ריביות משכנתא... 

שלום לכם קוראים יקרים, חג שמח ושנה טובה, כאן מוטי שמואלביץ, יועץ המשכנתאות שלכם.
היום "נדבר" קצת ריביות... מה קובע את הריבית? ומה באמת חשוב לדעת בכל המשתמע מרביות הלוואת המשכנתא... נתחיל....



על-פי איזה קריטריון פקיד הבנק קובע את הריבית שאנחנו משלמים על הלוואות שונות? האם הריבית קבועה מראש, האם זה בכלל תלוי בסוג הלוואה, או על-פי מדיניות כזו או אחרת, יכול להיות שמצב הרוח באותו היום משפיע גם הוא?

ידוע לנו שמחיר הכסף נקבע בעיקר מרמת סיכון הלקוח ונתוני ההלוואה. נתוני ההלוואה הם נתונים קבועים מראש, ובתור לקוחות עלינו לדעת למקסם את היכולת הפיננסית שלנו לפני לקיחת הלווא המשכנתא, אפילו אם הדבר מתבצע מתוך אינטרס להשיג את תנאי ההלוואה הטובים ביותר וגם בשביל שנגדיר לעצמנו את מקסימום היכולת הפיננסית אליה אנו יכולים להגיע בזמן נתון.



ניתן לחלק את הקריטריונים שמהם נגזר "מחיר הכסף" לשלושה חלקים:


1. ריבית נתונה על-פי תנאי השוק/מצב המשק.
2. רמת סיכון ההלוואה - נתוני בקשת ההלוואה.
3. רמת "סיכון הלקוח" - אמון הבנק בלקוח.


כעת נדון בכל אחד מקריטריונים אלה:


1. ריבית נתונה על-פי תנאי השוק/מצב המשק.

מדי יום מתרחש אירוע כלשהו בארץ ובעולם. כל דבר שמתרחש מבחינה ביטחונית, כלכלית וחברתית משפיע על ערך הכסף. האירועים העולמיים משפיעים על נזילות האשראי של הבנקים ובעקבות כך על "מחיר הכסף". הבסיס ל"מחיר הכסף" שאנחנו קונים תלוי בראש ובראשונה בכוח הקנייה של הבנק וב"מחיר הכסף" על ההון שהבנק משיג. לבנק מקורות אחדים לגיוס הון, כגון בנק ישראל, הנפקת אג"ח, פיקדונות, מט"ח ועוד. הבנק קונה את כספו בסכום מסוים על-פי תנאי השוק וכך קובע את בסיס המכירה.


2. רמת סיכון ההלוואה - נתוני בקשת ההלוואה

כשאנחנו לווים כסף מהבנק, לנתוני ההלוואה יש השפעה על "מחיר הכסף". מרכיבי "מחיר הכסף" על ההלוואה הם:

* גובה הלוואה.
* תקופת ההלוואה.
* מסלול הלוואה.
* סוג הלוואה.




גובה ההלוואה:

גובה ההלוואה הוא סכום הכסף שנקבל על-פי בקשת ההלוואה לאחר החתימה על חוזה ההלוואה. ככל שסכום ההלוואה יהיה גבוה יותר ויוחזר בתקופה ארוכה יותר, כך תהיה רמת סיכון ההלוואה גבוהה יותר.

תקופת ההלוואה:

תקופת ההלוואה משפיעה מאוד על קבלת ההחלטות של הבנק. תקופת זמן קצרה מצמצמת את אי-הוודאות מבחינת יכולת ההחזר של הלקוח. לכן ככל שתקופת הזמן תהיה ארוכה יותר, כך יתייקר החזר ההלוואה ורווחיות הבנק תעלה.

סוג הלוואה- ביטחונות:

הלוואה כנגד שעבוד (נכס, רכב, כסף מזומן) היא תמיד מקור להורדת "מחיר הכסף". אם נניח על כף המאזנים הלוואה ל"כל מטרה" ליד "הלוואה כנגד שיעבוד", האחרונה תהיה תמיד זולה יותר מבחינת "מחיר הכסף". מצב אידאלי בעבור הבנק הוא אפוא הלוואה כנגד שעבוד. יתר על כן, ככל שנשעבד מוצר השומר טוב יותר על ערך הכסף, כך יהיה "מחיר הכסף" זול יותר.

נוסף על כך קיימים ביטחונות נוספים שאותם הבנק יכול להביא בחשבון כנגד הלוואה, כגון אגרות חוב, מניות, ועוד. השעבוד האידאלי המועדף על הבנק כנגד הלוואה הוא שעבוד של כסף מזומן. אחרי הכול, מה יכול לשמור על ערך הכסף טוב יותר מהכסף עצמו?

אופן תשלום ההלוואה:


לכל צורת החזר הלוואה מאפיינים שונים ורמות סיכון שונות. כל צורת החזר שנבחר תתבטא ב"מחיר הכסף". לכל צורת החזר הלוואה "מחיר" משלה והיא בבחינת אחד הפרמטרים בקביעת "מחיר הכסף".

3. רמת סיכון הלקוח- "אמון הבנק"

אמון הוא הבסיס העיקרי להצלחה. קשר טוב ו"בריא" נוצר על בסיס אמון; אמון אובייקטיבי - המבוסס על חוויה מהמציאות, ואמון סובייקטיבי - המבוסס על הרגש, על אפקט האינטואיציה, על המחשבה ועל ההיגיון. אמון סובייקטיבי הוא קריטריון בעל חשיבות עליונה לפני קבלת ההחלטה של הבנק בענייננו ואינו בא לידי ביטוי בסטטיסטיקה.

ה"אמון" אשר הבנק נותן בנו הינו גורם משמעותי ביותר לקבלת ההלוואה. וכמובן ישפיע בזמן המתאים גם על הריבית אשר תקבע על ההלוואה.



ולסיכום:

תנאי ה"שוק" - נתוני ההלוואה - אמון הבנק.

אלו הם הפרמטרים אשר יקבעו לנו את הריבית על הלוואת המשכנתא.



חג שמח ושנה טובה לכולכם...

בהצלחה... מוטי שמואלביץ.