עמ"נ 201/08, אשר נוף נ' מנהלת הארנונה עיריית חיפה
כב' השופט ר. שפירא
21.05.2008
העובדות:
1. בפנינו ערעור על החלטת ועדת הערר שליד עיריית חיפה (להלן: "הועדה") מיום 19.9.07, במסגרתה נקבע כי יש לקצוב את משך זמן הפטור לשיפוצים שניתן למערער בגין נכס השייך לו והמצוי ברח' יוסף 36א' חיפה ל-60 יום בלבד.
2. בהחלטת הועדה נקבע כי הפטור לבניין שנהרס או ניזוק עד כדי שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו ניתן בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), אך במקרה זה, מאחר שהמקרה אינו עונה על המבחן האובייקטיבי למונח "בניין שניזוק" ובשים לב לערך הדירה, מיקומה, סטנדרט הבניה והשיפוץ ובעיקר שטחה (24 מ"ר) אין זה סביר כי השיפוץ ייערך חמישה חודשים כפי שטוען המערער, ולכן המערער זכאי לפטור שיפוצים בן 60 יום בלבד.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. ביהמ"ש לעניינים מנהליים, גם כשהוא דן בערעור מנהלי, כפוף לעקרונות היסוד של הליך השיפוט המנהלי. ביהמ"ש בוחן את החלטת הרשות ע"פ עילות הביקורת שבמשפט המנהלי, ואינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הרשות כל עוד החלטת הרשות איננה חורגת ממתחם הסבירות.
2. במקרה זה לא נתמלאו התנאים להתקיימות סעיף 330 לפקודה, ולכן אין להעניק למערער פטור בלתי מוגבל בזמן. סעיף 330 קובע כי בניין אשר בגינו משתלמת ארנונה אשר נהרס או ניזוק עד כדי שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא יהיה חייב בארנונה מיום שנמסרה הודעת המחזיק.
3. ארנונה מוטלת בשל הנאת המשתמש בנכס משירותיה הציבוריים של הרשות המקומית. כאשר הבניין נהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא ניתן ליהנות משירותי הרשות המקומית, ומטעם זה אין להשית ארנונה על בעליו.
4. המבחן לצורך הערכת מידת הנזק שנגרם לבניין, הינו מבחן אובייקטיבי של הביטוי מבנה "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו"- על המערער להוכיח כי הנכס אינו ניתן לשימוש. המבחן הכלכלי משמש כלי עזר להכרעה בשאלת מצבו של הבניין, ובאמצעותו בודקים את כדאיות השיפוץ של המבנה שניזק- על המערער להוכיח כי אין כדאיות כלכלית בשיפוץ הנכס.
5. הנזק לבניין הפטור מתשלום ארנונה, חייב להיות כזה השולל מהבניין את ערכו כבניין. רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות, עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהיה זכאי לפטור לפי סעיף 330. אין כל אפשרות לקבוע כלל, שיתאים לכל המקרים, ובכל מקרה יש צורך לקבוע את מצב המבנה ולהכריע לגופו של עניין.
6. אין די בכך שהנכס נטוש ומוזנח כדי לזכות בפטור. אין די בהיות הנכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה. הזנחה ממושכת, אף שעשויה לפגוע במצב הנכס, אין בה כשלעצמה להביא למסקנה כי תנאי הפטור התקיימו.
7. על הטוען לפטור לפי סעיף 330 להוכיח את טענתו באמצעות חוות דעת של שמאי בנוגע לשווי הנכס לעומת עלות השמשתו.
8. משהודיע המערער לעירייה על בקשתו לפטור ע"פ סעיף 330, התבקש לספק אישורים לשיפוצים המתבצעים. המערער לא עשה כן. לא ניתן לטעון טענה סתמית מבלי לספק לרשות את ההוכחות והאישורים הדרושים המצביעים על כך שאכן מתבצעים שיפוצים הממלאים אחר דרישות הסעיף. המערער אף לא הציג חוו"ד מטעמו בפני הועדה.
9. לכן, המערער לא עמד בנטל ההוכחה לשם מתן הפטור. המערער לא הוכיח כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה הכספית לשיפוצו איננה סבירה. אין די לעניין זה בתמונות שצולמו ע"י המערער, שכן גם אם הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו בתקופה שבעניינה נתבקש הפטור, תיתכן האפשרות להשמישו בעלות סבירה. לעניין זה, אין להטיל על הרשות להביא חוות דעת שמאי לגבי עלות השיפוץ או ערכו של הנכס, ונטל זה נותר לפתחו של מבקש הפטור. המערער לא עמד בנטל זה.
10. אי קיום חיבורי קבע של חשמל ומים אינו שולל בהכרח את הגדרת הדירה כדירת מגורים. כל עוד יש טעם כלכלי לשפץ דירת מגורים מוזנחת, היא נותרת דירת מגורים. אין הכרח כי כל המתקנים יהיו שלמים ותקינים.
11. אחת ממטרות החוק היא עידוד שיפוץ נכסים והשמשתם. מסיבה זו אין להעניק פטור לתקופה בלתי מוגבלת. בין העבודות שמציין המערער כי הוא מבצע בנכס, כלולות גם עבודות חריגות, המצביעות על כך כי מטרת המערער אינה רק הבאת הנכס למצב שמיש, אלא שדרוגו. לכן, אין המדובר רק בביצוע עבודות בשל חדלונו של הנכס, אלא בשיפוצו. בנסיבות אלו, הגבלת תקופת הפטור ע"י הועדה הייתה מוצדקת, לאור תכלית סעיף 330 לפקודה.
12. הנטל בגין מתן פטור למערער מוטל על כלל ציבור משלמי המיסים, אשר אינו צריך לשאת בעלותו רק משום שהמערער בחר לשפץ את המבנה בעצמו במשך זמן העולה על הנדרש ובצורה מקיפה.
13. ביהמ"ש סבור כי החלטת הועדה להעניק למערער פטור מארנונה למשך 60 ימים הינה סבירה ואין להתערב בה, מאחר והמערער לא עמד בתנאי סעיף 330 לפקודה לפיו ניתן לתת פטור שאינו מוגבל בזמן.
כב' השופט ר. שפירא
21.05.2008
העובדות:
1. בפנינו ערעור על החלטת ועדת הערר שליד עיריית חיפה (להלן: "הועדה") מיום 19.9.07, במסגרתה נקבע כי יש לקצוב את משך זמן הפטור לשיפוצים שניתן למערער בגין נכס השייך לו והמצוי ברח' יוסף 36א' חיפה ל-60 יום בלבד.
2. בהחלטת הועדה נקבע כי הפטור לבניין שנהרס או ניזוק עד כדי שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו ניתן בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), אך במקרה זה, מאחר שהמקרה אינו עונה על המבחן האובייקטיבי למונח "בניין שניזוק" ובשים לב לערך הדירה, מיקומה, סטנדרט הבניה והשיפוץ ובעיקר שטחה (24 מ"ר) אין זה סביר כי השיפוץ ייערך חמישה חודשים כפי שטוען המערער, ולכן המערער זכאי לפטור שיפוצים בן 60 יום בלבד.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. ביהמ"ש לעניינים מנהליים, גם כשהוא דן בערעור מנהלי, כפוף לעקרונות היסוד של הליך השיפוט המנהלי. ביהמ"ש בוחן את החלטת הרשות ע"פ עילות הביקורת שבמשפט המנהלי, ואינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הרשות כל עוד החלטת הרשות איננה חורגת ממתחם הסבירות.
2. במקרה זה לא נתמלאו התנאים להתקיימות סעיף 330 לפקודה, ולכן אין להעניק למערער פטור בלתי מוגבל בזמן. סעיף 330 קובע כי בניין אשר בגינו משתלמת ארנונה אשר נהרס או ניזוק עד כדי שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא יהיה חייב בארנונה מיום שנמסרה הודעת המחזיק.
3. ארנונה מוטלת בשל הנאת המשתמש בנכס משירותיה הציבוריים של הרשות המקומית. כאשר הבניין נהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא ניתן ליהנות משירותי הרשות המקומית, ומטעם זה אין להשית ארנונה על בעליו.
4. המבחן לצורך הערכת מידת הנזק שנגרם לבניין, הינו מבחן אובייקטיבי של הביטוי מבנה "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו"- על המערער להוכיח כי הנכס אינו ניתן לשימוש. המבחן הכלכלי משמש כלי עזר להכרעה בשאלת מצבו של הבניין, ובאמצעותו בודקים את כדאיות השיפוץ של המבנה שניזק- על המערער להוכיח כי אין כדאיות כלכלית בשיפוץ הנכס.
5. הנזק לבניין הפטור מתשלום ארנונה, חייב להיות כזה השולל מהבניין את ערכו כבניין. רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות, עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהיה זכאי לפטור לפי סעיף 330. אין כל אפשרות לקבוע כלל, שיתאים לכל המקרים, ובכל מקרה יש צורך לקבוע את מצב המבנה ולהכריע לגופו של עניין.
6. אין די בכך שהנכס נטוש ומוזנח כדי לזכות בפטור. אין די בהיות הנכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה. הזנחה ממושכת, אף שעשויה לפגוע במצב הנכס, אין בה כשלעצמה להביא למסקנה כי תנאי הפטור התקיימו.
7. על הטוען לפטור לפי סעיף 330 להוכיח את טענתו באמצעות חוות דעת של שמאי בנוגע לשווי הנכס לעומת עלות השמשתו.
8. משהודיע המערער לעירייה על בקשתו לפטור ע"פ סעיף 330, התבקש לספק אישורים לשיפוצים המתבצעים. המערער לא עשה כן. לא ניתן לטעון טענה סתמית מבלי לספק לרשות את ההוכחות והאישורים הדרושים המצביעים על כך שאכן מתבצעים שיפוצים הממלאים אחר דרישות הסעיף. המערער אף לא הציג חוו"ד מטעמו בפני הועדה.
9. לכן, המערער לא עמד בנטל ההוכחה לשם מתן הפטור. המערער לא הוכיח כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה הכספית לשיפוצו איננה סבירה. אין די לעניין זה בתמונות שצולמו ע"י המערער, שכן גם אם הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו בתקופה שבעניינה נתבקש הפטור, תיתכן האפשרות להשמישו בעלות סבירה. לעניין זה, אין להטיל על הרשות להביא חוות דעת שמאי לגבי עלות השיפוץ או ערכו של הנכס, ונטל זה נותר לפתחו של מבקש הפטור. המערער לא עמד בנטל זה.
10. אי קיום חיבורי קבע של חשמל ומים אינו שולל בהכרח את הגדרת הדירה כדירת מגורים. כל עוד יש טעם כלכלי לשפץ דירת מגורים מוזנחת, היא נותרת דירת מגורים. אין הכרח כי כל המתקנים יהיו שלמים ותקינים.
11. אחת ממטרות החוק היא עידוד שיפוץ נכסים והשמשתם. מסיבה זו אין להעניק פטור לתקופה בלתי מוגבלת. בין העבודות שמציין המערער כי הוא מבצע בנכס, כלולות גם עבודות חריגות, המצביעות על כך כי מטרת המערער אינה רק הבאת הנכס למצב שמיש, אלא שדרוגו. לכן, אין המדובר רק בביצוע עבודות בשל חדלונו של הנכס, אלא בשיפוצו. בנסיבות אלו, הגבלת תקופת הפטור ע"י הועדה הייתה מוצדקת, לאור תכלית סעיף 330 לפקודה.
12. הנטל בגין מתן פטור למערער מוטל על כלל ציבור משלמי המיסים, אשר אינו צריך לשאת בעלותו רק משום שהמערער בחר לשפץ את המבנה בעצמו במשך זמן העולה על הנדרש ובצורה מקיפה.
13. ביהמ"ש סבור כי החלטת הועדה להעניק למערער פטור מארנונה למשך 60 ימים הינה סבירה ואין להתערב בה, מאחר והמערער לא עמד בתנאי סעיף 330 לפקודה לפיו ניתן לתת פטור שאינו מוגבל בזמן.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
