דגשים בעריכת חוזה קבלנות בנייה - חלק שני 

ברשימה הקודמת שפורסמה בעניין עמדתי על החשיבות הרבה הטמונה בהכללת הגדרה מדויקת של העבודות המוזמנות במסגרת חוזה קבלנות בנייה וכן של קביעת בסיס ברור לחישוב התמורה המוסכמת על-פי החוזה.

ברשימה זו, אציין שני עניינים נוספים שאני סבור שרצוי לפרטם במסגרת חוזה קבלנות בנייה (מעבר, כמובן, לעניינים רבים נוספים, אשר יריעה זו אינה רחבה דיה בכדי להעלותם במסגרתה).

תמחור עבודות חריגות/נוספות. מוצע להכליל במסגרת החוזה סעיף מפורש הקובע את אופן חישוב התמורה המגיעה בגין עבודות חריגות, כלומר עבודות מסוגים שלא פורטו במפרט או בכתב הכמויות, או עבור עבודות נוספות, דהיינו עבודות מסוגים שאמנם צוינו במסמכים אלו, אך במהלך ביצוען התברר שיש צורך לבצען בכמויות גדולות יותר מאלו שנקבעו מלכתחילה.

אופן תמחור העבודות החריגות או הנוספות יכול להיעשות במספר דרכים, אשר כל אחת מהן טומנת בחובה בעייתיות משל עצמה.

דרך פעולה אחת (ומקובלת למדי) יכולה להיות באמצעות הפנייה למחירון ענפי מוסכם (בדרך כלל, המחירון המופץ על-ידי קבוצת "דקל"). אולם, אפשרות זו אינה מספקת פתרון למצב שבו מדובר בעבודות מסוגים שאינם מפורטים במחירון, וגם אינה רלבנטית לעבודות נוספות, שהמחיר בגינן כאמור כבר נקבע במסגרת החוזה בין הצדדים, אך חושב בהתבסס על כמויות מוקטנות.                          

כך, במקרים רבים, העלות הנוספת ("השולית") שנגרמת לקבלן כתוצאה מהגדלת כמויות עבודות החוזה עולה על הרווח שמפיק הקבלן מביצוע העבודות הנוספות (עקב הצורך בהגדלה בלתי צפויה של מספר הפועלים, רכישת חומרי גלם בכמויות מוקטנות ויקרות יחסית וכיו"ב).   

כאשר מדובר בחוזים מסוג "גב אל גב", הצדדים יכולים לקבוע שלקבלן המשנה ישולם עבור העבודות החריגות/הנוספות שביצע בהתאם למחיר ששילם המזמין לקבלן הראשי עבור אותן עבודות, בניכוי רווח קבלני בשיעור מוסכם. יחד עם זאת, בחירה באפשרות זו גורמת, ראשית, להפקעת יכולתו של קבלן המשנה לתמחר את העבודה הבלתי צפויה, ושנית, יוצרת פער מידע בינו לבין הקבלן הראשי בנוגע למחיר שסוכם ושולם לו על-ידי המזמין עבור אותה עבודה. 

אפשרות נוספת היא לקבוע בחוזה את דרך הפעולה שבה יפעלו הצדדים במקרה שיש צורך לבצע עבודה בלתי צפויה מסוימת, וזאת מבלי לציין את האופן שבו יחושב התמורה עבורה.                  

בפרקטיקה, מוציא המזמין (ובעקבותיו הקבלן הראשי) פקודת שינויים, והקבלן (או קבלן המשנה) מציע מחיר עבורה. הבעייתיות בחלופה זו ברורה, ועל כן במידה והצדדים בוחרים לעשות בה שימוש, מוצע למנות מהנדס מכריע (ראו בהמשך), שיקבע את סבירות המחיר שהוצע על-ידי הקבלן.

מנגנון להכרעה במחלוקות. פעמים רבות מגיעים הצדדים כה מותשים לקו הסיום של חתימת החוזה עד שהם הופכים אדישים  לאפשרות של התגלעות מחלוקות ביניהם, והם חותמים עליו מבלי שנתנו דעתם לנושא זה, בבחינת - "אחרי המבול".

מאחר שחוזי קבלנות בנייה מסדירים פעמים רבות התנהלות מסחרית ממושכת יחסית (כאורכו של הפרויקט, ואף מעבר לכך), ומכיוון שהמחלוקות הצצות בחוזים מסוג זה מתעוררות כעניין שבשיגרה עוד במהלך חייו של החוזה, קיימת חשיבות רבה בקביעת מנגנון להכרעה בהן.

בכל הנוגע למחלוקות העוסקות בנושאים שהנם טכניים או הנדסיים במהותם (כגון: תוספת תשלום שהקבלן סבור שהוא זכאי לה בגין שינויים שהכניס המזמין בעבודות), מוצע למנות (רצוי מראש, במסגרת החוזה) מומחה מוסכם (אשר מכונה לעיתים קרובות - "מהנדס מכריע"), שאליו יוכלו הצדדים להפנות שאלות בנושאים אלו, והוא יכריע בהם בתוך פרק זמן מוגדר שייקבע בחוזה.

בדרך זו יצאו שני הצדדים נשכרים - הקבלן יוכל לשטוח טענותיו בפני גורם ניטרלי ולא יידרש לנקוט במהלכים חד-צדדיים, המזמין מצידו לא יסתכן בפגיעה בהתנהלותו השוטפת של הפרויקט, ושני הצדדים גם יחד לא ימצאו עצמם מתלהטים בכבשן השיפוטי במשך שנים מספר בשל מחלוקות שניתן היה לגשר עליהן בכוחות עצמם.