מאמר זה בא לבאר בצורה ממצה את השינויים במס הרכישה ובפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים בעקבות תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 76), התשע"ג -2013 במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2014-2013 (להלן: "תיקון 76" ו- "החוק").
מטרתו של תיקון 76 הינה לצמצם את נתח השוק של דירות להשקעה, ולהגדיל את ההיצע בשוק לרכישת דירה יחידה. כמו כן, הותקנו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974.
עיקרי התיקונים ייכנסו לתוקף החל מיום 1.1.2014, אך ישנם שינויים שנכנסו לתוקף כבר החל מיום 1.8.2013.
להלן התיקונים העיקריים, מועדי תחולתם וכן סקירה כוללת של המצב הקיים לאחר תיקון 76:
יום תחילת התיקון - 1.1.2014, למעט אם נאמר אחרת (1.8.2013).
תקופת המעבר - התקופה שתחילתה ביום 1.1.2014 וסיומה ביום 31.12.2017.
• עדכון מדרגות מס רכישה
הארכת התקופה שבה יחולו שיעורי מס הרכישה המופחתים על רכישת דירה יחידה, ושיעורי מס הרכישה המוגדלים על רכישת דירה נוספת, לתקופה שמיום 6.5.2013 ועד ליום 31.12.2014.
בהתאם לתיקון 76 עודכנו מדרגות מס רכישה לגבי דירה יחידה כדלקמן:
יינתן פטור עד לסום של 1,470,560 ש"ח, על הסכום שבין 1,470,560 ש"ח לבין 1,744,270 ש"ח שיעור מס הרכישה יהיה 3.5%, ועל כל סכום מעל 1,744,270 ש"ח שיעור המס יהיה 5%.
שיעורי המס לדירה שאינה דירה יחידה יעודכנו כדלקמן:
על הסכום שעד 1,089,350 ש"ח - 5%, על הסכום שבין 1,089,350 ש"ח לבין 3,268,040 ש"ח - 6%, ועל כל סכום מעל 3,268,040 ש"ח - 7%.
• ביטול הטבות לתושבי חוץ
מס רכישה - החל מיום 1.8.13, שיעורי מס הרכישה המופחתים בגין "דירת מגורים יחידה" יחולו רק על תושב ישראל או על מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק (יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות). בהתאם, החל ממועד זה, יש למלא טופס מס' 7912 "הצהרת רוכש דירת מגורים יחידה" כהצהרה משלימה להצהרה הראשית של הרוכש.
מס שבח - החל מיום 1.1.14, הפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה יינתן רק לתושב ישראל, או לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב (בכפוף לקבלת אישור מרשויות המס של מדינת תושבתו לפיו אין לו דירת מגורים כאמור).
• מיסוי דירות השקעה ? בוטל הפטור על מכירת דירה פעם בארבע שנים
בוטל סעיף 49ב(1) לחוק, המעניק פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. הסעיף ייכנס לתוקף החל מיום 1.1.14.
• תיקון סעיף 49ב(2) לחוק ? פטור על מכירת דירת מגורים יחידה
• ניתן לעשות שימוש בפטור זה כל 18 חודשים.
• במסגרת תיקון 76 לחוק נוסף תנאי לקבלת הפטור לדירת מגורים יחידה - 18 חודשים - החל מיום 1.1.14 כדי להיות זכאי לפטור, המוכר חייב להחזיק בדירה 18 חודשים לפני מכירתה (המוכר לא צריך לגור בדירה בעצמו, הדירה יכולה לעמוד ריקה, ניתן להשכירה וכו').
• הוסרה המגבלה לפיה, בארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת. ההגדרה תוקנה כך שמיום 1.1.14 (למעט בתקופת המעבר), בודקים האם יש לך דירה יחידה בעת המכירה.
• בתקופת המעבר הוראות סעיף 49ב(2) לא יחולו על מי שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל. במקרה זה תחול החזקה שבסעיף 49ג לחוק - חזקת דירה יחידה ?
יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה גם אם יש למוכר דירת מגורים נוספת במקרים הבאים:
• הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
• חלקו של המוכר בדירה הוא עד 1/3 (כולל).
• בדירה מתגורר דייר מוגן מלפני יום 1.1.197.
• דירה בירושה שמתקיימים בה שני התנאים הבאים: המוכר הוא צאצא או בן זוג של המוריש, והמוריש בעת הפטירה היה בעל דירה אחת. לצורך סעיף זה, גם אם יש לך 2% בדירה אחרת זה לא ייחשב דירה יחידה. לא בודקים את התנאי השלישי של סעיף 49ב(5) לחוק (שהמוריש בעת המכירה אם היה בחיים היה זכאי לפטור).
• דירה בבעלות חברה שלמוכר יש בה זכויות החזקה מעל ל-33% (סעיף 49ד לחוק).
• נוספה תקרת שווי לפטור ? הפטור יחול עד 4.5 מיליון ש"ח. מעל 4.5 מיליון ש"ח ימוסה לפי חישוב מס ליניארי החדש (מס מוטב - 25%).
• פטור בגין דירת מגורים שקיבל המוכר בירושה ? סעיף 49ב(5) לחוק
אין שינוי בסעיף זה, למעט תקרת פטור בגובה של 4.5 מיליון ש"ח.
יתר תנאי הסעיף ללא שינוי: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא, או בן זוגו של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; אילו היה המוריש עדיין בחיים והיה מוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס.
• פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים - סעיף 49ה לחוק
לפטור החד פעמי נוסף תנאי, שבבעלותו של המוכר במועד מכירת הדירה הראשונה תהיה דירה נוספת אחת בלבד. יתר תנאי הסעיף נותרו ללא שינוי: פעם בחיים תושב ישראל רשאי למכור שתי דירות ששווים לא יעלה יחד על כ-2 מיליון ש"ח, אם הוא רוכש דירה שלישית תוך שנה שלפני מכירת הדירה השנייה או לאחריה בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.
• צמצום הפטור ממס בין קרובים ? סעיף 62 לחוק
החל מיום 1.8.13, שונתה הגדרת "קרוב" לעניין הפטור ממס שבח, כך שאחים ואחיות לא ייחשבו קרובים, ויחויבו במס רגיל (סעיף 62(א) לחוק).
סייג: אחים יחשבו כקרובים לגבי מתנה או ירושה, ובלבד שיתקבלו מהורים או מהורי הורים ללא תמורה.
• תקופות הצינון במתנות ? סעיף 49ו לחוק
במידה והמוכר קיבל את הדירה במתנה, תחול תקופת צינון מיום הגיעו לגיל 18.
בעבר היה מדרג בין שנה לארבע שנים (היתה רלוונטיות לזהות נותן המתנה ולשאלה האם מקבל המתנה היה נשוי). מיום 1.1.14 יש שתי חלופות בלבד: אם הדירה משמשת דרך קבע למגורים של המוכר - תקופת צינון של 3 שנים; אם לא - 4 שנים; והכל מתחילת המגורים כבעלים.
• תקופת מעבר: הקלה במכירות לא פטורות לאחר ה- 1.1.14 (שיעור המס המוטב)
במקביל לשינוי בפטורים, נקבעו הוראות מעבר בנושא זה, שיאפשרו למשקיעים למכור את דירות ההשקעה שלהם בתקופה הקרובה. במכירת דירת מגורים לאחר 1.1.14 שאינה פטורה, קיים מסלול של שיעור מס מוטב, שמשמעו כי המס יוטל בצורה ליניארית על השבח הריאלי בלבד החל מיום 1.1.14 ושיעורו יהיה 25%. כלומר, כל השבח עד ליום 1.1.14 לא יחויב במס, והשבח שנצבר החל מיום 1.1.14 ועד ליום 31.12.17 ("תקופת המעבר") יחוייב במס בגובה 25% על החלק היחסי הנותר.
עוד יצוין, כי תושב חוץ שאינו פטור ממס, יוכל ליהנות משיעור מס מוטב.
מס' מגבלות לקבלת ההקלה בתקופת המעבר:
א. ניתן למכור 2 דירות בלבד לפי הפטור הליניארי בתקופת המעבר.
ב. הפטור הליניארי יינתן רק אם המוכר היה זכאי לפטור על אחת הדירות לפי סעיף 49ב(1) אילו החוק הישן היה עדיין בתוקף.
ג. הפטור הליניארי יינתן רק אם המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק (בהגדרה לפי סעיף 1 אח הוא קרוב).
ד. בדירה שהתקבלה במתנה ערב תקופת המעבר, הפטור הליניארי יחול רק אם הסתיימה תקופת הצינון בה על פי החוק הישן.
החל מיום 1.1.18 מבוטלות המגבלות הנ"ל, וניתן יהיה למכור לפי שיעור מס מוטב ללא מגבלות.
• ידועים בציבור
בעת בדיקת הפטורים יש לבדוק את כל התא המשפחתי ? בן/בת זוג וילדים עד גיל 18. הגדרה זו כוללת מהיום גם ידועים בציבור ובני זוג בני אותו מין.
• לסיום נזכיר, כי על מנת להיות זכאים לפטור, בנוסף למילוי תנאי הפטור הרלוונטי, על הדירה להיות "דירת מגורים מזכה".
הגדרה זו לא השתנתה וכוללת 6 תנאים: הדירה בבעלות יחיד, אינה מלאי עסקי, דירה = חלק מדירה, בנייתה הסתיימה,
מיועדת ומשמשת למגורים ונעשה בה שימוש למגורים ב-4 שנים האחרונות או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח.
כמו כן, על המוכר למכור את כל הזכויות בדירה המזכה (סעיף 49א(א) לחוק).
*** האמור במאמר זה הינו בגדר מידע כללי בלבד, ואין לראות בו משום מתן חוות דעת מקצועית או כל תחליף לייעוץ מקצועי.
בכל עניין או שאלה ניתן לפנות למשרדנו במייל או בטלפון.
בקרו באתר הבית שלנו www.pereldik-law.com
הכותבת הינה עו"ד ובעלים של משרד גלית פרלדיק - עריכת דין וגישור, משרד המתמחה בתחום המקרקעין.
