‎12 חודשים קודם למכירת הדירה וכתחליף לה, עדיין ייחשב לבעל דירה אחת. כמו כן למוכר יש חלק בדירה נוספת הפחות מ- ‎25% או שהדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת (דמי מפתח) עדיין ייחשב המוכר כבעל דירה יחידה. לעומת זאת במכירת חלק מדירה הקטן מ- 25%, או דירה בשכירות מוגנת יהיה המוכר חייב במס אם קיבל פטור על דירה אחרת במהלך הארבע שנים שקדמו למכירה.   חשוב לציין כי אם תבוצענה פעולות רבות של קניית דירות ומכירתן, תוך תקופה קצרה,ייתכן שפעילות זו תחשב כפעילות עסקית ותחויב במס הכנסה ומיסוי מקרקעין לא יכיר בפטור.   פטור במכירת שתי דירות לצורך קניית דירה שלישית   מוכר דירה זכאי לפטור של "פעם אחת בחיים" כאשר הוא מוכר שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה שלישית והתנאים לזכאות לפטור במצטבר הם:  

1. המוכר הוא תושב ישראל.
2. הדירה הראשונה עומדת בתנאים לקבלת פטור ממס שבח כפי שתיארנו לעיל.
3. הדירה השניה נמכרה בתוך 12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה.
4. שווי שתי הדירות שנמכרו אינו עולה על סך של 1,500,000 ש"ח. כאשר השווי הוא מעל הסכום האמור אך פחות מתקרה של 2,500,000 ש"ח אזי במכירת הדירה השניה יחוייב המוכר במס על ההפרש. אם שווי שתי המכירות עולה על סך של 2,500,000 ש"ח אזי המוכר יחוייב במס מלא על כל מחיר מכירת הדירה השניה.
5. המוכר קנה 12 חודשים קודם למכירת הדירה השניה, או יקנה בתוך 12 חודשים לאחר מכירתה, דירה שלישית ששוויה הוא לפחות 75% משווי התמורה שקיבל בגין שתי הדירות.

  הסכומים הנקובים בסעיף זה נכונים לתחילת שנת 1999 ואולם בתחילת כל שנה הם מתעדכנים לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה ביום 1.1.1999. (נכון למאי 2010 התקרה הנמוכה היא כ- 1,840,000 ש"ח והגבוהה כ- 3,070,000 ש"ח).  
פטור מיוחד - דירה שנתקבלה בירושה   מוכר דירת מגורים מזכה שירש אותה ממוריש (כאשר הוא בן זוגו, או צאצאו, או בן זוג של צאצאו) יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח אם המוריש היה בעל דירה אחת בלבד שבגינה הוא היה זכאי לפטור אם היה מוכר אותה במועד פטירתו כאילו היה בחיים.   נציין, כי מוכר שמשתמש בפטור דירה שהתקבלה בירושה, אינו "שורף" פטורים אחרים המגיעים לו כפי שתיארנו לעיל, שכן הפטור כאמור הוא מיוחד ואינו נכלל ברשימת הפטורים הרגילים.
  כותב המאמר הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעלי משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, משפט מסחרי ועוד.   רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד נכון למועד כתיבתה ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.