הליך מימוש כפוי של דירת מגורים באמצעות כינוס נכסים, עפ"י רוב, הינו סיומו של הליך - פשיטת רגל, חדלות פירעון, גירושין, אי עמידה בתשלומי הלוואות וכדומה.
משכך, נוצרת הפקעה של ניהול הנדל"ן מידי בעליו, והעברתו לידי גורם חיצוני: עורך דין המשמש ככונס נכסים בהוראת ופיקוח בית המשפט ו/או לשכת ההוצאה לפועל.
סוד גלוי נפוץ בקרב משקיעי נדל"ן מיומנים ועתירי ניסיון הינו כי רכישת נכס הנמכר במכירה באילוץ, עשויה להניב רווח הון מהיר המתבטא ברכישת נכס מקרקעין במחיר מציאה הנמוך משווי השוק שלו.
רוכשי דירה מכונס נכסים המחויבים לקבלת החלטות בלוח זמנים דוחק, נדרשים לתשומת לב רבה וביצוע סט של בדיקות מעמיקות ומשלימות בקפידה יתרה, בכדי שלא יתברר כי רכשו "חתול בשק".
כלומר, רכישת נכס עם חבויות כספיות, היטלים ומיסים שטרם כוסו, פגמים וליקויים נסתרים מהעין שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה, חריגות בניה והליכים משפטיים בנושאי רישוי בניה כנגד הנכס ובעליו ועוד.
לעיתים, גם שכן "פעלתן מידי" או בעל רקורד של עשיה מ"תחומים אפורים" יכול להוות אבן נגף ומכשול שמעיב על ההנאה והתועלת שתופק מהנכס, ואינו נחשף, מטבע הדברים, במסמכים ובניירת המקצועית הנבדקת.
נוכח מיצובו של הנכס לכאורה במחיר הזדמנותי, מרבית ההצעות לרכישה המוגשות מוטות מטה ממחיר השוק, לרבות מתוך הנחה כי ינוהל הליך התמחרות בין המציעים השונים.
למשוואה מצטרפים משתנים נוספים המשפיעים על הליך הכינוס דוגמת - ניהול וניצול יעיל של זמנו של הכונס, רצון הכונס להוכיח לבית המשפט כי "עמד" במשימה שהוטלה עליו בהצלחה.
בראיית בעלי הנכס הנוכחיים שאולצו "בכפיה", להיפרד ממנו באילוץ ולמכרו למרבה במחיר, ועדיין מצויים בתמונת המכר, תישקל בשנית האפשרות ויכולתם לפעול תחת הכינוס.
מקומו של הביטוי של הילל הזקן (פרקי מחשבת אבות א יד), נכון ומדוייק למקרה זה - "אם אין אני לי, מי לי ? ואם לא עכשיו, אימתי ?".
לעיתים תכופות, בעלי הנכס כאקט ביצועי ראשוני יפנו לבית המשפט לקבלת ארכה נוספת ו"חלון זמנים" רחב למימוש עצמי של הנכסים שבבעלותם תוך שמירתם בטווח השליטה שלהם ו/או ע"י בעלי מקצוע (עורכי דין, שמאי מקרקעין) מטעמם.
לחילופין, וכאקט משלים, ביכולתם לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך שיאמוד את שווי נכסיהם, כך שתתקבל אמת מידה מקצועית ויכולת מסוימת לתגובה ובקרת נזקים באשר לגובה ההצעות המובאות בפני כונס הנכסים.
אם כן, מארג שלם של אינטרסים ומשתנים חבוי בתוך הליך כינום הנכסים, והיכן שנקרית הזדמנות וסיכוי למהלך של השאת הון, מחוייבת גם זהירות יתר, התבוננות מעמיקה והקפדה על ביצוע בדיקות ובקרות נזקים אפשריים.
הכותב: דני מור – שמאי מקרקעין (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' ירושלים), ומוסמך במינהל עסקים (אונ' בר-אילן). משרדנו מתמחה בהשגות להיטלי השבחה במקצוענות ומחויבות יוצאת דופן ללקוחותינו.
