איך לחסוך במס על ידי רישום מופחת של 'שווי העסקה' בהסכם 

פלוני מבקש לרכוש שלד של בניין/נכס, ולצורך זה חותם על שני הסכמים: האחד, לרכישת השלד והשני, להשלמת בניית הנכס ע"י המוכר.

האם שני ההסכמים מגבשים עיסקה אחת שמהותה מכר של הנכס בשוויו כגמור, או שמא הם מגבשים שתי עיסקאות, האחת של מכר שלד, והשנייה של מתן שירותי בנייה? האם פיצול ההסכמים הוא פיצול "מלאכותי" שיש להתעלם ממנו ומיתרון המס הטמון בו? - זוהי הסוגיה שבה נרחיב להלן.

 ראשית נציין כי למנהל מיסוי מקרקעין, בשונה מן הצדדים לעסקה, יש עניין לראות את שתי העסקות דלעיל (רכישה ובניה) כעסקה מאוחדת אחת, שכן על ידי כך הן מס הרכישה והן מס השבח אשר אמורים להיות משולמים לו עשויים להיות גבוהים יותר.

מכל מקום, למנהל מיסוי מקרקעין פתוחים שני מסלולים, לראות בשתי העסקאות כעסקה אחת מאוחדת:

המסלול הראשון, הוא מסלול הדין הכללי ודיני המס הכלליים בכלל זה. דינים אלה יכולים לספק קונסטרוקציות משפטיות שונות לסיווג העיסקה באופן שונה מסיווג הצדדים.

המסלול השני, הוא מסלול הנורמה האנטי תכנונית הקבועה בסעיף 84 לחוק ובסעיפים דומים בחוקי מס שונים.

על פי הדין, תוצאות המס נגזרות על פי מהותה הכלכלית האמיתית של העיסקה. הצורה הפורמאלית אותה קבעו הצדדים איננה קובעת את תוצאות המס. שם העיסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העיסקה לצורך דיני המס.

לא פעם, בודק מנהל מיסוי מקרקעין את "המערכת ההסכמית הכוללת" שבין הצדדים ולצורך כך, דואג הוא ללקט משלל המערכת ההסכמית סוג של "הסכם מסגרת" שמלמד על מטרת ההתקשרויות שבין הצדדים והיעד הסופי של ההתקשרויות.

הסכם מסגרת זה כולל בחובו למעשה את "מערכת ההסכמים" האמיתית שנכרתה בין הצדדים.

כך, למשל, אם ניתן יהיה ללמוד מהסכם שירותי הבניה כי הוא שלוב ו/או תלוי בקשר הדוק עם ההסכם למכירת הנכס, הרי הדבר עשוי ללמד על עיסקה אחת שעניינה מכירת נכס מוגמר.

לעיתים נעזר מנהל מיסוי מקרקעין גם בעניינים שמחוץ להסכמים עצמם, כדוגמת אישורים רגולטורים או דרישות מגופים ו/או צדדים שלישיים המכריחים לבצע את עסקת המכר ועסקת שירותי הבניה במשולב – גם במקרים דוגמת אלו עשוי מנהל מיסוי מקרקעין לראות בשתי העסקות כעסקה אחת.

המבחנים והבדיקות שעשוי מנהל מיסוי מקרקעין לבצע הינם רבים ומגוונים.

מומלץ איפוא למי שמעוניין לשקול את הפחתת תשלום המס מצידו, בעת שהדבר אפשרי על פי הדין, להיוועץ בעורך דין, המתמחה בתחום, על מנת שיעמיד את העסקה ויבחן אותה בשלל המבחנים הקבועים לכך בפסיקה, טרם הוצאתה לפועל של העסקה.

יוער, כי לעיתים פוגשים אנו בצדדים המבקשים להעלות אפשרות להפחית את שווי עסקת הנדלן על ידי רישום חלק מן התמורה כניתנת בעד מטלטלין (ולא בעד הנדלן עצמו).

נדגיש: אין המדובר בעניין של מה בכך. נרחיב על כך במסגרת מאמר נפרד.