כיצד ניתן לדווח על הכנסות שכירות מבלי לשלם מס הכנסה גבוה? 

בתקופה האחרונה אנחנו קוראים בעיתונות על מעלימי הכנסות שכירות שנתפסו על חם על ידי רשויות המסים. שמענו על זוג מיהוד שהחזיקו 15 דירות להשכרה ללא דיווח, ושמענו על תושב רעננה שמשכיר 10 דירות ללא פתיחת תיק במס הכנסה, ואם כל זה לא מספיק, לפני כחודש פורסם גם על תושב חוץ שחשוד בהעלמת 1.5 מליון שקלים מהשכרת 4 דירות שבבעלותו.

רשות המיסים החלה בפעילות מאסיבית לאתר את אותם מעלימים על ידי שליחת בקשות ליותר ממאה אלף איש לדיווח על הכנסותיהם, וזאת כדי להכניס את אותם משכירי דירות לרשת המס בישראל. בשולי הדברים נזכיר כי על פי הפרסומים כארבעים אלף לא השיבו למכתב של הרשות.

קיימים שלושה מסלולי דיווח על הכנסות מדירת מגורים ולכל אחד היתרונות והחסרונות שלו:

• מסלול פטור
• מסלול 10%
• מסלול רגיל

מסלול פטור

היתרון במסלול זה הוא שיש כמובן פטור ממס על הכנסות השכירות אולם הפטור מוגבל לסכום של כ- 5,000 שקלים. כאשר יש הכנסות השכירות גבוהות יותר מתקרת הפטור, קיים מנגנון שמקטין את הפטור ועל היתרה משלמים מס מלא שמתחיל  ב- 31% מס (בהמשך אסביר כיצד ניתן להקטין גם את מדרגת המס הזו). החיסרון במסלול זה הוא שכמוכרים את הנכס תשלום המס בעת המכירה יהיה גבוה יותר משום שיש להוסיף לתמורה את הפחת, כלומר את החלק היחסי מעלות הנכס, מבלי שניתן להשתמש בו בדיווח השוטף של הכנסת השכירות. חסרון נוסף כשמשלמים מס על החלק החייב שמעל תקרת הפטור לא יוכרו כל ההוצאות השוטפות בגין אחזקת הנכס אלא חלק יחסי בלבד.

מסלול 10%

גם במסלול זה היתרון הוא אחוז המס הנמוך, וגם כאן כמו במסלול הפטור יש את החסרון של הוספת הפחת בעת המכירה. אולם במסלול זה יש חסרון נוסף והוא שלא ניתן להשתמש בשום הוצאה שוטפת כדי להקטין את המיסוי. כמו כן, יש לשלם את המס עד סוף ינואר של השנה הבאה (בתכנון מוקדם יש גם כאן מה לעשות).

מסלול רגיל

היתרון במסלול זה הוא שניתן להשתמש בהוצאות השוטפות של אחזקת הנכס כולל הפחת, ולהקטין את הרווח בעזרתם. החיסרון הוא כמובן שיעור המס הגבוה על הרווח שמתחיל במדריגה של 31% מס. אולם,  אם בעל הנכס הגיע לגיל 60  שיעור המס מתחיל במדריגות הנמוכות של 10%.

איך אדע כיצד לשלם את המס הנמוך ביותר? ובאיזה מסלול כדאי לי לבחור?

ככלל יש לקבל תמונה מלאה של ההכנסות ושל התוכניות בעתיד ולתפור תכנון המס שתואם בצורה ספציפית לצרכים. יש לקחת בחשבון פרמטרים רבים לדוגמא: מתי מוכרים את הנכס? מה גיל של בעל הנכס? מה סך ההכנסה משכירות וממקורות נוספים? בכמה נכסים מדובר? ועוד ועוד. בנוסף תמיד יש לבדוק גם את ההשלכות על החבות לדמי ביטוח לאומי בגין הכנסת השכירות. בחירה נכונה של מסלול הדיווח ותכנון מס מדויק חוסכת עשרות ואף מאות אלפי שקלים.