תיווך במקרקעין - מי צריך בלעדיות? 

ברשימה הקודמת התייחסנו לדרישת עריכת הסכם בכתב להזמנת שירותי תיווך במקרקעין. ברשימה זו נדון במושג "בלעדיות" - מה משמעותו, למי הוא טוב ומה הם התנאים שיש לעמוד בהם לצורך הבלעדיות?

מהי בלעדיות

סע' 9 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין התשמ"ו -  1996 קובע :

"(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח.

(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף קטן זה, "דירה" - חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד".

הבלעדיות היא מצב בו בעל נכס נותן למתווך מקרקעין מסוים את הזכות הבלעדית לשווק את הנכס שלו לצורך מכירתו. המשמעות היא שלבעל הנכס אין רשות, במקרה של בלעדיות, להתקשר עם מתווכים נוספים לצורך שיווקו של הנכס שניתנה לגביו בלעדיות.

הבלעדיות ניתנת לתקופה קצובה ויש להגדיר אותה במפורש בהסכם - חשוב לזכור שהסכם הבלעדיות לא אמור להיות חלק מההסכם לשירותי תיווך במקרקעין, אלא עליו להיות על דף נפרד בו מפורטים תנאי הבלעדיות.

יש לזכור כי כעקרון, אין מניעה מבעל הנכס להתקשר עם מתווכים נוספים ביחס לאותו הנכס אבל במקרה בו התקשר בעל הנכס עם מתווך אחר שאין לו בלעדיות ומכר דרכו את הנכס, הוא עלול למצוא עצמו במצב בו יהיה עליו לשלם עמלת תיווך פעמיים, הן למתווך שמכר והן למתווך בעל הבלעדיות מאחר והוא למעשה פגע בזכות הבלעדיות שניתנה על ידו והמתווך בעל הבלעדיות יהיה זכאי לעמלתו גם אם לא הוא זה שמכר את הנכס.

בלעדיות בדירה

הסכם הבלעדיות צריך לקבוע את תנאי הבלעדיות ובמיוחד את התקופה שלה. כאשר מדובר בדירה, הרי תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים ועל המתווך לבצע פעולות שיווק ספציפיות על מנת שלבלעדיות יהיה תוקף. במקרה בו לא נקבעה בהסכם תקופת הבלעדיות, היא תסתיים תוך 30 יום מיום חתימת הסכם הבלעדיות ובמקרה בו המתווך לא ביצע את פעולות השיווק להן הוא מחוייב עפ"י חוק, תקופת הבלעדיות תתקצר ל - 1/3.

בלעדיות בנכס שאינו דירה

כאשר המדובר בנכס שאינו דירה אשר נמכר שלא במהלך עסקיו הרגילים של המוכר, תקופת הבלעדיות לא תעלה על 1 שנה מהיום בו נחתם הסכם הבלעדיות. היה ולא נקבע מועד לסיום הבלעדיות, אז תקופת הבלעדיות תתקצר ותסתיים כעבור 9 חודשים אך במקרה בו המתווך לא ביצע פעולות שיווק כמתחייב עפ"י החוק, הרי שתקופת הבלעדיות תתקצר ל- 1/3 התקופה.

למי זה טוב בלעדיות?

הדעה הרווחת היא שבלעדיות טובה אך ורק למתווך המקרקעין מאחר ובדרך זו הוא שומר על הנכס לעצמו ורק הוא יכול לטפל בשיווקו ומכירתו בעוד שהלקוח תלוי לחלוטין במתווך זה ובפעולותיו.

לבלעדיות ישנו היבט נוסף והוא טובת הלקוח - אומנם רצון הלקוח הוא להביא כמה שיותר רוכשים פוטנציאליים לראות את הנכס שלו על מנת למכור את הנכס בצורה המהירה ביותר, אך ריבוי הצעות כמו גם פרסומים עלול לגרום בדיוק לתוצאה ההפוכה היות והנכס מפורסם בכל אמצעי התקשורת והמדיה כך שכולם מכירים אותו ויודעים כמה זמן הוא נמצא בשוק והאם המדובר בנכס שכדאי להשקיע בו או לא.

מהצד השני, כאשר נכס נמצא בבלעדיות אצל מתווך ספציפי, לרוב הוא לא יפורסם אצל מתווכים אחרים וניסיון השנים האחרונות מלמד כי רוכשים פוטנציאליים מעדיפים לחפש נכסים אשר אינם מפורסמים בריבם אלא נמצאים ספציפית אצל מתווך מסוים באופן שרק הם ראו את הנכס ובמידה והוא מתאים להם, יוכלו לנהל מו"מ ברוח טובה וללא כל לחצים.

אנו רואים שיש יתרונות ברורים לבלעדיות לשני הצדדים, הן למתווך המקרקעין והן ללקוח, אך יש להקפיד על הוראות החוק ביחס לבלעדיות, עריכתה וביצועה בפועל במקרה בו הסתיימה הבלעדיות, אין כל מניעה מלהעביר את הנכס לטיפולו של מתווך אחר או להאריך את תקופת הבלעדיות אך בכל מקרה, אין לבצע פעולה כזו או אחרת במקרקעין ללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים ונכון קודם לביצוע הפעולה.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד