ע"א 8537/06, אברהם סויסה ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין, כבוד השופט א' רובינשטיין, כבוד השופט י' דנציגר
עו"ד אורי נוה למערערים; עו"ד אלון מגן למשיב
03.02.2009
העובדות:
1. ביום 7.2.1994 התקשר היזם עם מנהל מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח לפיו הוא מתחייב לבנות על מגרש בקרית עקרון דירות מגורים. למטרה זו התקשר היזם עם הקבלן בהסכם קומבינציה. לצורך מימון הפרויקט חתם היזם על הסכם הלוואה עם הבנק-המשיב. כנגד ההלוואה התחייב היזם לרשום משכנתא על זכות החכירה לטובתו של המשיב, ומשכן את זכויותיו האחרות במגרש. ביום 23.11.1997 נחתם הסכם חכירה בין היזם לבין המינהל, אולם לא נרשמה משכנתא על המקרקעין.
2. ביום 11.12.1997 רכשו המערערים מהיזם ומהקבלן את דירה על המגרש כשהיא במצב שלד. הוסכם כי הזכויות בדירה כפופות להתחייבות לרישום משכנתא או למשכנתא. המערערים המשיכו לבנות את הדירה ובמהלך שנת 1998 השכירו אותה. לאחר שהיזם לא עמד בהסכם ההלוואה החל המשיב בהליכי מימוש המשכון ובהליכים למימוש הדירה. המערערים מבקשים להירשם כחוכרים לדורות בדירה ולקבוע כי המשכון שנרשם לטובת המשיב חל על הקרקע הריקה בלבד ולא על הדירה.
החלטה:
3. שתי שאלות בלבד צריכות להכרעה בענייננו: האחת, באיזו זכות - משכון או משכנתא - מחזיק המשיב? אם התשובה לשאלה הראשונה היא שהמשיב מחזיק במשכון, אזי מתעוררת השאלה השנייה, והיא: על אלה נכסים חל המשכון?
4. ההבחנה בין משכון על זכויותיו האובליגטוריות של היזם לבין משכנתא על המקרקעין יש לה חשיבות רבה לעניין טיב הבטוחה ולעניין דרך הבחינה במקרה זה, וזאת הגם שבסופו של יום ובנסיבות העניין התוצאה אינה משתנה. כאשר מדובר במשכנתא על מקרקעין, הנכס נשוא הבטוחה הוא זכויות קנייניות במקרקעין. לעומת זאת, כאשר מדובר במשכון על זכויות חוזיות הנוגעות למקרקעין הנכס נשוא הבטוחה הוא זכות אובליגטורית השייכת לחייב. שוני זה משליך כאמור ישירות על טיבה של הבטוחה ועל ערכה. במקרה הראשון יכול בעל הבטוחה להיפרע מהתמורה המשולמת תמורת הזכויות הקנייניות במקרקעין ואילו במקרה השני יכול בעל הבטוחה להיפרע ממימוש זכויותיו החוזיות של החייב.
5. במקרה זה, היזם לא נרשם כחוכר במרשם המקרקעין וממילא לא יכולה הייתה להירשם משכנתא על המגרש. במצב זה נותר המשיב עם משכון על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל בלבד.
6. מכאן לשאלה בדבר היקף תחולתו של המשכון שהוטל על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל. זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל קבועות בהסכמים שבינו לבין המנהל, וביניהן הזכות להירשם כחוכר במרשם המקרקעין וזכות ההחזקה במקרקעין. לפי הסכם החכירה זכויות אלה נפרשות על המחוברים ומכאן שזכותם החוזית של המערערים להחזיק בדירה נסוגה מפני זכותו של המשיב, הצומחת ממשכון ששוכלל ברישום, להעביר את זכויותיו של היזם לצורך פירעון החוב.
כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין, כבוד השופט א' רובינשטיין, כבוד השופט י' דנציגר
עו"ד אורי נוה למערערים; עו"ד אלון מגן למשיב
03.02.2009
העובדות:
1. ביום 7.2.1994 התקשר היזם עם מנהל מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח לפיו הוא מתחייב לבנות על מגרש בקרית עקרון דירות מגורים. למטרה זו התקשר היזם עם הקבלן בהסכם קומבינציה. לצורך מימון הפרויקט חתם היזם על הסכם הלוואה עם הבנק-המשיב. כנגד ההלוואה התחייב היזם לרשום משכנתא על זכות החכירה לטובתו של המשיב, ומשכן את זכויותיו האחרות במגרש. ביום 23.11.1997 נחתם הסכם חכירה בין היזם לבין המינהל, אולם לא נרשמה משכנתא על המקרקעין.
2. ביום 11.12.1997 רכשו המערערים מהיזם ומהקבלן את דירה על המגרש כשהיא במצב שלד. הוסכם כי הזכויות בדירה כפופות להתחייבות לרישום משכנתא או למשכנתא. המערערים המשיכו לבנות את הדירה ובמהלך שנת 1998 השכירו אותה. לאחר שהיזם לא עמד בהסכם ההלוואה החל המשיב בהליכי מימוש המשכון ובהליכים למימוש הדירה. המערערים מבקשים להירשם כחוכרים לדורות בדירה ולקבוע כי המשכון שנרשם לטובת המשיב חל על הקרקע הריקה בלבד ולא על הדירה.
החלטה:
3. שתי שאלות בלבד צריכות להכרעה בענייננו: האחת, באיזו זכות - משכון או משכנתא - מחזיק המשיב? אם התשובה לשאלה הראשונה היא שהמשיב מחזיק במשכון, אזי מתעוררת השאלה השנייה, והיא: על אלה נכסים חל המשכון?
4. ההבחנה בין משכון על זכויותיו האובליגטוריות של היזם לבין משכנתא על המקרקעין יש לה חשיבות רבה לעניין טיב הבטוחה ולעניין דרך הבחינה במקרה זה, וזאת הגם שבסופו של יום ובנסיבות העניין התוצאה אינה משתנה. כאשר מדובר במשכנתא על מקרקעין, הנכס נשוא הבטוחה הוא זכויות קנייניות במקרקעין. לעומת זאת, כאשר מדובר במשכון על זכויות חוזיות הנוגעות למקרקעין הנכס נשוא הבטוחה הוא זכות אובליגטורית השייכת לחייב. שוני זה משליך כאמור ישירות על טיבה של הבטוחה ועל ערכה. במקרה הראשון יכול בעל הבטוחה להיפרע מהתמורה המשולמת תמורת הזכויות הקנייניות במקרקעין ואילו במקרה השני יכול בעל הבטוחה להיפרע ממימוש זכויותיו החוזיות של החייב.
5. במקרה זה, היזם לא נרשם כחוכר במרשם המקרקעין וממילא לא יכולה הייתה להירשם משכנתא על המגרש. במצב זה נותר המשיב עם משכון על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל בלבד.
6. מכאן לשאלה בדבר היקף תחולתו של המשכון שהוטל על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל. זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל קבועות בהסכמים שבינו לבין המנהל, וביניהן הזכות להירשם כחוכר במרשם המקרקעין וזכות ההחזקה במקרקעין. לפי הסכם החכירה זכויות אלה נפרשות על המחוברים ומכאן שזכותם החוזית של המערערים להחזיק בדירה נסוגה מפני זכותו של המשיב, הצומחת ממשכון ששוכלל ברישום, להעביר את זכויותיו של היזם לצורך פירעון החוב.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
