ע"א 3996/05, מינהל מקרקעי ישראל נ' רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ ואח'
כבוד השופטים ד' ביניש, מ' נאור וא' חיות
עו"ד נעמי זמרת למערער, עו"ד עמירם עדיני למשיבים
05.08.2007
העובדות:
1. הורי המשיבים, התקשרו בשנת 1953 בחוזה עם חברת מהדרין בע"מ (להלן: מהדרין) לחכירת משנה של 2 חלקות חקלאיות בשטח כולל של 49 דונם באזור נתניה, אותן חכרה מהדרין מרשות הפיתוח בחכירה ראשית.
2. מהדרין העבירה בשנת 1969 את זכויותיה כחוכרת ראשית בחלקות להורי המשיבים, לאחר שהחלקות עברו הליך פרצלציה והפכו לחלקה אחת מאוחדת המשתרעת על שטח של 53,914 מ"ר (כ-54 דונם) (להלן: החלקה). זכויות החכירה שרכשו הורי המשיבים כאמור עוגנו בחוזה חכירה משנת 1969, שנחתם בינם ובין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: חוזה החכירה והמערער בהתאמה). בעקבות פטירתם של הורי המשיבים ירשו המשיבים את מלוא זכויות החכירה בחלקה בחלקים שווים ביניהם.
3. ביום 3.7.1995 נתקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 727 (להלן: המועצה והחלטה 727 בהתאמה), אשר נועדה ליצור מלאי של קרקעות זמינות לבנייה בדרך של הפשרת קרקעות חקלאיות, תוך מתן תמריץ כלכלי לחוכרי אותן קרקעות לוותר על הזכויות בהן. משכך, התקשרו המשיבים עם המערער בהסכם מיום 2.12.1999 (להלן: הסכם הפיצוי) לפיו קיבלו תמורת הויתור על הזכויות בחלקה קרקע חלופית ופיצוי כספי בשווי כולל העולה כדי 4,773,111 ש"ח.
4. אולם, בעוד שהמערער סבר כי סכום זה ממצה את הפיצוי המגיע למשיבים מתוקף החלטה 727, סברו המשיבים כי אין הדבר כך וכי על פי אותה החלטה קמה לכל אחד מהם לחוד הזכות לפיצוי בגין חלקו בקרקע באופן המעמיד את הפיצוי הכולל על סכום גדול בהרבה, המסתכם בכ-4 מליון ש"ח נוספים.
5. למרות המחלוקת הנ"ל בחרו הצדדים להתקשר בהסכם הפיצוי ולבצעו תוך שהותירו בידי המשיבים את הזכות לנקוט בהליך משפטי מתאים לקבלת הפרש הסכום הנטען על ידם. בינתיים ניתן בביהמ"ש פסק-דין הקובע כי החלטה 727 הינה בלתי-סבירה בעליל ועל כן בטלה (בג"ץ 244/00, להלן: עניין שיח חדש), אלא שביטולה אינו גורע מזכויות לפיצוי שרכשו המשיבים בהתאם להסכם הפיצוי אשר נחתם קודם לכן.
6. בתביעה הכספית טוענים המשיבים כי זכויותיהם בקרקע כחוכרים במשותף מקימות לכל אחד מהם זכות עצמאית לפיצוי כלפי המערער כדי חלקו היחסי בקרקע ועל-כן יש להוסיף לפיצוי שקיבלו סכומי כסף גבוהים, וזאת בניגוד לעמדת המערער הסבור כי הזכות לפיצוי, כמו הזכויות בקרקע, אף היא זכות משותפת לכל בעלי הזכויות כאחד ועליהם לחלוק בה ביניהם.
7. ביהמ"ש קמא קיבל בעניין זה את עמדת המשיבים וקבע כי לכל אחד מהם אכן עומדת מכוח החלטה 727 זכות עצמאית לקבלת פיצוי מן המערער. מכאן הערעור שבפנינו.
הערעור נתקבל.
החלטה:
1. הפיצוי הניתן לחקלאי פרטי מכוח החלטה 727 בגין ויתורו על שטח שגודלו כגודל "נחלה" כמקובל באזורו, זהה לזה של חוכר בתנאי נחלה כקבוע בסעיף 2(ג) להחלטה (להלן: פיצוי בשיעור גבוה). ואילו עבור מוותר השטח המוחכר העולה על שטח נחלה כאמור, זכאי החקלאי הפרטי לשיעורי פיצוי מופחתים הניתנים ל"מעבד עונתי" (כקבוע בסעיפים 5(א) ו-(ב) להחלטה) (להלן: פיצוי בשיעור נמוך).
1. בעניינינו לא הייתה בין הצדדים מחלוקת על כך שעניינם של המשיבים בא בגדרו של סעיף 3 להחלטה 727 ("פיצויים לחקלאי פרטי"); כי שטחה של החלקה נשוא הערעור הינו כ-54 דונם; וכי גודל הנחלה המקובל באותו אזור הינו 30 דונם, אותם יש לחשב בכל מקרה לפי פיצוי בשיעור הגבוה. השאלה היא האם כאשר מדובר באותו שטח קרקע יש אכן הצדקה לשוני כה מהותי בסכומי הפיצוי המגיעים לפי החלטה 727 בגין ביטול חכירתו של חוכר בודד לעומת ביטול חכירתם של חוכרים משותפים?
2. ביהמ"ש אינו סבור, בניגוד לגישת ביהמ"ש קמא, כי הנורמה המרכזית המקרינה על פירוש הוראותיה של החלטה 727 יסודה בדיני הקניין. ככל שעניין לנו בשאלת פירוש הוראות ההחלטה, אין מדובר במרכיב ממרכיביה של זכות החכירה אלא בזכאות לפיצוי שהיא חיצונית לאותה זכות. פירוש הסעיף נגזר בראש ובראשונה מן המדיניות ומן התכליות אותן ביקשה המועצה להגשים בעת קבלת החלטה 727
3. מהיבט זה נוצר בענייננו מצב דברים מיוחד משום שבעניין שיח חדש ביהמ"ש הגיע למסקנה כי החלטה 727 סותרת עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי בשל הוראות הפיצוי המפליגות שנקבעו בה וכי דינה בשל כך להתבטל. המקרה שבפנינו נמנה אמנם עם אותם המקרים אשר לגביהם יושמו הוראות החלטה 727 למרות הקביעה בדבר בטלותה. אך בהחלטת הבטלות יש כדי להשפיע על פרשנות ההחלטה. ביטולה של החלטה מחייבת גישה מצמצמת ומדיניות של "יד קמוצה" לעניין היקף הפיצוי המשתלם על ידי המערער. מסקנה זו שוללת את עמדת המשיבים לפיה יש לחשב את היקף הפיצוי באופן "נדיב" ובזיקה למספר החוכרים, והיא תומכת בבירור בעמדת המערער לפיה יש לחשב את היקף הפיצוי בזיקה לגודל השטח בלבד, יהא מספר החוכרים אשר יהא.
4. אף הרציונאלים העומדים ביסודו של מוסד השיתוף במקרקעין באופן כללי מביאים למסקנה כי ציפייתם הסבירה של בעלי זכויות במשותף בנכסים, דוגמת המשיבים, הינה לחלוק ביניהם את אותן ההכנסות שהיה מפיק בעלים יחיד של החלקה.
5. התוצאה היא כי חישוב הפיצוי המגיע לחוכר חקלאי על פי החלטה 727 יהא כשיטת המערער ולא יושפע ממספר החוכרים במשותף של אותה יחידת קרקע.
כבוד השופטים ד' ביניש, מ' נאור וא' חיות
עו"ד נעמי זמרת למערער, עו"ד עמירם עדיני למשיבים
05.08.2007
העובדות:
1. הורי המשיבים, התקשרו בשנת 1953 בחוזה עם חברת מהדרין בע"מ (להלן: מהדרין) לחכירת משנה של 2 חלקות חקלאיות בשטח כולל של 49 דונם באזור נתניה, אותן חכרה מהדרין מרשות הפיתוח בחכירה ראשית.
2. מהדרין העבירה בשנת 1969 את זכויותיה כחוכרת ראשית בחלקות להורי המשיבים, לאחר שהחלקות עברו הליך פרצלציה והפכו לחלקה אחת מאוחדת המשתרעת על שטח של 53,914 מ"ר (כ-54 דונם) (להלן: החלקה). זכויות החכירה שרכשו הורי המשיבים כאמור עוגנו בחוזה חכירה משנת 1969, שנחתם בינם ובין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: חוזה החכירה והמערער בהתאמה). בעקבות פטירתם של הורי המשיבים ירשו המשיבים את מלוא זכויות החכירה בחלקה בחלקים שווים ביניהם.
3. ביום 3.7.1995 נתקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 727 (להלן: המועצה והחלטה 727 בהתאמה), אשר נועדה ליצור מלאי של קרקעות זמינות לבנייה בדרך של הפשרת קרקעות חקלאיות, תוך מתן תמריץ כלכלי לחוכרי אותן קרקעות לוותר על הזכויות בהן. משכך, התקשרו המשיבים עם המערער בהסכם מיום 2.12.1999 (להלן: הסכם הפיצוי) לפיו קיבלו תמורת הויתור על הזכויות בחלקה קרקע חלופית ופיצוי כספי בשווי כולל העולה כדי 4,773,111 ש"ח.
4. אולם, בעוד שהמערער סבר כי סכום זה ממצה את הפיצוי המגיע למשיבים מתוקף החלטה 727, סברו המשיבים כי אין הדבר כך וכי על פי אותה החלטה קמה לכל אחד מהם לחוד הזכות לפיצוי בגין חלקו בקרקע באופן המעמיד את הפיצוי הכולל על סכום גדול בהרבה, המסתכם בכ-4 מליון ש"ח נוספים.
5. למרות המחלוקת הנ"ל בחרו הצדדים להתקשר בהסכם הפיצוי ולבצעו תוך שהותירו בידי המשיבים את הזכות לנקוט בהליך משפטי מתאים לקבלת הפרש הסכום הנטען על ידם. בינתיים ניתן בביהמ"ש פסק-דין הקובע כי החלטה 727 הינה בלתי-סבירה בעליל ועל כן בטלה (בג"ץ 244/00, להלן: עניין שיח חדש), אלא שביטולה אינו גורע מזכויות לפיצוי שרכשו המשיבים בהתאם להסכם הפיצוי אשר נחתם קודם לכן.
6. בתביעה הכספית טוענים המשיבים כי זכויותיהם בקרקע כחוכרים במשותף מקימות לכל אחד מהם זכות עצמאית לפיצוי כלפי המערער כדי חלקו היחסי בקרקע ועל-כן יש להוסיף לפיצוי שקיבלו סכומי כסף גבוהים, וזאת בניגוד לעמדת המערער הסבור כי הזכות לפיצוי, כמו הזכויות בקרקע, אף היא זכות משותפת לכל בעלי הזכויות כאחד ועליהם לחלוק בה ביניהם.
7. ביהמ"ש קמא קיבל בעניין זה את עמדת המשיבים וקבע כי לכל אחד מהם אכן עומדת מכוח החלטה 727 זכות עצמאית לקבלת פיצוי מן המערער. מכאן הערעור שבפנינו.
הערעור נתקבל.
החלטה:
1. הפיצוי הניתן לחקלאי פרטי מכוח החלטה 727 בגין ויתורו על שטח שגודלו כגודל "נחלה" כמקובל באזורו, זהה לזה של חוכר בתנאי נחלה כקבוע בסעיף 2(ג) להחלטה (להלן: פיצוי בשיעור גבוה). ואילו עבור מוותר השטח המוחכר העולה על שטח נחלה כאמור, זכאי החקלאי הפרטי לשיעורי פיצוי מופחתים הניתנים ל"מעבד עונתי" (כקבוע בסעיפים 5(א) ו-(ב) להחלטה) (להלן: פיצוי בשיעור נמוך).
1. בעניינינו לא הייתה בין הצדדים מחלוקת על כך שעניינם של המשיבים בא בגדרו של סעיף 3 להחלטה 727 ("פיצויים לחקלאי פרטי"); כי שטחה של החלקה נשוא הערעור הינו כ-54 דונם; וכי גודל הנחלה המקובל באותו אזור הינו 30 דונם, אותם יש לחשב בכל מקרה לפי פיצוי בשיעור הגבוה. השאלה היא האם כאשר מדובר באותו שטח קרקע יש אכן הצדקה לשוני כה מהותי בסכומי הפיצוי המגיעים לפי החלטה 727 בגין ביטול חכירתו של חוכר בודד לעומת ביטול חכירתם של חוכרים משותפים?
2. ביהמ"ש אינו סבור, בניגוד לגישת ביהמ"ש קמא, כי הנורמה המרכזית המקרינה על פירוש הוראותיה של החלטה 727 יסודה בדיני הקניין. ככל שעניין לנו בשאלת פירוש הוראות ההחלטה, אין מדובר במרכיב ממרכיביה של זכות החכירה אלא בזכאות לפיצוי שהיא חיצונית לאותה זכות. פירוש הסעיף נגזר בראש ובראשונה מן המדיניות ומן התכליות אותן ביקשה המועצה להגשים בעת קבלת החלטה 727
3. מהיבט זה נוצר בענייננו מצב דברים מיוחד משום שבעניין שיח חדש ביהמ"ש הגיע למסקנה כי החלטה 727 סותרת עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי בשל הוראות הפיצוי המפליגות שנקבעו בה וכי דינה בשל כך להתבטל. המקרה שבפנינו נמנה אמנם עם אותם המקרים אשר לגביהם יושמו הוראות החלטה 727 למרות הקביעה בדבר בטלותה. אך בהחלטת הבטלות יש כדי להשפיע על פרשנות ההחלטה. ביטולה של החלטה מחייבת גישה מצמצמת ומדיניות של "יד קמוצה" לעניין היקף הפיצוי המשתלם על ידי המערער. מסקנה זו שוללת את עמדת המשיבים לפיה יש לחשב את היקף הפיצוי באופן "נדיב" ובזיקה למספר החוכרים, והיא תומכת בבירור בעמדת המערער לפיה יש לחשב את היקף הפיצוי בזיקה לגודל השטח בלבד, יהא מספר החוכרים אשר יהא.
4. אף הרציונאלים העומדים ביסודו של מוסד השיתוף במקרקעין באופן כללי מביאים למסקנה כי ציפייתם הסבירה של בעלי זכויות במשותף בנכסים, דוגמת המשיבים, הינה לחלוק ביניהם את אותן ההכנסות שהיה מפיק בעלים יחיד של החלקה.
5. התוצאה היא כי חישוב הפיצוי המגיע לחוכר חקלאי על פי החלטה 727 יהא כשיטת המערער ולא יושפע ממספר החוכרים במשותף של אותה יחידת קרקע.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
