רכישת דירה מקבלן - הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה למגורים? 

בבואנו לרכוש דירה שטרם נסתיימה בנייתה מקבלן מתעוררות 2 שאלות פיננסיות עיקריות:
1. מהי דרך התשלום המשתלמת והנוחה ביותר?
2. מהו אופן פריסת התשלומים והצמדתם הכדאית ביותר?
מאמר זה ינסה לתת מענה לשאלה השנייה בסוקרו את שתי דרכי ההצמדה העיקריות בבואנו לפרוס את התשלומים לקבלן - הצמדה למדד המחירים לצרכן והצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים.

הגדרת מדד המחירים לצרכן (מאת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ? למ"ס):
"המדד מודד את אחוז השינוי החל במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל" קבוע של מצרכים ושירותים, המייצג את התצרוכת הממוצעת של משקי הבית".
מדד זה כולל פרמטרים רבים, כגון: לחם, דגנים, בשר, חלב, ביצים, סוכר, משקאות קלים, תבלינים, שירותי דיור (כולל שכר דירה), חשמל, גז, ריהוט, הלבשה, תחבורה, סיגריות, שירותי בריאות, שירותי תרבות, פירות, ירקות וכו'.

הגדרת מדד תשומות הבנייה למגורים (מאת הלמ"ס):
"המדד מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית 'סל' קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים, והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה".
מדד זה כולל פרמטרים רבים, כגון: שיש, חצץ, אבן, מרצפות, פנלים, מלט, טיח, בטון, בלוקים, מחיצות, פחים, צינורות, מוליכים, עץ לבנייה, שינוע והובלת החומרים, שכר עבודה ועוד. יצוין כי המדד אינו לוקח בחשבון הוצאות יזם, כגון: עלות המגרש, תשלומי אגרות, היטלים, השבחות וכו'.
מדד זה מתפרסם ע"י הלמ"ס מאז שנת 1956 כל 15 לחודש יחד עם מדד המחירים לצרכן.
להלן משקלות סעיפים ומצרכים עיקריים במדד זה:
1. שכר עבודה ? מהווה קרוב ל-40% מהמדד (38.85%), כשהחלוקה היא כדלקמן:
א. פועלים (בניין, חשמל, אינסטלציה ואחרים) ? 31.9%.
ב. מפעילי ציוד ? 0.4%.
ג. צוות ניהול ופיקוח ? 6.55%.
2. חומרים ומוצרים ? מהווים 44.51% מהמדד וכוללים: חומרי מחצבה, שיש וקרמיקה; מלט איטונג ומוצריהם; ברזל ומוצרי מתכת; מוצרים לעבודות מסגרות, מוצרים ואביזרים לעבודות חשמל ועוד.
3. הובלה ? מהווה 4.31% מהמדד וכולל הובלה שכורה (מעל ל-96% מהסעיף) והובלה עצמית.
4. ציוד וכלי עבודה ? מהווים 6.81% מהמדד.
5. הוצאות כלליות ? מהוות 5.52% מהמדד וכוללות מסים, ביטוח ובדיקות; אחזקת במשרדים והוצאות אחרות.
כאמור במאמרי הקודם, בעבר הוצמדו חוזי רכישת דירה מקבלן למדד תשומות הבנייה למגורים, אך כיום קבלנים רבים מאפשרים לקונה לבחור האם ברצונו להצמיד למדד תשומות הבנייה למגורים, למדד המחירים לצרכן או לשער דולר. כמו במקרה של מע"מ, גלגול עליית המחירים עובר בסופו של דבר ללקוח.2. שער החליפין ? עליית שע"ח פוגעת בקבלנים, שכן עליית מחירי הגלם המיובאים מעלה את מחירי תשומות הבנייה.
להלן מספר סיבות אפשריות אשר להן השפעה ישירה ועקיפה על מדד תשומות הבנייה למגורים:
1. מחירי חומרי הגלם (Commodity) ? מחירי הברזל, למשל, נמצאים בעלייה מתמדת, כפי שניתן להתרשם מהסחר האירופאי על פני 25 שנה:
01/05/1985 26.56 01/01/1987 25.3 01/01/1988 24.3 01/01/1989 27.83 01/01/1990 32.5 01/01/1991 34.76 01/01/1992 33.1 01/01/1993 29.09 01/01/1994 26.47 01/01/1995 28.38 01/01/1996 30 01/01/1997 30.15 01/01/1998 31 01/01/1999 27.59 01/01/2000 28.79 01/01/2001 30.03 01/12/2001 30 01/01/2002 29.33 01/01/2003 31.95 01/01/2004 37.9 01/01/2005 65 01/01/2006 77.35 01/01/2007 84.7 01/01/2008 140.6 01/01/2009 101 01/04/2010 176.5
2. שער החליפין ? עליית שע"ח פוגעת בקבלנים, שכן עליית מחירי הגלם המיובאים מעלה את מחירי תשומות הבנייה.
3. שכר העבודה ? מכיוון שלשכר העבודה משקל מהותי (כ-40%) במדד, כל שינוי בו מתורגם ישירות ומשפיע בצורה ניכרת על המדד. סיבות לעליית שכר העבודה יכולות להיות כדלקמן:
א. הגבלות על כניסת עובדים ערבים ? העובדים הערבים ידועים בכישוריהם בתחום הבניין, אך מספרם פחת עקב היתרים מידלדלים ומצב בטחוני רעוע (בעיקר מתחילת האינתיפאדות והפיגועים).
ב. צמצום אשרות לעובדים הזרים ? רפורמות אלה דוחקות את רגלי העובדים הזרים ו"דוחפות" את רגלי העובדים הישראלים. עלות העסקת העובדים האחרונים יקרה יותר משמעותית מסיבות שיבוארו במאמר אחר.
ג. עונתיות ? לעונת הקיץ יש השפעה מהותית על המדד המתוארת, עפ"י הלמ"ס, בהאי לישנא:
"הסדר שעות קיץ הינו פרי הסכם קיבוצי, לפיו מונהג יום עבודה מקוצר של 7 שעות, בתשלום עבור 8 שעות בענפים שונים. קיצור יום העבודה מתחיל בענפי הבנייה והסלילה מאמצע יוני ובענף החקלאות מתחילת יולי, והוא מסתיים בערב ראש השנה העברית (כולל). להסדר שעות הקיץ יש השפעה עונתית במרכיב שכר העבודה של מדדי התשומות הנ"ל. שכר העבודה עולה, במדדי תשומות הבנייה והסלילה, ממאי ליוני ומיוני ליולי של כל שנה, ובמדד התשומה בחקלאות מיוני ליולי כל שנה, ויורד עם תום ההסדר כתוצאה מהארכה מחדש של יום העבודה." למרות האמור לעיל בשנת 2006 פורסם צו הרחבה ע"י שר המסחר לשעבר אהוד אולמרט המורה את ביטולו של הסדר זה.
ד. רפורמות בשכר העבודה ? לחוזי עבודה, הסכמים קיבוציים, חקיקה, תוספת יוקר ועוד היו השפעות רבות על שכר העבודה בענף הבנייה ומשכך גם על המדד.
4. מחירי האנרגיה ? אמנם למחירי ההובלה משקל נמוך יחסית במדד (4.31%), אך בל נשכח כי מחירים אלה גם כן בעלייה מתמדת לאור דלדול המחצבים שנותרו ומשכך גם על המדד.

השוואת מדד המחירים לצרכן למדד תשומות הבנייה למגורים
בהסתכלות רחבת טווח מחודש ינואר 1980 עד לחודש אפריל 2010 ניתן לראות כי מדד תשומות הבנייה למגורים גדל בכ-284,001% במצטבר ובממוצע שנתי של 30.07%.
לעומת זאת, בהסתכלות רחבת טווח מחודש ינואר 1980 עד לחודש אפריל 2010 ניתן לראות כי מדד המחירים לצרכן גדל בכ-297,176% במצטבר ובממוצע שנתי של 30.26%.
אל לנו לטעות ולחשוב שמכיוון שהממוצע השנתי כמעט זהה בין שניהם, לא משנה למה נצמיד את מחיר רכישת דירה מקבלן. דוגמה לכך באה לידי ביטוי בטבלה שלהלן:
שנת 2006, מצב הנדלן טוב, עליית מדד תשומות הבנייה למגורים 4.66%, עליית מדד המחירים לצרכן 0.19%.
שנת 2006, מצב הנדלן רע, עליית מדד תשומות הבנייה למגורים 0.49%, עליית מדד המחירים לצרכן 4.47%.
כפי שניתן להבין מהטבלה דלעיל, רוכשי דירה מקבלן בשנת 2006, אשר הצמידו (בין אם שמו לב או לאו) את דירתם למדד תשומות הבנייה למגורים, הוסיפו סכום לא מבוטל של 44,900 ש"ח לדירה בשווי של 1,000,000 ש"ח.
למרבה הצער, כלכלנים סבורים כי לא ניתן לחזות מראש את התפתחות המדד, למרות גלי שמועות כאלה ואחרים הצצים חדשות לבקרים. ניתן להשתמש בניתוחים טכניים על סמך העבר, אך כמובן שדבר זה לא מאפשר לנו לחזות את העתיד באופן מדויק.

למרות האמור לעיל רוכשי הדירות יכולים להתגונן מפני שינויים חדים ע"י אחת או יותר מהדרכים הבאות:
1. הפקדת הכספים שטרם שולמו לקבלן בפיקדון צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר (יש לוודא כי יהיה ניתן להוציא את הכספים בנקודות הזמן שסוכמו עם הקבלן).
2. רכישת אג"ח סחירה צמודה למדד המחירים לצרכן או לדולר.
3. רכישת דולרים במקרה שחוזה הרכישה צמוד לדולר.
4. רכישת תעודת סל מט"ח ("תעודת התחייבות").
5. עסקת פורוורד (FORWARD) או בשמה העברי "חוזה אקדמה" - חוזה מחייב לרכישת כמות של דולרים בשער שנקבע מראש.
6. רכישת אופציית רכש (CALL) ? רכישת הזכות (אופציה) לרכוש כמות דולרים נקובה במחיר ידוע מראש. ביום רכישת האופציה יש להוסיף תשלום על ערך הזמן.
יצוין כי לא קיים נייר ערך הצמוד למדד תשומות הבנייה למגורים, אך מכיוון שיש קשר הדוק בינו לבין מדד המחירים לצרכן, לרוכשי הדירות ישנה אפשרות מוגבלת אך טובה להגן על עצמם מפני השינויים במחיר חוזה הרכישה הצמוד.

בהצלחה ברכישת הדירה!
(המעוניינים לראות חוזה רכישת דירה סטנדרטי מקבלן מוזמנים להיכנס לבלוג שלי)