למחזר או לא למחזר זאת השאלה שעולה בראש לרבים מבעלי המשכנתאות בישראל.
לרוב, שעולה השאלה, בעלי המשכנתא ניגשים לבנק למשכנתאות ומתיעצים עם יועץ המשכנתאות של הבנק (טעות ראשונה), לעיתים, היועץ מדווח שיש קנס גדול אז "חבל למחזר" (טעות שנייה) והרבה פעמים הפחד מבירוקרטיה משתק אז עוזבים את זה (טעות שלישית).
בואו נראה השוואה בין 2 משפחות עם אותה משכנתא ונראה כמה כסף עולות הטעויות הנ"ל:
שתי המשפחות לקחו משכנתא באותו יום , במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית של 4.5%, 25 שנים, לוח שפיצר בסכום של 600,000 ש"ח.
בשלב מסויים לאחר מספר שנים הריבית במשק ירדה ושתי המשפחות הלכו לבדוק האם כדאי למחזר את ההלוואה. שתיהן קיבלו אותה תשובה: יש לכם קנס פירעון מוקדם של 30,000 ש"ח ולא כדאי לכם לעשות שינוי.
משפחה א' נבהלה ולא עשתה שינוי ולאחר 25 שנה היא שילמה 1,390,000 ש"ח.
משפחה ב' לקחה את הקנס, העמיסה אותו על המשכנתא, עשתה מחזור והורידה את הריבית בצורה משמעותית. לאחר 25 שנה משפחה ב' שילמה סה"כ 1,180,000 ש"ח.
אחרי 25 שנים, על אותה משכנתא בדיוק, יש למשפחה ב' בחשבון הבנק 210,000 ש"ח יותר ממשפחה א'.
אז מה אפשר לעשות בשביל להיות כמו משפחה ב'?
דבר ראשון, להבין את התחום של המשכנתאות מעט יותר לעומק או לגשת ליועץ משכנתאות חיצוני לבנק ולהתייעץ אתו.
לאחר מכן לעשות חשבון. משכנתא זוהי סה"כ הלוואה וניתן לחשב אותה ולהעריך מה יקרה אם לא נמחזר את ההלוואה ומה יקרה אם כן נמחזר את ההלוואה. בשביל לעשות את זה צריך:
1. להוציא מהבנק דו"ח סילוק יתרות.
2.לפתוח את אחד ממחשבוני המשכנתא הרבים שיש ברשת.
3. להכניס את הנתונים שרשומים בדו"ח סילוק היתרות למחשבון ולראות כמה אנחנו נשלם, מאותו יום בו קיבלנו את דוח סילוק היתרות ועד לסיום ההלוואה.
לאחר שיש לנו את הסכום של "כמה נשלם על המשכנתא אם לא ניגע בה לאורך כל הדרך"
4. נכניס למחשבון את סכום ההלוואה הקיים שלנו + הקנס + עלויות המחזור ונבדוק מה תהיה העלות של ההלוואה שלנו תחת הריביות החדשות שנוכל לקבל.
5. במידה והסכום אותו נשלם עד סיום ההלוואה בההלוואה הקיימת שלנו גבוה מהסכום אותו נשלם עד סיום ההלוואה החדשה שלנו יש צורך למחזר את ההלוואה (גם אם יש קנס גבוה)
במידה והתהליך הזה נראה לכם מסובך, תפנו ליועץ משכנתאות חיצוני והוא יבדוק לכם את הסוגיה ללא עלות.
לסיום, אני רוצה לתת כמה טיפים על השאלה מתי כדאי בכלל לבדוק כדאיות מחזור?
1. שהתנאים בשוק המשכנתאות (ריביות) יותר טובים מהתנאים בהם אתם לקחתם את ההלוואה.
2. שמצבכם הכלכלי השתפר ואתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי שלכם בצורה משמעותית (או לחילופין שאתם צריכים להקטין את ההחזר החודשי)
3. שיש לכם קנס יציאה גבוה (רואים את זה בדו"ח סילוק היתרות). ככל שהקנס גבוה יותר זה אומר שההלוואה שלכם גרועה יותר!
בהצלחה...
עדי שטרן- יועץ פיננסי בכיר. פורטל המשכנתא של ישראל
