הכי חשוב מתי קונים דירה ולא בכמה מאת שי ניסים מחברת לי מרשל 

מאת : שי ניסים יזם ומרצה נדל"ן בכיר

עיתוני הכלכלה כבר מדפיסים שחור על גבי לבן "המיתון כאן" חברות ובעלי עניין מפרסמים במדורים השונים את עשרת האסטרטגיות להישרדות בתקופת האטה כלכלית, בכותרות כאלו ואחרות. כיצד נוכל לדעת אם אכן מתקרב מיתון ואיך ישפיע על משקיע הנדל"ן? בהיבטים מאקרו כלכליים, כשמתקרב מיתון, אנו עדים לארבע תופעות מרכזיות: מגמה של העלאת ריבית: נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית, כתגובה לאינפלציה הגבוהה. צמצום האשראי ללקוחות: הבנקים, לעולם הראשונים לחזות מיתון. כחלק ממדיניות "הידוק החגורה", מצמצמים הבנקים במתן הלוואות ואשראים ללקוחות (אם בגובה המינוף או בקיומה או אי קיומה של מתן הלוואה). עלייה בשיעור האבטלה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את העלייה בשיעורי האבטלה וכך גם אמצעי התקשורת השונים. עלייה במחירי חומרי הגלם: מחירי הנפט ושאר הסחורות ממשיכים לעלות. כתוצאה מכך נוצרים עודף היצע של דירות בכינוס נכסים, מאחר והמגמה של הבנק היא לממש את הכסף. בתקופת טרום מיתון או מיתון, הבנק מזהה ביקושים לנכסים ומוציא אותם לכינוס. במילים אחרות, בתקופת מיתון מס' הדירות המוצעות על ידיי כינוס נכסים גדולה במאות אחוזים מבתקופות צמיחה ואופוריה. בנוסף ניתן להבחין באווירת שוק לא מציאותית: מחירים גבוהים של נכסים אשר מעטים מן האנשים יכולים לממנם. ניתן להרויח כסף גם בשעת מיתון, לשם כך יש להתמקד בנכסים אותם כדאי לממש ונכסים בהם כדאי להשקיע. נכסים למימוש בתקופת טרום מיתון הנם דירות שהושקעו בהן שיפוץ או השבחה, מגרש שקיבל היתר בנייה או נכס מסחרי אשר התשואה פחות מ 9% שנתית. נכסים לרכישה והשקעה בזמן מיתון הם דירות לפני שיפוץ אשר מאבדות מערכם עקב אווירת שוק יורד, דירות עם פוטנציאל השבחה לצורכי אקזיט, מגרשים חקלאיים לא מופשרים אשר מאבדים מיוקרתם בזמן מיתון. המכירה של נכסים אלו בזמן מיתון היא קלה יחסית בשל הגורמים הבאים : היתרון היחסי בנכס משודרג של משקיע לעומת דירה סטנדרתית יד שניה באותו מחיר. דירות מושכרות בתשואה רווחית יותר - מצב הרוח הכללי מכניס אותנו לאוירת שוק של הידוק חגורה ,אנחנו קונים פחות נכסים, אבל משכירים יותר דירות ולכן מחירי השכירות מאמירים והתשואות על דירות הופכות לרווחיות מאד. בתקופה זו ההיצע עולה על הביקוש והמחירים צונחים מטה. המרוויחים הגדולים הם המשקיעים אשר "יוצאים לקניות" ורוכשים בצורה נבונה ומושכלת בזמן שפל ולא בזמן צמיחה. הביקוש לרכישה יורד בתקופה הזו, הבנקים מהדקים חגורות, הפעילות הנדלנ"ית יורדת ורק יודעי דבר מוצאים את ממונם. מחירי השכירות עולים, מחירי הדירות והקרקע יורדים. כשהשוק עולה חזרה, נהנים המשקיעים מעליית ערך משמעותית וקוטפים את רווחי המימוש בהנאה. והגלגל חוזר על עצמו .  www.leemarshel.co.il     שי ניסים