מה זה שמאי מקרקעין ומתי אנו יכולים להסתייע במקצועיות והמומחיות שלו בתחום? 

שמאי מקרקעין

מה זה שמאי מקרקעין ומתי אנו יכולים להסתייע במקצועיות והמומחיות שלו בתחום?

התפקיד העיקרי של שמאי מקרקעין היא לבדוק את הזכויות בנכס מקרקעין  הן לפני רכישה והן במכירה או חלוקה בין יורשים.

שמאי מקרקעין נותן הערכה של שווי הזכויות במקרקעין להיום ואינו יכול לחזות את העתיד.

ההערכה היא תמיד במונחי זמן להיום או קביעה של שווי מוקדם יותר בד"כ מתבקש לצורכי מיסוי לתאריך נתון אותו אנו מגדירים עם הלקוח.

לאחר שהגענו לשטח אנו מפיקים דוח מפורט הכולל את תיאור הנכס, מצב משפטי, מצב סטטוטורי, מציינים עסקאות השוואה ומנתחים אותם (הדוח מורכב מגורמים נוספים שאותם לא הזכרתי).

דוח זה מורשה לכתוב רק שמאי מקרקעין עפ"י החוק ויש לו אופי משפטי ולכן נוכל להשתמש בו בעת רכישה לצורכי משא ומתן, הגשה לבנקים, בתי משפט, רשויות המס וכד'.

לפני שאסביר את תפקידו של שמאי מקרקעין אתן דוגמא להמחשת הנושא:

לקוח מהמרכז רצה לרכוש דירה בשטח של כ 100 מ"ר (לפי מדידה פיזית אשר ביצע) בסכום של 3,000,000 ש"ח.

היה ידוע ללקוח ששווי מ"ר באזור למ"ר בנוי נע סביב 30,000 ש"ח ולכן נראה היה שהעסקה סבירה.

הלקוח רכש את הדירה לבסוף בסכום של 2,950,000 ש"ח והלך לבנק לבקש משכנתא בכדיי שיוכל לשלם את הסכום שהתחייב לו בחוזה הרכישה תמורת הדירה.

הלקוח הסביר לבנק שהוא רוצה מקסימום מימון כ 60% בכדיי שיוכל לשלם את סכום הרכישה.

משרדנו יניב רפאל שמאות מקרקעין נמנה עם שמאי הבנק והופיע ברשימת הבנק.

הלקוח התקשר עם משרדנו בכדיי שנוכל לתת הערכה ללקוח ולבנק לצורך קבלת אשראי בנקאי למשכנתא.

למחרת הגענו לדירה וזאת לאחר שהוצאנו היתר בניה מהעירייה ותיק בית משותף מהטאבו.

בעת הביקור בנכס עם תשריט הדירה מהיתר הבניה ותיק בית משותף ולאחר בדיקה מעמיקה ומקצועית שביצענו,  גילינו ששטח של כ 20 מ"ר נבנו ללא היתר והדירה בכלל מופיעה כדירה שגוייה במיקום (דירה אחרת של השכן).

לאור ממצאים אלו פנינו למזמין השומה והסברנו לו שהוא רכש דירה עם חריגות בניה ולכן השווי של הדירה נמוך מהשווי שהוא רכש ובנוסף קיים זיהוי לא נכון של הדירה (אולי מדובר בטעות ברישום) והחזרנו אותו לעשות את הבדיקות המשפטיות האלו.

כמובן שבמידה והיה מזמין שמאי מקרקעין לביצוע שמאות לפני הרכישה, עוגמת נפש זו והוצאות רבות היו נחסכים ללקוח.