דחיית בקשה לפסק-דין הצהרתי לפיו הדירה בה מתגוררת המערערת הינה בבעלותה המלאה והבלעדית 

ע"א 3379/07, אביבה חליו נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ ואח'

כבוד השופט א' א' לוי, כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ח' מלצר


06.04.2009

העובדות:
1. ביום 6.6.1999 נחתם הסכם בין המערערת לבין בעלה לשעבר (להלן: "דוד"), למכירת דירת המגורים של השניים לבעל תמורת 750,000 ש"ח שישולמו למערערת. בהסכם נקבע כי התשלום יתבצע בשלושה תשלומים. לשם רכישת הדירה לווה דוד 520,000 ש"ח מהמשיב, בנק משכן. ברם, הסכום של 30,000 ש"ח האחרונים לא שולם, הרישום לא השתנה ודוד לא קיבל חזקה בדירה. עם זאת, החוזה לא בוטל, והמערערת לא עדכנה שום גורם בכך שדוד לא עמד בהתחייבויותיו.
2. בשנים שלאחר מכן, שבו לסירוגין המערערת ודוד לחיות יחדיו בדירה. בחודש דצמבר 2002 החל הבנק בהליכים נגד דוד עקב כך שלא עמד בתשלומי ההחזר של ההלוואה. בתביעתה טענה המערערת, כי הזכויות בדירה רשומות על שמה בלבד, וכי לא נרשמה כל הערת אזהרה או משכנתא לטובת דוד או לטובת הבנק. על-כן, יש למשיב, לכל היותר, זכות חוזית כלפי דוד ובוודאי שלא זכות קניינית כלפי כולי עלמא.

החלטה:
3. הסוגיה המשפטית העומדת להכרעתנו במקרה זה היא אם יש באופן בו ירד הבנק ישירות לדירה נושא חוזה המכר, שהזכויות בה רשומות על שם המערערת, משום פגם. ברע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק משכן, פ"ד נו(5) 593 (2002), נקבע כי הבנק לא יכול לרדת ישירות לדירת המוכרים במקרה של ביטול הסכם המכר, והדבר נכון גם במקרה בו חתמו המוכרים על התחייבות דוגמת זו שעליה חתמה המערערת. אולם, במקרה שטיינמץ דובר בשני צדדים שהיו זרים זה לזה והתקשרו כדי לבצע עסקת אמת. בנוסף, הועברו לידי המוכר רק 40 אחוזים ממחיר הדירה המוסכם ובשל כך, הוא מיהר וביטל את החוזה. במקרה שלפנינו מדובר במקרה בו המוכרת והקונה עשו יד אחת כדי לקבל הלוואה מהבנק, הרוב המכריע של התמורה הועברה למוכרת, והחוזה מעולם לא בוטל.
4. זאת ועוד, להלכת שטיינמץ נקבעו חריגים בפסיקה. כך למשל בפרשת שפייזמן (ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן פ"ד נז(2) 145 (2003)): "כאשר מוכח כי חוזה המכר שנחתם בין המוכר לקונה אינו אלא חוזה למראית עין שכל תכליתו להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים במרמה שלא במטרה להשיבם, משתנה האיזון בין הזכויות, כפי שנקבע בעניין שטיינמץ, ויש להחיל את החריג לכלל, אשר נקבע בהלכת שפייזמן, לפיו יכול הבנק תם הלב לרדת במישרין לדירתו של המוכר שנטל חלק בקנוניה נגדו". (ע"א 4407/06 בנק הפועלים בע"מ נ' זכריה, פסקה 23 לפסק-דינה של השופטת ע' ארבל (לא פורסם, 17.9.2008)).
5. הואיל והמערערת נטלה חלק פעיל בקנוניה שמטרתה הייתה להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים תוך הצגת מצג שווא של מכירת הדירה, אין לאפשר למי שהערים על בנק כדי לזכות בהלוואה, ובמשך שנים ארוכות נהנה מפירותיה מבלי להשיבה, ליהנות מסעד הצהרתי שיגן עליו מפני המלווה.