מדוע חשוב הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? מורה נבוכים, עורכת דין טלי קסלר 

מדוע חשוב הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? מורה נבוכים, עו"ד טלי קסלר


יאיר ודבורה רכשו בית צמוד קרקע חדש מקבלן לפני כ-25 שנים. במשך שנים ארוכות הם נהנים מאיכות החיים שהקנה להם הבית שרכשו.
לפני מספר חודשים הם החליטו שהיות וילדיהם בגרו ועזבו את הבית, הגיע הזמן לעשות שינוי, למכור את הבית ולקנות במקומו משהו אחר שיענה טוב יותר לצורכיהם.
הם הציעו את הבית למכירה ומצאו חיש מהר קונה שהיה מעוניין לרכוש את הבית ואף הסכים לשלם להם את המחיר שביקשו.
כשהקונה העביר את פרטי הבית לבדיקת עורך דינו, התברר כי למרות שהקבלן התחייב כלפי יאיר ודבורה בהסכם הרכישה לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) הוא לא עשה זאת. בינתיים הקבלן חיסל את עסקיו ואין למי לפנות.
עורך הדין ששכר הקונה הפוטנציאלי יעץ לו שלא לרכוש את הבית של יאיר ודבורה ולחפש לעצמו בית אחר.

במאמר זה אתייחס לבעיות הנובעות מאי רישום נכס (בית או דירה) בטאבו לאורך שנים וכיצד יש להתמודד עימן.
יצוין כי הדברים לא בהכרח רלבנטיים לכל בית או דירה שאינם רשומים בטאבו אלא לנכסים שאין שום גורם שמטפל ברישומים הנוגעים אליהם (לא מינהל מקרקעי ישראל, לא חברה משכנת וגם לא חברה קבלנית או יזמית אחרת).

בעייתיות בזיהוי הנכס - אחת הבעיות המרכזיות הנובעות מאי רישום בית או דירה בטאבו היא בעיית הזיהוי של הנכס. בעיה זו מתעוררת ביתר שאת כאשר על אותה חלקה או על אותו מגרש בנויים מספר נכסים (מספר דירות או מספר בתים). במקרה כזה, ואם אין רישום של בית משותף יש קושי לזהות איזה נכס (בית או דירה) שייך לאיזה בעלים. בעיה זו עשויה להקשות הן במקרה שהבעלים מעוניין במכירת הנכס והן במקרה שהבעלים יהיה מעוניין ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא.

בעייתיות ביכולת המכירה של הנכס - מכיוון שנכס (בית או דירה) שאינו רשום בטאבו "סובל" מפגם משפטי, הרי שקונה פוטנציאלי שיהיה מעוניין ברכישתו, עלול להקשיב לעצת עורך דינו, להיבהל מהפגם, ולהימנע מרכישת הנכס. כך יוצא, שבית או דירה שאינם רשומים בטאבו כמו שצריך, קשה יותר למכור מכיוון שיש פחות אנשים שיהיו מעוניינים ברכישתם.

קושי בקבלת הלוואות מגובות במשכנתא - אחד השימושים הנפוצים שעושים אנשים בנכס שהם רוכשים הוא שעבוד של הנכס (הבית או הדירה) לטובת הבטחת החזר הלוואה. לעיתים ההלוואה נלקחת למימון הרכישה של הנכס (הבית או הדירה) ולעיתים ההלוואה נלקחת בשלב מאוחר יותר, כשהבעלים של הנכס (הבית או הדירה) נזקק לכסף. כאשר הנכס (הבית או הדירה) אינו רשום בטאבו, לעיתים הבנק יערים קשיים ולא יאפשר לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא כנגד הנכס. זה יכול להיות בעייתי, הן לבעלים המעוניין בנטילת הלוואה נוספת והן בעת שאותו בעלים יהיה מעוניין במכירת הנכס (הבית או הדירה).

הקושי גובר ככל שחולף הזמן. כמו במקרה של יאיר ודבורה, חלוף הזמן מרע בצורה משמעותית את המצב.
הנסיבות שונות ממקרה למקרה: חברות בעירבון מוגבל שחדלו מלפעול, משום שפשטו את הרגל, התפרקו, או מסיבה אחרת; אנשים שהיו בחיים בעת רכישת הנכס (הבית או הדירה) נפטרו בינתיים ואת היורשים שלהם קשה לאתר; משרד עורכי הדין שטיפל בעניין אינו קיים יותר וכך הלאה.
התוצאה היא אותה תוצאה - ככל שחולף הזמן כך יקשה לאתר את המסמכים הרלבנטיים, את האנשים או הגופים הרלבנטיים, לתקן את המעוות ולרשום את הנכס (הבית או הדירה) בטאבו.

עוד יצוין כי ככל שחולף הזמן גדלים הסיכויים שחלק מהדיירים המחזיקים בדירה או בבית הצמודים יעשו שינויים בנכסים שלהם, המהווים חריגות בנייה אסורות, והדבר יקשה אף יותר על הרישום בטאבו.

ירידה אמיתית בשווי הנכס. לכל נכס (בית או דירה) יש מחיר. גם לבית או דירה ה"סובלים" מכל הבעיות שתוארו לעיל יש מחיר. אין ספק שמחירם יהיה נמוך יותר ממחירו של נכס דומה אשר זכויות הבעלות בו רשומות בטאבו "כמו שצריך" על שם בעליו.
מדוע ההפחתה במחיר? משום שמדובר ב"פגם" משפטי רציני בנכס, הפוגע ביכולת הסחירות שלו (היכולת למכור או להעביר אותו לאחר), הפוגע ביכולת למשכן אותו ולהשתמש בו כבטוחה להלוואה וכיו"ב.

הפתרון המוצע והוא רלבנטי לכל מי שקנה בית או דירה מקבלן או יזם - לנהל מעקב צמוד אחרי הקבלן / היזם או עורך הדין שמטפל בנושא ולבדוק מדי מספר חודשים איך נושא הרישום התקדם.
ברגע שמזהים שהתהליך "תקוע" מכל סיבה שהיא (העניין לא מטופל כמו שצריך, הקבלן פשט את הרגל וכיו"ב), מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום על מנת שייעץ איך להמשיך ולטפל בנושא.
אם פונים לעורך דין בזמן כמעט תמיד ניתן למצוא פתרון ולהביא לרישום הזכויות בטאבו.
בכל מקרה, שכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם שיטפל בנושא בטל לעומת הפגיעה בשווי הנכס שעשויה להגיע לעשרות אלפי דולרים ואף למעלה מכך.



הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.


אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.