לאחרונה, עסק בית המשפט העליון בשאלת חובת ההשבה של היטל השבחה ששילם בעל מקרקעין לרשות, אשר אין מחלוקת כי נגבה כדין, בנסיבות שבהן פג תוקפה של תכנית המתאר שמכוחה נגבה ההיטל בבעלות המשיבים בקרקע.
בתחילת שנות השמונים התקשרו בעלי קרקע עם חברה בשם אלקונטרן בהסכם קומבינציה לחכירת הקרקע לשם בניית מלון דירות. בתמורה לזכויות החכירה, התחייבה אלקונטרן, בין היתר, לשאת בכל התשלומים שיידרשו בשל הבניה לרבות היטל השבחה. אלקונטרן קידמה תוכנית מקומית ששינתה את יעוד הקרקע מיעוד פרטי פתוח לשטח לבינוי מלון דירות. תוכנית זו אושרה על ידי רשויות התכנון ביום 17.10.88 והשביחה את הקרקע ועל כן נדרשו בעלי הקרקע לשלם לעירייה היטל השבחה. בהתאם להסכם הקומבינציה, נדרשה אלקונטרן לשאת בתשלום זה ולאחר משא ומתן שקיימה עם העירייה, שילמה את היטל ההשבחה.
תוקף התוכנית הוגבל לשלוש שנים, תוך שצוין בהוראות התוכנית כי אם בחלוף התקופה לא תבוצע כל בניה בקרקע, תתבטל התוכנית והמצב ישוב לקדמותו. בחלוף למעלה משלוש שנים הוארך תוקף התוכנית מספר פעמים אולם בסופו של דבר, פג תוקפה של התכנית ביום 4.12.99 מבלי שבוצעו עבודות בניה בקרקע ואף בלי שהוצא היתר בניה. בין לבין הועברו הזכויות בקרקע ונחתם הסכם בין חברת אלקונטרן, בעלי הקרקע וחברת סדרון. בטרם פג תוקף התוכנית תבעה סדרון את ביטול ההסכם ובמסגרת הליך בוררות שהתנהל בין הצדדים הוכרע כי ההסכם בוטל כדין.
ביום 17.2.04 פסק הבורר כי על בעלי הקרקע לפצות את סדרון בגין הוצאותיה לקידום הפרויקט, לרבות כספים ששילמה לאלקונטרן ובכלל זה היטל השבחה. בעלי הקרקע פרעו את מלוא חובם לסדרון ביום 19.10.06, ולאחר מכן, ביום 30.11.06, הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה נגד העירייה להחזר תשלום היטל השבחה. בית המשפט המחוזי דחה את טענותיה המקדמיות של העירייה, את הטענה כי בעלי הקרקע מושתקים מלתבוע את השבת ההיטל ולבסוף, פסק כי אין מקום לפטור את העירייה מהשבת ההיטל מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט. בית המשפט דחה את טענת העירייה כי השבת הסכום בחלוף 16 שנים ממועד גבייתו תפגע בתקציביה בנימוק שהפגיעה הנטענת לא הוכחה, וממילא היה עליה להתייחס מראש לתשלום ההיטל כתשלום על-תנאי, שתיאלץ להשיבו ככל שתפקע התוכנית. על יסוד האמור, קיבל בית המשפט את התביעה וחייב את העירייה בהשבת היטל ההשבחה בתוספת ריבית והצמדה מיום תשלום ההיטל לרשות. בבית המשפט העליון שבה וטענה העירייה לקיומה של התיישנות. לגופו של עניין, היא טוענת כי בהעדר הוראה בחוק התכנון והבניה המסדירה השבה בנסיבות המקרה, הרי שמדובר בהסדר שלילי. לחילופין, נטען כי אף אם קיימת חובת השבה קיימות נסיבות המצדיקות לפטור את העירייה מהשבה מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
הערעור נדחה.
נקבע - היטל השבחה נגבה מכוחו של סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, המורה כי ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה.
נקבע - תכנית מתאר משביחה, אף שהוגבלה בזמן, היא תוכנית מאושרת ובת תוקף שהעלתה את שוויים של המקרקעין, והיא מאפשרת לנישום לממש את הזכויות שהוענקו מכוחה ולכן די בנסיבות העניין בהשבחה פוטנציאלית או רעיונית כדי להקים את עצם החבות בהיטל.
נקבע - בנסיבות שבהן לא הייתה בסופו של דבר התעשרות כנגד תשלום ההיטל קמה חובת השבה.
נקבע - המסקנה היא שבנסיבות שבהן פוקעת תוכנית המתאר באין התעשרות, כי אז נשמט הבסיס לכך שהרשות תחזיק בהיטל ויש להורות על השבתו לנישום.
למאמרים נוספים תוכלו לבקר אותנו באתר הבית שכתובתו: www.yuvalb.org
עו"ד יובל ברכה רח' היצירה 29, בית גאון (מתחם הבורסה) רמת גן טל': 03-9016008, פקס': 03-9016009; yuvalb@yuvalb.org; עו"ד יובל ברכה נמנה על צמרת עורכי הדין בתחום העסקי מסחרי-אזרחי, ותחום הנדלן בכללם. עו"ד ברכה הינו בעל תואר ראשון במשפטים, עם התמחות עסקית ענפה וכן הינו בעל תואר שני במנהל עסקים (MBA). עו"ד ברכה משמש כבורר, קובל בלשכת עורכי הדין וכן הינו גם בעל תעודת מגשר מוסמך. עו"ד ברכה כיהן כמנהל מחלקת נדלן במשרד גדול ומוביל בתל אביב, ומאז הינו מלווה עם צוות משרדו בעלי עסקים, יזמים, תאגידים, יחידים וגופים אחרים בשלל עסקאות, חלקם מן המוכרים יותר במשק הישראלי.
