רכישת נכס מסחרי היא סוג של השקעה נדל"נית שמשקיעים רבים אוהבים להתנסות בה שכן לרב זו עסקה מאוד מתגמלת.
אולם כמו בכל השקעה, יש לשים לב ולערוך בדיקות מתאימות שההשקעה היא בטוחה בכל הקשור להיבט המשפטי. אמרת רכישת נכס אמרת בעלות ורישום זכויות. למעשה זו הנקודה הכי חשובה לא לפני הידיעה שבסופו של דבר ההשקעה תניב פירותיה.
קל יהיה להמחיש זאת בדוגמא שתתאר כדאי לבצע נכון את הבדיקות וכיצד ניתן לפתור באמצעות ייעוץ מקצועי, מכשולים בדרך:
קומת משרדים גדולה הוצעה למכירה באחד מהמגדלים המבוקשים בעיר. הקומה הושכרה לחברת רכב מאוד גדולה.
בעל המקום, הציע למכירה את הנכס. לאחר מו"מ על המחיר נסגרה עסקה והרוכש, פנה אל עורך דינו שיערוך את ההסכם לא לפני שקיבל הוראה מפורשת שלא לחתום על הסכם זכרון דברים.
הבדיקה המשפטית של הנכס העלתה כי הנכס כלל לא רשום על שמו של המוכר אלא קיימת על שמו רק הערת אזהרה. מבירור עם המוכר עלה כי הוא רכש את הנכס לא מזמן, וכי הזכויות טרם נרשמו על שמו.
הסיבה לאי הרישום בטאבו נעוצה בכך שעל הנכס קיימים חובות של מאות אלפי ש"ח בגין חובות לעירייה על תשלומי ארנונה ומים. כאשר החוב הזה קיים לא ניתן לקבל אישור מהעירייה לרישום בטאבו. אישור עירייה לטאבו הוא מסמך שחובה להמציא ללשכת רישום מקרקעין כחלק מרישום העברת הבעלות.
המוכר ניסה להרגיע את הרוכש אולם הרוכש לא הסתפק בכך ודרש שכל ההסכמות יעלו על הכתב. עוד בטרם נכתב ההסכם, המשיך עורך דינו של הרוכש בבדיקות המשפטיות. אחת מהן היא ברשות המקומית, וכן במחלקת תכנון ובנייה.
בדיקה זו העלתה כי הבניין נבנה בשנת 1979 וכי אין נגד הבניין צו הריסה או איסור על איכלוס. בבדיקה בוועדה המקומית התברר כי אין היטל השבחה שחל על הנכס.
במצב דברים זה, השאלה הנשאלת היא אלה הוראות יש לכלול בהסכם המכר כדי להגן על הרוכש מהתקשרות בעסקה שבה המוכר הוא לא בעל הנכס ?
1. חובה לוודא כי קיים הסכם מכר בין המוכר לבין מי שמכר לו את הנכס.
2. יש לוודא כי כל החובות חוץ מהחוב לעירייה שולמו.
לאחר שנבדקו שני התנאים הנ"ל ובהתאם למצב המתואר לעיל יש להכליל בהסכם המכר את הסעיפים הבאים:
סעיף הקובע כי מתוך כספי התמורה, סכום החוב לעירייה יוחזק בנאמנות אצל עורך דינו של הרוכש עד לתשלום מלוא החובות על הנכס והעברת הזכויות על שם המוכר בפועל.
סעיף "תנאי מתלה" המקנה לרוכש את האפשרות לבטל את הסכם המכר באם הבעלות בקומת המשרדים לא תעבור למוכר תוך זמן קצוב.
במקרה הזה, הרוכש הסתמך על לקיחת משכנתא על הנכס כדי לקבל מימון לעסקה, אולם הבנק לא ממש התרשם מהעובדה שהנכס עדיין לא רשום על שמו של המוכר ולפיכך ביקש בטוחה נוספת. יש לקחת נקודה זו בחשבון כאשר מתכננים את נושא המימון ברכישת נכס מסחרי.
עתה, משיש מימון בטוח לעסקה וצעדי הזהירות הנדרשים ננקטו, ניתן לקבוע מועד חתימה על הסכם מכר. ואולם, בטרם החתימה, ביקש יועצו המשפטי של הרוכש לעיין בחוזה השכירות של חברת הרכב אשר שוכרת את קומת המשרדים. התברר, כי לחברת הרכב נותרה רק שנה אחת בלבד לשכירות הקומה. הרוכש פנה לשמאי מקרקעין ידוע וקיבל הערכה של שווי הנכס ודמי השכירות הראויים בקומה. התברר, כי בתקופה זו, ניתן לדרוש דמי שכירות שעולים על השכירות הנוכחית ב – 15% !
רק לאחר בחינת כל ההיבטים ומתן פתרון לכל אלו נחתם חוזה המכר, קומת המשרדים נמכרה, העסקה הושלמה, הבעלות נרשמה לבסוף על שמו של הרוכש וחברת הרכב האריכה את חוזה השכירות.
לסיכום: לרכוש נכס מסחרי זה לא מזל, זה תכנון נכון ובחירה של אנשי מקצוע מתאימים שעוזרים לעשות זאת השקעה מוצלחת.
***הבהרה: האמור לעיל אינו משמש כייעוץ משפטי ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא ויש להוועץ עם עו"ד לפני נקיטת פעולה משפטית***
אודליה שוהם, עו"ד ומגשרת בכירה, עוסקת למעלה מעשור בייעוץ משפטי בתחום המשפט האזרחי, בעלת ניסיון רב בייצוג בבתי משפט, בתחום חוזי הנדל"ן וחוזים למגזר העסקי. מנהלת פורום חוזים באתר הפורמים המשפטיים.
