חושבים על רכישת דירה למגורים? אולי כדאי לחשוב שוב ולשקול אלטרנטיבות נוספות 

עוד מהיותנו ילדים, חונכנו על ידי הדור הקודם לצעדים הראשונים כאנשים בוגרים:

• ללכת לאוניברסיטה ולעשות תואר ראשון.
• למצוא עבודה כשכירים במקום טוב, "יציב" ורצוי עם רכב מהחברה.
• לקחת משכנתא ולרכוש דירה בכל מחיר. ורצוי שהמיקום יהיה קרוב להורים כדי שיעזרו להוציא את הילדים מהגן...

ובכן, הדור הקודם לא התכוון לפגוע בנו. הם פשוט חינכו אותנו למה שהיה טוב ונכון לעשות - בזמן שלהם.

מוצאים את עצמכם מבולבלים ומתוסכלים בהשגת יעד מספר 3? כדאי שתקראו טוב את המאמר הבא, הוא עשוי לשנות לגמרי את חייכם.

אז מה זה בעצם אומר "לקחת משכנתא ולקנות דירה" בישראל שנת 2018?

מרבית הזוגות (כ- 70 אחוז מכלל רוכשי הדירות כדירה ראשונה) מעוניינים לרכוש דירה בעלת 4 חדרים.

על פי הלמ"ס, מחיר ממוצע כלל ארצי לדירת 4 חדרים בשנת  2017 הינו כ- 1.47 מיליון שקלים. כמובן, למרבית הזוגות הצעירים אין את הסכום הזה ולכן הם נוטלים משכנתא. על פי הוראות בנק ישראל, אחוז מימון בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה לא יעלה על 75% ממחיר הדירה. מה עם ה- 25% הנותרים? על הזוג הצעיר תוטל המשימה להביא אותם כ"הון עצמי". במילים אחרות, בישראל בשנת 2017 יטול הזוג הצעיר כ- 1,000,000 ש"ח משכנתא לצורך רכישת הדירה הראשונה למגורים.

לאחר שאושרה המשכנתא, שולם שכר טרחת עורך-דין ועמלות בנקאיות הקשורות ללקיחת המשכנתא, מוצא עצמו הזוג הצעיר עם דירת 4 חדרים ללא שום חסכון וחוב לבנק של למעלה מ -1,000,000 ש"ח. כמובן, סכום כה גדול נפרס בממוצע ל- 27 שנים . אך מה שחשוב, לזוג הרגשת נצחון ואופטימיות נצחית.

עולם המשכנתא הוא מהמרתקים שקיימים בעולמות המימון הפיננסי. מבלי להיכנס יותר מידי לקרביים של סוגי המשכנתא, נציין שיש שלושה מרכיבים עיקריים המשפיעים על ההחזר החודשי: ריבית, הצמדה ותקופה.

על מנת להבין מה צפוי להיות גובה ההחזר החודשי, נקח ריבית ממוצעת של 3%, עליית מדד שנתית של 1% ותקופה כאמור, 27 שנים. נכון, ישנם מרכיבים נוספים כמו סוגי מדדים והצמדות, תמהילי משכנתא וביסוס ריביות שונות. אך נתעלם מזה לשם מאמר זה. במקרה זה, המפורט מעלה, גובה ההחזר החודשי יהיה החל מ- 4,507 ש"ח בתחילת התקופה ועם השנים גובה ההחזר יעלה  (על מנת לפצות על עליית המדד) ויגיע לכ- 5,896 ש"ח! כמובן, אל תשכחו את עלות ביטוח המשכנתא שהבנק מחייב את הלווה לעשות, בגובה של 200-400 ש"ח בממוצע. אם הזוג הצעיר (שיסיים את תקופת ההלוואה כבר לא כל כך צעיר), יצליח לעמוד בלוח התשלומים למשך 27 שנים, הסכום המלא אותו ישלם הנו 1,675,935 ש"ח סה"כ. לא הופתעתם? שוב - 1,675,935 ש"ח החזר על 1,000,000 ש"ח הלוואה. וזאת בהנחה שלא קרה משבר כלכלי משמעותי במהלך התקופה והזוג הצליח לעמוד בכל התשלומים לאורך 27 שנים... ואנחנו עדיין רצים בהמוננו לרכוש דירות ולקחת משכנתאות כי זה מה שנכון. לפחות ככה חינכו אותנו...

אם קראתם עד כה, כנראה שעולה השאלה, מה האלטרנטיבה?

טוב ששאלתם! כי האלטרנטיבה היא הרבה יותר הגיונית ופשוטה.

נחזור לזוג הצעיר שהתעניין ברכישת דירת 4 חדרים. על פי הלמ"ס, שכר הדירה הממוצע המשולם בישראל בשנת 2017 הנו 3,799 ש"ח לחודש. כלומר, את אותה דירה ממוצעת שהזוג התעניין לרכוש, באפשרותו לשכור בעלות של 3,799 ש"ח בחודש. יקומו האנשים שיאמרו שבשכירות הכסף הולך לפח ואחרי 30 שנה, עדיין אין לזוג הצעיר, שכבר לא כל כך צעיר, דירה משלו ועדיין עליו לשכור דירה. יודעים מה? הם צודקים. אז מה אפשר לעשות?

זוכרים את ה 470,000 ש"ח שהזוג הצעיר הצליח בזעת אפו לחסוך ולגייס מההורים ושילם בעת רכישת הדירה? מעולה! אילו הזוג הזה היה משקיע אותם באפיק השקעה נדל"ני סולידי, שמייצר כ- 7% תשואה שנתית, הסכום החודשי שהיה מתקבל בכל חודש, צפוי להיות כ- 4,192 ש"ח. כן, 4,192 ש"ח בכל חודש. נכון, סכום זה חייב במס כך שהסכום נטו שישאר לזוג בממוצע (לאחר הפחתת מס בגובה 25%) הוא 3,144 ש"ח לכל חודש.

כמעט כל תשלום השכירות החודשית ישולם מרווחי ההשקעה של ההון העצמי של הזוג הצעיר!

אז כבר לא בדיוק "זורקים את הכסף לפח" כי מישהו אחר משלם לנו את השכירות. אז חוץ מהעובדה שהזוג חסך מההוצאות החודשיות שלו כ- 4,500 ש"ח תשלום משכנתא, וחסך מעצמו את הסיכון שבפיגור או אי יכולת זמנית לתשלום משכנתא, וחסך מעצמו את הסיכונים הרבים הקיימים בלקיחת משכנתא לתקופה כל כך ארוכה, הזוג הצעיר יכול גם לחסוך עכשיו כ-4,500 ש"ח לחודש. אם יחסוך הזוג את הסכום הזה בכל חודש (זוכרים, האפשרות הראשונה חייבה אותם לשלם את הסכום הזה ואף יותר בכל חודש), יחסוך הזוג ב- 27 שנים 1,462,500 ש"ח. וזה מבלי להתחשב בריבית והצמדה שעשויה לאורך השנים גם להעלות סכום זה.
אז לשאלה, מה ישאר לנו לגיל השלישי? מאיזה כסף נחיה אם אין דירה בבעלתנו? הרי התשובה - שכר הדירה ימשיך להיות משולם מרווחי ההשקעה המתקבלים מההון העצמי שהושקע ונגיע לגיל זה עם כמיליון ש"ח לקראת הפנסיה (כי נרצה קצת לבזבז במהלך החיים ולא נחסוך בכל חודש.. בכל זאת, אנחנו בני אדם )