כיצד להצליח בהשקעת נדלן בארצות הברית באמצעות הקמת חברה מסוג Series LLC 

  משקיע ישראלי שאינו תושב ארה"ב מוגדר כ- Non Resident Alien או תושב חוץ מבחינת שלטונות המס. לאור זאת, במידה וירצה להקים חברה אמריקאית, עומדות בפניו האפשרויות הבאות: 1.      חברה מסוג "תאגיד" - C. Corporation 2.      חברה מסוג "חברה / שותפות מוגבלת בערבות" - Limited Liability Company 3.      חברה מסוג " חברה סדרתית מוגבלת בערבות" - Series LLC לכל סוג חברה המוזכר לעיל ישנן יתרונות וחסרונות אותם יש לשקול בטרם ההתאגדות ורישום החברה במדינה ורשויות המס. לסקירה רחבה על סוגי חברות 1 ו- 2, ניתן לקרוא בהרחבה במאמרים הבאים: http://www.tax-usa.net/Articles/Articles_Index.htm   מהי Series LLC? זוהי צורה מיוחדת של חברת LLC (Limited Liability Company), המאפשרת הגנה משפטית וערבות מוגבלת לבעלי החברה על פני מספר עסקים או מיזמים המאוגדים תחת אותה חברה אך נחשבים כאילו נמצאים בבעלות חברות נפרדות. SERIES LLC מוגדרת כחברה סדרתית מוגבלת בערבות. משמעות ההגדרה "סדרתית"  במקרה של השקעות נדל"ן הינה: הבעלות על כל נכס שרכש המשקיע תתבצע באמצעות ה- SERIES LLC ואולם תרשם כ"תא" או "סדרה נפרדת" מבחינת בעלות. דהיינו מבחינה רישומית, הבעלות על כל הנכסים היא של אותה חברה אך מבחינה משפטית כל "תא" מוגדר כחברה נפרדת. הדבר דומה לתאגיד המשקיע בנכסי נדל"ן ועבור כל נכס מקים חברת בת נפרדת שהיא הבעלים של הנכס החדש. כך מפריד התאגיד את בעלות על הנכסים ובמקרה של בעיה משפטית או פיננסית בנכס אחד, לא יושפעו שאר הנכסים היות ואינם תחת אותה הבעלות.   כיצד ניתן ליישם את עקרון ה-  SERIES LLCבהשקעות נדל"ן בארצות הברית? לדוגמא: משקיע ישראלי הינו הבעלים של 25 נכסי נדל"ן שונים במדינה מסוימת בארה"ב. לכאורה, על המשקיע להקים 25 חברות שונות כאשר כל נכס יהיה תחת בעלות של חברה נפרדת. כך, ייצור הפרדה משפטית דה-פקטו בין כל הנכסים בבעלותו. הבעיה הנובעת מתרחיש כזה הינה בעית העלות. בכל פעם שהמשקיע מקים חברה עליו לשלם עלויות הקמת חברה  וכן אגרת רשם חברות מחדש. בנוסף, כל חברה נדרשת להכין ולהגיש דוח מס שנתי בנפרד. כך שגם עלויות הטיפול בדוחות המס מוכפלות במספר החברות. כיצד ניתן להמנע מהעלויות הכבדות הכרוכות בהקמת חברה חדשה עבור כל נכס המצטרף לבעלות המשקיע ועדיין לשמור על הפרדה משפטית? המשקיע יוכל להתאגד בצורת Series LLC. שיטת ההתאגדות או הקמת החברה במקרה זה תהיה כדלקמן: המשקיע יקים חברה בארצות הברית, נניח לדוגמא במדינת דלאוור (מדינה ללא מס על ההכנסה). החברה תהיה מסוג Series LLC. עם רכישת נכס חדש, יוקם "תא" - Cell של החברה והוא יהיה הבעלים של הנכס. Cell אינו מצריך רישום חברה חדשה אלא יש להוסיף אותו לחברה הקיימת ברישומי המדינה. כך, תיווצר הפרדה משפטית, ה- "תא" מוכר כיישות משפטית נפרדת ואולם לצורכי מיסוי, הקמת חברה ודיווחים לרשויות התא הינו חלק מה"סדרה" שהיא החברה הסדרתית. חוק ה- Series LLC במדינת דלאוור (לדוגמא) קובע כי, החבות המשפטית של "תא" מוגבלת לנכסים בבעלות אותו תא בלבד ואינה מורחבת לנכסים בבעלות החברה כולה. תכונות נוספות של "תא" הן: הבעלות על תא יכולה להיות שונה מהבעלות על החברה כולה. כך ניתן למשקיע שהינו בעלים יחיד של Series LLC  להוסיף "שותפים" לרכישת נכס ספציפי ולהוסיף אותו כבעלים אך ורק ל"תא" המחזיק בבעלות על נכס זה. התא אינו נדרש להגיש דוחות כספיים ודוחות מס שנתיים נפרדים אלא במסגרת החברה כולה. כך מצמצים בעלויות הדיווח וניהול הכספים. כל תא, יכול לפעול תחת פעילות עסקית שונה. דהיינו, תא אחד יכול לרכוש נכסים, לשפצם ולמוכרם ואילו תא אחר יכול לרכוש נכסים למטרות השכרה.   כיצד מקימים חברה מסוג Series LLC? כאשר מקימים חברה בארצות הברית, יש לרשום אותה במדינה ספציפית. דהיינו, החברה היא איננה חברה רשומה ברמה הפדרלית אלא ברמת המדינה בה החברה מנהלת את עסקיה או המדינה בה יש לה נוכחות פיזית. במאמרים קודמים הרחבנו רבות בנושא הקריטריונים שיש לבחון בהחלטה היכן להקים את החברה בארה"ב. ראה לדוגמא: http://taxusaonline.com/ כעת נתרכז בתהליך הקמת חברה מסוג Series LLC בהנחה שמדינת ההתאגדות ידועה מראש. יש לזכור כי נכון למועד כתיבת המאמר,  לא כל המדינות בארה"ב מאפשרות שימוש בכלי האמור ובנתיים ניתן להקים חברת Series LLC רק במדינות הבאות:  

•  Delaware
•  Iowa
•  Illinois
•  Nevada
•  Oklahoma
•  Tennessee
•  Utah

•           Wisconsin   העקרון המנחה בהקמת חברה מסוג Series LLC הוא: שהציבור חייב לקבל מידע ברור על האחריות המשפטית המוגבלת הנובעת ממבנה החברה הסדרתית במסמכי הקמת החברה - Articles of Organization.   פעולות לביצוע לצורך הגדלת האפקטיביות של Series LLC: 1.      שם החברה חייב להעיד על העובדה שה- "תא" הינו סדרה נפרדת בחברה הסדרתית. שם הסדרה יראה כך: Your Company Name, LLC ,  Series 111 Only 2.      לכל סדרה יש לפתוח חשבון בנק נפרד ולוודא כי התקבולים של אותה סדרה יופקדו בחשבון בנק זה בלבד. 3.      חוזים, שטרות בעלות, התקשרויות עם לקוחות וספקים יחתמו ע"י הסדרה ולא החברה (ראה סעיף 1). 4.      הלוואות והעברות כספים בין הסדרות באותה חברה יתועדו היטב על מנת להראות את ההפרדה ביניהן. 5.      פעולות עסקיות (כגון קנייה ומכירה של נכסים) בין סדרות באותה חברה יעשו במחיר שוק בליווי מעריך חיצוני (In depended Appraisal). 6.      כל סדרה תרשום "שם מסחרי" DBA או Fictitious Business Name במחוז (County) בו נמצאים הנכסים בבעלותה על מנת להביא לידיעת הציבור בכלל ונושים פוטנציאלים בפרט על השימוש בחברה סדרתית. השם המסחרי ירשם על שם הסדרה הספציפית: .Your Company Name, LLC ,  Series 111 Only 7.      נכס יהיה בבעלות בלבדית של סדרה ספציפית. דהיינו לא תהיה בעלות משותפת של שתיים או יותר סדרות מאותה חברה על נכס אחד.     התיחסות שלטונות המס האמריקאיים לחברה מסוג Series LLC - חברה מסוג LLC מוגדרת כ- Pass-Through-Entity, דהיינו החברה עצמה אינה חייבת במס הכנסה על הרווח אלא הרווח עובר לבעלי החברה והם אחראים על תשלום המס על פי מדרגות המס הרלונטיים. במידה והבעלים הינו יחיד שאינו תושב ארה"ב, הוא יחוייב בשיעור מס הכנסה ליחיד ואילו אם הבעלים הינו תאגיד, הוא יחויב במס על פי שיעורי מס תאגידים. לגבי חברה מוסג Series LLC, במידה והבעלים של החברה זהים לכל הסדרה, שלטונות המס יתייחסו לחברה על כל סדרותיה כיחידה אחת. דהיינו, החברה תגיש דוח מס אחד והרווח המאוחד יחויב במס ברמת החברהף על פי ההתייחסות לחברה מסוג LLC. במידה ולסדרות בעלים שונים או זכויות שונות עבור אותם בעלים, יתייחסו שלטונות המס לכל סדרה בנפרד.  עדיין, החברה על כל סדרותיה תגיש דוח מס אחד ובמרבית המקרים יוגש דוח אחד למדינה - Franchise Tax Return לסיכום: בפני משקיע נדל"ן בארה"ב עומדות מספר אפשרויות להתאגד כברה ולהגן על נכסיו. חברה מסוג Series LLC מהווה פתרון אפשרי וחסכוני למקרה של משקיע הרוכש מספר נכסים באותה מדינה או במדינות נפרדות. לחברה הסדרתית יתרונות משמעותיים בחסכון בעלויות הקמת חברה ודיווח לשלטונות המס. על מנת להנות מהיתרונות אותן מציעה החברה הסדרתית, יש להקפיד על כללים ברורים עם הקמתה והפעלתה השוטפת. TAX USA INC מלווה חברות ויזמים ישראלים בפעילותם העסקית בארה"ב. החברה מספקת שרותי חשבות וניהול כספים לחברות בבעלות ישראלית הפועלות בארה"ב, ניהול שכר עובדים - Payroll, תכנון ויעוץ מס לתאגידים וסיוע והכנת החברה לגיוס הון. החברה מתמחה בהכנת דוחות מס אישיים לישראלים בארה"ב.