קניית דירה מכונס נכסים 

החיפוש המתמיד אחר פתרונות למציאת נדל"ן במחירים שניתן לעמוד בהם, מביא לא אחת רוכש דירה פוטנציאלי לשקול קניית דירה אשר נמכרת בהליך של כינוס נכסים.

תופעת מכירת הדירות במסגרת הליכי כינוס נכסים התגברה בשנים האחרונות בשל העובדה שהבנקים הציעו משכנתאות לכל דורש ובסכומי עתק, כאשר ההון העצמי של הרוכשים מאד נמוך. עד מהרה, התברר כי רבים מלוקחי המשכנתאות אינם יכולים לעמוד בתשלומים, מה שמביא מיד את אותם מוסדות פיננסיים לבצע פעולות למימוש הדירות ששועבדו כבטוחה לעמידה בתנאי המשכנתא. על כך יש להוסיף את המשבר הכלכלי שפקד את ישראל בשנת 2000, וכן המשבר הכלכלי הנוכחי אשר מביאים להתרבות מקרי פשיטות הרגל והקפאות הליכים של חברות ועסקים קטנים, במסגרתם ממומשים נכסי נדל"ן בהליכים של כינוס נכסים.

ככלל, הליך של מכירת דירה בכינוס נכסים מנוהל ע"י בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל באמצעות כונס נכסים שמונה על ידם, בדר"כ עוה"ד של אחד הנושים (הגופים או האנשים להם חייבים בעלי הדירה חובות). על כונס הנכסים לפרסם מודעה בעיתונים היומיים במסגרתה מציע לציבור להציע הצעות לרכישת הדירה, כאשר בצמוד לכל הצעה יידרש המציע להפקיד ערבות בנקאית בסך של כ-10-15% משווי ההצעה. עם קבלת ההצעות מבצע כונס הנכסים התמחרות בין כל המציעים לאחריה קובע כונס הנכסים איזה הצעה הוא מקבל, ואין זו חייבת להיות ההצעה הגבוהה אם כי בדר"כ היא זו שמתקבלת. לאחר קבלת ההצעה ישנם תנאים ברורים שעל המציע לעמוד בהם על מנת לממש את זכייתו ולאחר שחותם על הסכם המכר המוכתב מראש ע"י כונס הנכסים, מוגש ההסכם לאישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.

לכאורה, הליך אטרקטיבי של רכישת דירה בצורה מהירה וחלקה ובמחיר נמוך יותר - האומנם?

כמו בכל עניין, ישנם פנים לכאן ולכאן.

להלן נביא מספר נקודות חשובות שיסייעו במערך השיקולים בטרם כניסה להליך של רכישת דירה במסגרת הליך של כינוס נכסים:

בדיקת כדאיות: לכאורה ישנה נטייה לחשוב כי מחירי דירות הנמכרות בהליך של כינוס נכסים הינם נמוכים יותר תמיד, ואולם המציאות מכתיבה תוצאות שונת. בשל שכיחות התופעה והעובדה שיזמי נדל"ן ואפילו רוכשי דירות רגילים הבינו את הפוטנציאל הרב ברכישת דירות מכינוס נכסים, נוצר מצב בו כאשר מדובר בדירות באזורים מבוקשים, מחירי הדירות שנמכרות הינו מחיר שוק רגיל לכל דבר ועניין. לפיכך, כדאי לבדוק היטב האם אכן מדובר בהוזלה של עלות הדירה, זאת ע"י קבלת חוות דעת שמאית לעניין ערך הדירה, בטרם מתן ההצעה לכונס הנכסים.
הליך בפיקוח בית המשפט: בהתאם לדין, נכס שנרכש במסגרת הליך של כינוס נכסים נרכש כשהוא "נקי" מכל שיעבוד, עיקול וכל זכות אחרת של צד שלישי. מהבחינה הזאת לא צפויות כל הפתעות בניגוד לרכישת דירת יד שניה, וזהו יתרונו הגדול של ההליך. כמו כן, העסקה מהירה יחסית ומשאושרה העסקה ע"י בית המשפט אין אפשרות לכונס הנכסים לחזור בו. יתרה מכך, רישום הנכס נעשה על ידי כונס הנכסים בניגוד למצב של קניית דירה יד שניה בה מוטלת חובת הרישום על הקונה בדר"כ. מאידך, כל עוד העסקה לא אושרה ע"י בית המשפט יכול כונס הנכסים לחזור בו, וכמו כן אם מדובר בעסקה שאינה סבירה אין זה ברור כלל שבית המשפט יאשרה.
רכישת הדירה AS IS: חסרונו הגדול של ההליך הוא העובדה שכונסי הנכסים מנסחים הסכם במסגרתו הדירה נמכרת כפי שהיא, תוך ויתור מפורש של הקונה על כל טענה שהיא הנוגעת לפגמים ו/או בעיות שיש בדירה. במצב דברים שכזה, חשוב מאד לבדוק היטב את הדירה הנרכשת, שכן אם לאחר מכן מתגלות עובדות כמו ליקויי בניה חמורים, חריגות בניה וכדומה, הרי שהרוכש "תקוע" עם נכס בעייתי כשהוא נעדר יכולות לתבוע פיצויים. עניין זה מקבל משנה תוקף, לאור העובדה שדירות רבות הנמכרות בהליך של כינוס נכסים הינן דירות מוזנחות שלא תוחזקו, ואף לעיתים נהרסו במכוון ע"י החייבים.
החייב יכול להופיע מ"משום מקום": אנשים נוטים לשכוח כי בכל הליך של רכישת דירה מכינוס נכסים, ישנו חייב שהבנק לוקח ממנו בכוח את הדירה. אותו חייב, ייתכן מאד שכאשר יידחק אל הפינה, ינסה לגייס כספים לשם פדיון חובותיו וקבלת הדירה בחזרה. זכות השמורה לו תמיד כל עוד העסקה לא אושרה, ואם הוא יעשה כן, עשויה העסקה להיפתח למו"מ מחודש ו/או להתבטל.
סיכומו של דבר: אין רשימה זו באה להמליץ האם להיכנס להליך של רכישת דירה במסגרת כינוס נכסים או לא, ותמיד יש לבחון כל עסקה לגופה. יחד עם זאת, ביקשנו לשפוך מעט אור על הסוגיה תוך מתן מספר נקודות למחשבה במסגרת השיקולים ששוקל רוכש פוטנציאלי.

כך או כך, ולאור הדברים המתוארים לעיל המלצתנו היא לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין למן תחילת הדרך ועל מנת שילווה את הרוכש בכל השלבים של רכישת הדירה, תוך שמירה על האינטרסים שלו מול כונס הנכסים.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.