אנשים רבים חולמים כל חייהם על בית בכפר. ציוץ הציפורים בבוקר. נוף ירוק בחלון.
אולם, הדרך למימוש החלום כרוכה בלא מעט סיכונים ומוקשים.
במאמר זה אתייחס לבדיקות הנדרשות על מנת להימנע מאותם מוקשים הצפויים בשלב די מוקדם של התהליך - הסיכונים המשפטיים שברכישת המגרש המיועד לבניית הבית או ברכישת בית צמוד קרקע מוכן וקיים.
1. זהות הבעלים של הנכס - זוהי הבדיקה הראשונית והבסיסית ביותר הנדרשת ממי שמעוניין לרכוש מגרש או בית - מטרתה לוודא שהאדם עימו הרוכש מדבר ומנהל מו"מ על התנאים לרכישת הנכס הוא הבעלים האמיתי שלו. יש לבקש מאותו אדם המציג עצמו כבעלי הנכס להמציא אישור מלשכת רישום המקרקעין / מינהל מקרקעי ישראל / החברה המשכנת או כל גורם אחר המנהל את הרישום ביחס לנכס המעיד על כך שהוא הבעלים של הנכס.
2. הנכס נקי מכל חוב או שעבוד - בדיקה בסיסית נוספת ולא פחות חשובה - חשוב לוודא שהנכס אינו מעוקל / משועבד / ממושכן לטובת חובות של בעל הנכס.
הבדיקה היא משולבת - גם אצל הגורם שמנהל את המרשם ביחס לנכס (לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, החברה המשכנת או הגורם הרלבנטי) וגם במרשמי רשם המשכונות ו/או רשם החברות (במידה ובעל הנכס הוא חברה).
3. האם התוכניות החלות על הנכס מתאימות לייעודו - בדיקה זו ניתן לבצע במשרדי הוועדה המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לקבל פירוט מצב תכנוני ביחס לנכס (רצוי בכתב). פירוט זה כולל את כל התוכניות שחלות על הנכס. מהפירוט ניתן ללמוד מהו הייעוד של הנכס (מגורים, מסחר, משרדים וכיו"ב), מהן זכויות הבנייה האפשריות (שנוצלו או שלא נוצלו), והאם ניתן באמת לבנות על הנכס את המבנה שהרוכש מתכנן.
4. האם יש זהות בין היתר הבנייה לבין הנכס הבנוי בפועל - בדיקה זו ניתן לבצע בארכיון תיקי הבניין של הרשות המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לעיין בתיק הבניין של הנכס. בתיק זה נמצא כל החומר הרלבנטי לנכס החל מהבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, ההיתר שניתן בפועל וכל תכתובת אחרת רלבנטית לנכס שנכתבה במהלך השנים.
מכיוון שבנכסים רבים נעשו חריגות בנייה לא מאושרות (ללא הוצאת היתר מתאים) חשוב לוודא שיש זהות בין מה שאושר כדין לבין מה שבנוי בפועל.
יצוין בהקשר זה, כי שימוש בנכס ללא היתר חושף הן את המשתמש והן את הבעלים להליכים פליליים.
5. האם ננקטו נגד בעלי הנכס בעבר או בהווה הליכי תכנון ובניה - בדיקה זו, כמו הבדיקה הקודמת, ניתן לבצע בתיק הבניין של הנכס. בגין כל הליך תכנון ובניה אמורה להיות תכתובת (כגון דו"ח הפקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שנשלחו לבעלי הנכס וכיו"ב).
חשוב לעיין במסמכים האלה לפני ביצוע העסקה, במידה והם קיימים. משמעותם היא שהרשות המקומית נקטה / נוקטת בהליכים כנגד בעלי הנכס ואם העניין לא הוסדר, עלול הרוכש להידרש ולבוא בנעלי המוכר בעניין זה.
6. מה מתוכנן מסביב לנכס? - במידה ובמגרשים הגובלים בנכס יש כרגע גינה, בית צמוד קרקע נמוך, מגרש ריק וכיו"ב - ייתכן שכבר כעת מתוכננת הקמת מגדל רב קומות, מרכז מסחרי או כל שימוש אחר אשר עלול להוות מטרד, או אשר הרוכש לא היה רוכש את המגרש לו היה יודע שכך יהיה.
בדיקה זו ניתן לבצע במשרדי הועדה המקומית שהנכס מצוי בשטחה. בד"כ הדבר כרוך בתיאום פגישה מראש. מבקשים לקבל אינפורמציה לגבי התוכניות החלות ביחס לכל המגרשים הגובלים בנכס.
7. מהם התשלומים שישלם הקונה עם רכישת הנכס? - על הרוכש לבדוק מהם התשלומים החלים עליו בקשר לרכישת הנכס, על מנת להיערך לכך בהתאם.
גם ביחס לתשלומים הידועים של מס רכישה יש לעיתים "הפתעות" כשהנכס אינו מסווג כבית מגורים (לדוגמא - בנייתו לא הושלמה או שהוא מסווג כ"דירת נופש").
בנוסף לתשלום מס רכישה, שכ"ט למתווך ושכ"ט לעורך הדין, יש לעיתים תשלומים הנדרשים למינהל מקרקעי ישראל ו/או לוועדה המקומית (לדוגמא - כאשר הרוכש יבקש לממש את אחוזי הבנייה של הנכס שלא נוצלו).
8. מהם התשלומים שישלם המוכר עם מכירת הנכס? - לכאורה, מדובר בתשלומים החלים על המוכר, ומשכך הם אינם עניינו של רוכש הנכס.
בפועל, על מנת שהרוכש יוכל להגן על האינטרסים שלו כמו שצריך, ולדאוג לכך שיוכל בסופו של יום לרשום את הזכויות בנכס על שמו (הליך שמותנה בכך שהמוכר שילם את כל המסים החלים עליו), עליו להעריך את התשלומים החלים על המוכר ולדאוג שאלה יוותרו בידיהם הנאמנות של עורכי הדין עד שיוסדר תשלום כל המסים ע"י המוכר.
9. האם יש בנכס פגמים נסתרים? פגמים נסתרים כשמם כן הם - פגמים הנסתרים מהעין במבט ראשון (ולעיתים גם שני).
לעיתים, מדובר בפגמים שגם המוכר אינו מודע אליהם. לעיתים, מדובר בפגמים שהמוכר מעוניין להסתירם.
פגמים נסתרים הנם שונים ומגוונים במהותם והם מחייבים לעיתים מספר בדיקות של הנכס ולעיתים בדיקתו באמצעות מומחים מתחומים מגוונים - החל מבעיות רטיבות או ניקוז, שינויים שנעשו בנכס בעבר ובמסגרתם הוסרו קורה או קיר תומך (אשר יש בהם כדי לפגוע ביציבות המבנה), השכן בנכס הצמוד הינו שכן טורדני או מתופף מקצועי המתאמן בבית שעות רבות כל יום וכיו"ב.
ביחס לפגמים אשר מבחינת הרוכש הנם בלתי נסבלים - מומלץ לערוך את הבדיקות הנדרשות.
10. האם לרוכש יש יכולת כלכלית להשלים את העסקה? לכאורה, מדובר בשאלה טריוויאלית. אולם, אי תשלום במועד הינו הפרה של הסכם המכר אשר בד"כ כרוכה בתשלום פיצוי נכבד. רוכשים רבים מתכננים לקחת הלוואה המגובה במשכנתא למימון רכישת הנכס. מומלץ לגשת למספר בנקים למשכנתאות, להגיש בקשה (עם כל הניירת הנדרשת) ולוודא שהבנק מאשר נטילת ההלוואה בסכום המתוכנן.
כמו כן, לעיתים רכישה של נכס כרוכה במכירתו של נכס אחר. חשוב לוודא שלוחות הזמנים בשני החוזים מקבילים. לדוגמא - התשלום עבור הנכס הנרכש צפוי להתבצע בסמוך לאחר קבלת התשלום בסכום דומה עבור הנכס הנמכר.
כן, מחירן של עסקאות רבות ננקב בדולרים. במציאות שבה שער החליפין של הדולר תנודתי כדאי לעשות התאמה בין המקורות לשימושים - דהיינו, אם הכספים באמצעותם משולמת תמורת הנכס מתקבלים ממכירתו של נכס אחר בהתאם לשע"ח של הדולר - מחיר הנכס הנרכש יהיה צמוד לדולר. אם, לעומת זאת, רוב הכסף מגיע מחסכונות שקליים או ממשכנתא שקלית - כדאי לקבע את מחיר הנכס לשקל, וכך להימנע מחשיפה מיותרת לסיכוני הפרשי שער.
הבדיקות לעיל, הינן הבדיקות הראשוניות והכלליות הנדרשות ברכישה של מגרש המיועד לבנייה או של בית צמוד קרקע. בהתאם לסוג העסקה ומצב הנכס, לעיתים קרובות נדרשות בדיקות נוספות. על מנת להשלים את העסקה בהצלחה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן ולעיתים אף בשירותיהם של אדריכל ו/או שמאי מקרקעין.
גם בשלב הבנייה ו/או השיפוץ צפויים מוקשים שכדאי ואפשר להימנע מהם ואליהם אתייחס במאמרים הבאים.
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור
עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, קבלנות ונדל"ן http://www.rk-law.co.il
