על אדם הרוכש דירה, להיות סקרן ולברר האם רוכש הוא גם זכויות בניה 

ת"א 1377/00, גבר ירון נ' רשות הפיתוח-באמצעות מנהל מקרעי ישראל - מחוז ת"א

כב' השופטת:ד' פלפל


24.08.2006

העובדות:
התובע, עו"ד במקצועו, הוא בעל הזכויות להירשם כבעלים ובעל זכות החזקה בדירה בבית הנמצא ברחוב שערי ניקנור 9 יפו. הוא רכש את הזכויות בדירה כנאמן בעבור קבוצה של נהנים. הרכישה נעשתה לשם שיפוץ והרחבה, כך שייבנו מספר מירבי של דירות מגורים. התביעה הוגשה ע"י התובע בשמם של 6 מתוך 7 נהנים.
לטענת התובע החלו להתגלות בעיות בין הצדדים לאחר שהגיש בקשה להיתר בניה; הנתבעת גרסה שעליו לשלם בגין זכויות בניה השייכות לבנין ואשר הושארו בידיה מלכתחילה, באשר היא הבעלים של כל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בחלקה; מכאן שאם ברצונו לשפר את המקום, עליו לרכוש ממנה את הזכויות.
התובע רכש את הזכויות בשתי עסקאות, שהוא גורס בדיעבד שהן בכלל בבעלותו. לעמדתו, הוא עשה כן, אחרת לא יכול היה לממש את תוכניתו לשיפור ולבניה. בתובענה זו עותר התובע שיוחזר לו התשלום בגין זכויות הבניה שרכש, ואשר היו שייכות לו מלכתחילה; וכן פיצוי ושיפוי בגין כל ההוצאות שהוציא למטרת הרכישה, וכן פיצוי בגין עיכובים שהיו במתן היתרים.

החלטה:
1. ברמה העקרונית אחוזי בניה זו זכות ששייכת לכל הבעלים. זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע שעליה ניצב בית משותף שייכות במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף. עם העברת הבעלות עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם. הלכות עקרוניות אלה מחייבות בדיקה פרטנית כלומר האם בעסקה המקורית רכשו הדיירים זכאים (הדיירים הראשונים) גם את זכויות הבניה, שהרי הם יכלו להעביר, כאמור, רק מה שיש להם. המסקנה שאליה יש להגיע היא כי לפי המסמכים הקיימים, הדיירים הראשונים - זכאים - לא רכשו זכויות בניה; ביהמ"ש מציין ואומר כי התובע, בהיותו עו"ד יכול היה לצפות לפרשנות מעין זו, ולכן נזהר מעריכת יותר מדי בירורים בהקשר לזכויות.
2. אדם הרוכש בנין בסדר גודל של כמיליון דולר בעבורו ובעבור מוטבים, אמור להיות "סקרן לדעת" ,שזו ההגדרה המינורית ביותר לתיאור המצב, אם יש לו עוד איזה הטבות, ואולי שמא גם הגבלות על הרכוש שהוא קונה. אבל כאן הסקרנות לא היתה מתכונות הרוכש, והוא השאיר את המצב כמות שהוא מבלי לערוך בירורים נוספים.
3. בענייננו, בעסקה של כמיליון דולר : מסיקים שהתייחסות לאחוזי בניה - רובריקה שמחוקה - מעידה דווקא על אחוזי בניה שיש לרוכשי הדירה. השארת הרובריקה הדנה באחוזי בניה בטופס דיווח - מעידה על אחוזי בניה ועל ניסוח קפדני כדי להימנע ממיסים. תקנון שהינו חלק מהסכם הרכישה שקריאה בו מעידה על כך שזכויות לאחוזי הבניה נשארים אצל הנתבעת - מניחים שזה סעיף סטנדרטי, למרות שקיימת ידיעה שאולי תקנון נמצא בתיק אחר במינהל. מבקשים מהמוכר פטאל את כל המסמכים הרלבנטיים מבלי לפרט, ולדרוש את התקנון. מסקנת ביהמ"ש מנתוני הבסיסהינה כי מתעורר הרושם שהתובע ועדיו לא רצו לשאול "שאלות מיותרות" ולא להעיר דובים מרבצם. ביהמ"ש התרשם ששלושת עורכי הדין שבדקו את הנושא בזמן אמת, סברו, כנראה, "שעלו" על מציאה נדלני"ת, לפי הבנתם הם את המסמכים. הבדיקה שהם ערכו בנושא היתה ממוקדת, במובן זה שמה שעניין אותם זה הוא האם אחוזי הבניה שייכים לדירה אם לאו, וזאת לאור כוונתם לבנות. הבדיקה נעשתה ע"י הצגת מינימום שאלות אפשרי, וע"י כך שנושא זכויות הבניה - לא אוזכר במפורש.
המסמכים מעידים על כך שהנתבעת שיירה לעצמה את אחוזי הבניה, שיירה לעצמה את האפשרות לבנות ברכוש המשותף כמו גם את האפשרות להחריג חלקים מהרכוש המשותף ולמוכרם. לאור כל האמור דוחה ביהמ"ש את התביעה.