אחד השלבים הראשונים בעסקת התחדשות עירונית ואחד החשובים שבהם הוא השלב של בחירת עורך הדין. בשלב המשא ומתן בין בעלי הדירות לבין עורך הדין ביחס להסכם שכר טרחתו, הרי שעורך הדין מייצג את האינטרסים של עצמו בעוד שבעלי הדירות אינם מיוצגים.
במאמר שלהלן אסכם בקצרה את הכללים של המותר והאסור בקשר להסכמי שכר טרחת עורכי הדין אשר מייצגים את בעלי הדירות בעסקאות התחדשות עירונית.
הבעיה העיקרית בכל הקשור להסכם שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות בעסקת התחדשות עירונית היא, שהיזם הוא אשר מממן את שכר טרחתו של עורך הדין מטעם בעלי הדירות, אולם בעלי הדירות הם אשר בוחרים את עורך הדין שלהם והם הלקוח אשר כלפיהם עורך הדין חב בחובות נאמנות ושליחות.
ועדת האתיקה הארצית של עורכי הדין התחבטה בשאלת משולש היחסים שבין עורך הדין של בעלי הדירות – בעלי הדירות – היזם, וכיצד ראוי לנהל את המשא ומתן על הסכם שכר הטרחה של עורך הדין מטעם בעלי הדירות, ומי צריך לחתום על הסכם שכר טרחה כאמור, ולהלן סיכום של עמדתה:
• בעלי הדירות או הנציגות מטעמם הם ורק הם רשאים לנהל משא ומתן עם עורך הדין אשר ייצג את בעלי הדירות.
• לעורך הדין של בעלי הדירות אסור לנהל משא ומתן עם הקבלן/יזם או עם ב"כ הקבלן/יזם על שכר טרחתו.
• בעלי הדירות או הנציגות מטעמם הם ורק הם רשאים לחתום על הסכם שכר הטרחה עם עורך הדין אשר ייצג את בעלי הדירות.
• הקבלן/יזם רשאי להתחייב כלפי בעלי הדירות לשלם לעורך הדין של בעלי הדירות את שכר טרחתו כפי שנקבע בהסכם שכר הטרחה אשר נחתם בין עורך הדין לבין בעלי הדירות. אסור לקבלן/יזם להתחייב ישירות כלפי עורך הדין של בעלי הדירות לשלם את שכר טרחתו.
אסור לעורך הדין של בעלי הדירות להימצא במצב של ניגוד עניינים ועליו לשמור על נאמנות מלאה ללקוחותיו בעלי הדירות ולפיכך אסור לו:
• לייצג את היזם בעסקת ההתחדשות העירונית עצמה.
• לייצג את היזם במכירת דירות היזם לצדדים שלישיים.
• לייצג את היזם בכל הקשור לרישום בלשכת רישום המקרקעין או בכל מקום אחר.
• לייצג את בעלי בדירות במשא ומתן מול היזם, אשר תכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו.
עמדתה הנ"ל של ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין מצאה את ביטויה בהחלטת ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין בישראל אשר מספרה את 4/14, אשר פורסמה ברבעון האתיקה של לשכת עורכי הדין מספר 55 מאוקטובר 2014.
החלטת המשך להחלטת וועדת האתיקה הארצית 4/14 ניתנה בהחלטה מספר 12/16 אשר פורסמה בגיליון אתיקה מקצועית מספר 62 מחודש יולי 2016.
ההחלטות הנ"ל של לשכת עורכי הדין חלות הן על עסקאות תמ"א והן על עסקאות פינוי בינוי, ועל כל עסקת התחדשות עירונית אחרת.
הכותב הינו עו"ד מומחה למיסים, נדל"ן לרבות עסקאות התחדשות עירונית ובוררויות
