זיכרון דברים - מסמך משפטי מחייב 

לא פעם אנו נתקלים במצבים בהם אנו נדרשים לחתום על מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" במהלך משא ומתן לרכישת דירה או במהלך משא ומתן להשכרת דירה.

העובדה כי מסמך אינו חותם את המשא ומתן, וכי בכוונת הצדדים לערוך בהמשך חוזה פורמלי מפורט וסופי, אינה שוללת כלל ועיקר מן ההסכם המוקדם את תוקפו המשפטי המחייב.

כבר עתה יאמר: כותרתו של מסמך אינה מכריעה לגבי תוקפו.

מסמך שכותרתו נושא את המילים "זיכרון דברים" או "מכתב כוונות" או "סיכום תנאים" עשוי להיתפס כהסכם בר אכיפה במשפט המחייב את חותמתיו.

הבעיה מתעוררת כאשר זיכרון הדברים מנוסח באופן לקוני ובלתי מקצועי על ידי גורם, שאינו עורך דין ולרוב נעדר פרטים מהותיים.

על מנת שיוקנה למסמך כזה תוקף חוזי עליו לקיים את דרישות היסוד המותוות בחוק החוזים, לאמור: גמירות דעת ומסוימות.

על מסמך כזה להעיד על רצונם של הצדדים לעסקה להתקשר זה עם זה בהתקשרות מחייבת: עליו לכלול את התנאים היסודיים והחיוניים לעסקה ולעיתים על מסמך לקיים דרישות צורניות, כגון דרישת כתב. על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, "התחיבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

אם נתקיימו במסמך כל אלה, אף קיומה של הסכמה בדבר חתימת חוזה עתידי, לא תשלול את תוקפו.

חתימה על מסמך הנעדר פרטים מהותיים עשויה לעיתים לחשוף את צד לעסקה או את שני הצדדים גם יחד בפני בעיות שונות. כך למשל, אי התייחסות לסוגיית מס השבח בגין מכירת הדירה עשויה לחשוף את הרוכש בפני סיכון לא מבוטל.

יחד עם זאת, קיימת אפשרות, לפיה כל צד לעסקה יעלה על הכתב את תוכן עיקרי הדברים שסוכמו בין הצדדים, וזאת מבלי לחתום על מסמך כלשהו.

היתרון בנקיטת צעד כאמור הוא שלא נחתם כל מסמך שיש בו על מנת לכבול את הצדדים לעסקה. החיסרון באי חתימה על מסמך כלשהו, הוא, שכל אחד מהצדדים לעסקה עשוי לחזור בו מההסכמות בכל נקודת זמן או לחזור בו מהעסקה בכללותה. משכך, אני ממליצה לפנות לעורך דין מיד עם גיבוש ההסכמות לצורך הסכם מכר מפורט.

סוף דבר, אני ממליצה להימנע לחתום על זיכרון דברים. במידה ובחרתם לחתום על זיכרון דברים, רצוי לעשות כן כאשר הנכם מיוצגים על ידי עורך דין.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.