מהי התשואה האמיתית בהשקעת נדלן? 

מהי התשואה האמיתית בהשקעת נדל"ן?

היתרון העיקרי בהשקעה בנדל"ן על פני השקעות באפיקים אחרים הוא המינוף.

נדל"ן הוא מוצר בטוח ביחס למוצרים אחרים שניתן לרכוש במימון בנקאי ולכן בנקים מאפשרים מתן הלוואות, למימון רכישה נדל"נית.

מה גם שהריבית, שהיא בין היתר נגזרת מהסיכון שקיים לצד המלווה, נמוכה יחסית במימון עסקת נדל"ן ביחס לריבית שניתנת במימון עסקאות אחרות – כדוגמת הריבית הניתנת למימון עסק בתחום המסעדנות.

פונקציית הסיכון - סיכוי גורסת שככל שהסיכון גדול יותר כך מצפה המשקיע לסיכוי גדול יותר להצלחה ולהיפך – ככל שהסיכון קטן יותר כך הסיכוי להצלחה קטן יותר.

דוגמא טובה להמחשה היא ההבנה בין השקעה בפק"מ בנקאי רגיל אל מול השקעה בתחום המסעדנות.

השקעה בפק"מ בנקאי היא מאוד בטוחה ונחשבת לסולידית ביותר ולהלן ההסבר:

הריבית האפסית במשק גוררת ריבית אפסית על הפק"מ היות והבנק שבו ינוהל החסכון ילווה את אותו כסף שיופקד בחסכון ללקוח הדורש הלוואה. מכיוון שהריבית לאותו לווה תהיה נמוכה יחסית, הריבית שהחוסך יקבל תהיה נמוכה עוד יותר וזאת לאחר הפחתה דראסטית לטובת רווחי הבנק.

אם נצמד לפונקציית הסיכון - סיכוי, אז ברור שמכיוון שהריבית נמוכה כל כך, צפוי סיכון נמוך להצלחה - בהתאם.

לעומת זאת השקעה בתחום המסעדנות נחשבת למסוכנת, בעיקר לאור הנתון המדאיג לפיו 90% מעסקי המזון נסגרים בשנתיים הראשונות מתחילת הפעילות.

האופטימיים ואוהבי ההרפתקאות שבנינו יגרסו שהנתון דווקא משקף סיכוי גבוה להצלחה – ואכן הם צודקים – רבים וטובים עשו ועושים הון מעסקים מצליחים בענף המזון.

אך הענף הנחשב כאמור למסוכן, מרתיע אפילו את הבנקים שאינם ששים ממילא לממן עסקאות בענף, ולכן גם אם כן יסכימו לממן עסקה שכזו, אז הריבית שישלם היזם תהיה גבוהה עד אסטרונומית, וההלוואה תינתן ברוב המקרים רק כנגד ערבויות אישיות ובטחונות אחרים.

איך ההקדמה הזו קשורה להשקעה בנדל"ן?

לתפיסתי, השקעה בנדל"ן מהווה מעין פרדוקס לפונקציית הסיכון – סיכוי היות ומצד אחד היא בעלת סיכון נמוך יחסית ומן הצד השני היא בעלת סיכוי גבוה יחסית - ואסביר בפירוט.

אחת לכמה שנים בנק ישראל משנה את הקריטריונים וההגבלות באשר לגובה ההלוואה שמורשים הבנקים למשכנתאות ללוות ללווים ביחס להון העצמי שלהם.

כיום ההגבלה עומדת על מימון מקסימלי של 70% מערך הנכס הנרכש לבעלי דירה יחידה, וכן מימון מקסימלי של 50% לרכישת הדירה השנייה ואילך ביחס לערך הנכס הנרכש, וזאת כמובן בתנאי שהלווה ימשכן את החלק שלווה לטובת הבנק.

מכאן שקיים פוטנציאל גבוה שהבנק יממן עשרות רבות של אחוזים מהעסקה - כתלות כמובן בנתונים האישיים של הלווה כגון: הכנסתו, מצבו הבריאותי, גילו, עברו הפיננסי וכו'.

אין שום ענף שיזכה לאחוז מימון שכזה מהבנק!

כיצד אפוא ניתן להרוויח מהמימון של עסקת נדל"ן?

ניקח לדוגמא את פלוני, המשקיע הסולידי בנדל"ן, בעל הון עצמי של 1,000,000ש"ח וברצונו לרכוש דירה בשווי 2,000,000ש"ח

הוא יפנה לבנק לקבלת מימון בגובה 1,000,000ש"ח שעליו ישלם תשלום חודשי בגובה כ 4,500ש"ח (ל 30 שנה בריבית קבועה לא צמודה בשיעור 3.5%)

נניח והדירה תושכר ב 6,500 ש"ח בחודש, אזי ירוויח הפלוני שלנו כ 2,000 ש"ח בכל חודש שמשקף תשואה של 2.4% על ההון העצמי – תשואה נמוכה למדי - אבל יש אבל...

מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה מקום המדינה ועד היום. אגב מגמה זו נכונה ברוב מוחלט של המקומות בעולם.

אציין שגם אם המחירים ירדו לאור תכנית ממשלתית זו או אחרת, אני ומומחים נוספים סבורים שזה יהיה תיקון ולא שינוי מגמה ולכן גם אם בטווח הקצר המחירים ירדו ב 10%-20%, אז בטווח הארוך של עשרות שנים סיכוי גבוה ביותר שיעלו לאין שיעור מאשר אותו תיקון.

מבדיקות סטטיסטיות רבות ומחקרים רבים עולה שמחירי הנדל"ן מכפילים את עצמם בכל כ 7-10 ומכאן גם מחירי השכירות שנגזרים מערך הנכס.

בהנחה שהפלוני שלנו הוא טיפוס המשקיע לטווח הרחוק אז לאחר כ 10 שנים ערך הנכס שלו צפוי לעלות ב 70%-100% (גם אם יהיו תיקונים שליליים) ולכן גם דמי השכירות העתידיים צפויים לנסוק ל 11,000 – 13,000 ש"ח בחודש.

אם נחשב את התשואה במועד זה, ניווכח לדעת שהתשואה השנתית על אותו הון עצמי שהשקיע הפלוני בזמנו בנכס תעמוד על כ 14%!

חברים זו לא המצאה – זו המציאות!

בטוחני שרובכם מכיר משקיעים כאלה ואחרים שזו התשואה שעושים היום על נכסים שרכשו בעבר.

לספקנים בניכם שטוענים, ובצדק, על הצורך בהשקעה בתחזוקת הנכס, מיסים וכו' – אם נסכם את כל ההוצאות הללו לכדי 4% בשנה אז נקבל תשואה נטו בגובה 10% שלבטח תהיה טובה מחלופות אחרות בבוא הזמן.

על אחת כמה וכמה אם יחליט פלוני למכור את הנכס בתום 10 שנות ההשקעה, הוא צפוי לרווח שווה ערך לפי 4 מההון העצמי הראשוני שהשקיע בעת הרכישה בתוספת ההפרש בין דמי השכירות להחזר המשכנתא לאורך כל התקופה!

אם ניקח לדוגמא את משקיעת הנדל"ן פלונית, שמחפשת אפיקי השקעה אטרקטיביים ומהירים יותר, היא תוכל להגיע לתשואה שכזו בטווח זמן קצר הרבה יותר אם תקנה נכס עם פוטנציאל השבחה מיידי, כגון דירה עם אפשרות הרחבה מיידית, שלד של בית פרטי שלא הושלם ונותר להשלים את בנייתו ולמכור אותו ברווח, נכס מסחרי שניתן להסבה למגורים, דירה מכונס נכסים או מחברה פושטת רגל, נכס שניתן לפיצול באופן חוקי או בהליך פרצלציה, מגרש עם הסכם קומבינציה וכו' וכו' וכו'.

השקעה שכזו, ואני מדבר מניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן הן כבעלים של משרד התיווך ויזמות הנדל"ן אשרובילד (AshroBuild) והן כמשקיע פרטי, היא ריאלית מאוד - אך דורשת מהמשקיע להתמיד בחיפושים ולזהות את הפוטנציאל מהר ככל שניתן.

נושא נוסף וקריטי שמשקיעים בנדל"ן חייבים להתחשב בו בשלב בחינת ההשקעה, לאחר הרכישה, תוך כדי החזקת הבעלות על הנכס וכן בעת המכירה הוא - מיסוי המקרקעין.

אין להקל ראש בנושא ויש להיוועץ עם מומחים בתחום בכל שלב בתהליך שכן מיסוי המקרקעין יכול להפוך השקעה כדאית לכאורה להשקעה מפסידה ולהיפך.