חותמים על תמא 38 ? 

תמ"א 38, היא תכנית ממשלתית שמטרתה: שיפוץ מבנים ישנים באופן שיחזק אותם למקרים של רעידת אדמה, שהסיכוי הוא די גבוה שתתרחש ישראל. בנוסף, המדינה מגדילה את היצע הדירות הנמצאות בשוק ללא הקצה של אדמה לבניה. כל שנשאר לדיירים למצוא יזם שיסכים לעשות זאת. בתמורה, מקבל היזם זכויות בנייה נוספות בבניין לאחר שיפוצו וחיזוקו.

קבלנים רבים החלו להיכנס לתוך תחום התמ?א הרחבת מבנים. התכנית הפכה לדרך פופולרית בה אנשים קונים דירות. בעידן בו בכל שבוע שומעים על קבלן שנקלע לקשים. הנה הדברים הכי נפוצים שרוב האנשים שוכחים לבדוק ועלולים לעלות להם מאות אלפי שקלים

1. חובה לבדוק: מי היזם ומי הקבלן?

הבדיקה הראשונית היא רקע של היזם. האם יש לו נסיון קודם בפרויקטים דומים או שמא זה הפרויקט הראשון שלו? האם מדובר באדם פרטי או בחברה יזמית בעלת נסיון מוכח? שאלה נוספת שיש לשאול, היא מי הקבלן אותו בחר היזם והאם ביצעו שניהם פרויקט כזה בעבר?  יש לזכור, כי מדובר בתכנית ארוכת טווח, בה הקבלן הורס את הבניין הישן או חלק ממנו ובונה במקומו אחד חדש. האם יש לו ניסיון בתחום זה? מה המוניטין שלו בעמידה בזמנים? בדקו את הדברים עם עורך דין מתאים.

2. האם לקבלן יש תעודות הצלחה של פרויקטים דומים?

מומלץ לבדוק פרויקטים דומים אותם ביצע הקבלן, כולל תשאול הדיירים בבניין ובדיקת שביעות רצונם מרמת העבודה, קצב ההתקדמות בפרויקט, שעות העבודה והכי חשוב עמידת בלוח הזמנים. חשוב לזכור כי בכל הנוגע לתמ"א 38 מקבלים הקבלנים זכויות בנייה, אולם אין להם זכות על הקרקע. נתון זה עלול להוות בעיה בכל הנוגע לבטחונות מול הגורם המממן, לכן, חשוב שיהיה לקבלן גב כלכלי איתן. חשוב מאוד לבדוק את ההיבט הזה כדי להימנע ממצב שבו שאתם משלמים - אבל לא רואים לעולם את הדירה המיוחלת.

3. הגב הכלכלי: מי נותן ערבויות לפרויקט?

לא פחות חשוב מאיתנות כלכלית הוא נושא הערבויות אותן מציע היזם. בשום אופן אל תוותרו על ערבות חוק מכר, שמבטיחה תשלום של היזם לבעל הדירה של שווי הדירה החדשה. במקרים בהם הופר החוזה מצד הקבלן, או שהופעל נגדו עיקול או מינוי כונס נכסים. כל הדברים האלו ניתנים לבדיקה ורבים שלא בדקו את הדברים ניכבו בסופו של דבר מקבלנים ופרוייקטים ללא כל ערבות.

4. הזול הוא היקר

תמ?א 38 הוא פרוייקט לא פשוט בו אתם משקיעים הרבה זמן ולא מעט כסף. העניין הוא שרוב האנשים מעדיפים להישען על שיחות סלון וקרובי משפחה שעלולים להטעות אותם. לעומת זאת, אנשים שמגייסים לעזרתם עורך דין מקצועי ובעל ניסיון בתחום ויועצים מקצועיים נוספים, עשויים אולי לשלם על השירות אבל לחסוך מאות אלפי שקלים. עורך הדין יבדוק עבורכם את היסטורית  היזם והקבלן. האם ליזם יש באמת גב כלכלי איתן? האם הקבלן בעל רישיון מתאים ממשרד התמ"ת? ואם שניהם בעלי ניסיון בתחום.

5. זכויות שמגיעות לכם ואסור לשכוח

על היזם לממן תשלום שכר דירה חלופית לתקופת הבנייה. יש לוודא את היכולת של היזם לשלם לדיירים שכר דירה עד לתום העבודה, האם הוסכם גובה הפיצוי במקרה של הפרה וכדומה. כדי להבטיח את העמידה של היזם בהתחייבויותיו בהסכם, יכולים הדיירים לדרוש הקמת בטחונות פיננסיים ומשפטיים. למשל הוכחת איתנות כספית של היזם וכדומה. מומלץ לגייס לעזרתכם צוות מקצועי שיהיה מורכב מעורך דין, אדריכל ושמאי מקרקעין, שילוו את הפרויקט ויהיו לצדכם לאורך כל הדרך.

6. חובה לבדוק: מה אתם באמת מקבלים לאחר סיום הבנייה?

טרם החתימה על הסכם תמ"א 38 חשוב להבין מה מובטח לכם שתקבלו בתום הבנייה. הדיירים מצידם נותנים ליזם זכויות בנייה, כולל תוספת יחידות מגורים שאותן ימכור היזם וירוויח מהן. אולם, על הדיירים להבין מה מובטח להם, מעבר לחיזוק התשתיות כאמצעי בטיחות נגד רעידות אדמה. לרוב, מבטיח היזם לדיירים מעלית חדשה שתותקן בבניין, תוספת של מרפסת שמש, הוספה של חניות, שיפוץ הגינה, חידוש החזית וכדומה. חשוב מאוד לוודא כי כל התוספות יהיו רשומות בהסכם ויבוצעו בהתאם ללוח הזמנים שנקבע.

ייעוץ לתמ"א זה יותר פשוט ממה שאתם חושבים

כאן אנחנו נכנסים לתמונה. נוודא עבורכם את לוח הזמנים המתוכנן לפרויקט, האם עובדי הקבלן מבוטחים בביטוחים המתאימים ומי הכתובת לפנות אליה בכל שאלה, בקשה או הבהרה.  חתימה על הסכם מול יזם או קבלן, או שניהם, ללא ייצוג משפטי  שלכם הוא צעד חסר זהירות שעלול לסבך אתכם ולהציב בפניכם מכשולים רבים, שלא לדבר על עוגמת נפש (והיו דברים מעולם). עם הייצוג והליווי המשפטי אתם תמזערו סיכונים ותשמרו על רכושכם ותגנו על עצמכם מהפרות שונות של ההתחייבויות שחתומים עליהן היזם והקבלן.